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Inmobiliaria Colonial: Análisis Fundamental y Noticias (PR LP = 0,5%-1,5%)

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Colonial está aguantando muy bien el parón en cuanto a su negocio. Estos son los resultados del tercer trimestre:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande  Nombre:	Colonial 3T 2020.png Visitas:	12 Size:	2045 KB ID:	441824


    Los ingresos por rentas solo bajan el 1%. Y esa bajada es porque vendió algunos activos menores en los últimos trimestres, dentro de las pequeñas rotaciones de activos que hace habitualmente Colonial. En los activos que ha mantenido los últimos 12 meses los ingresos por rentas han crecido algo.

    Y como ha conseguido bajar los gastos, el EBITDA de las rentas sube el 2%. Así que Colonial está ganando más dinero que en 2019.

    El BPA cae el 99% por la reducción del valor contable de los inmuebles del trimestre pasado. Recordad que con esto no sale dinero de la caja (tampoco entra cuando sube el valor de los inmuebles, que es lo habitual).

    Por eso Colonial da el BPA recurrente, que sube el 8%. Aquí no se tiene en cuenta la reducción del valor contable de los inmuebles. Solo se tiene en cuenta los alquileres cobrados, los gastos, y el pago de intereses (que, como veis, ha bajado un poco). Esta es la cifra que representa bien la realidad de Colonial en este momento. Así que el negocio de Colonial gana más dinero que el año pasado.

    Y la deuda neta no sube, e incluso la reduce muy ligeramente:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande  Nombre:	Colonial deuda neta.png Visitas:	6 Size:	1021 KB ID:	441825



    Tal y como va la cosa últimamente, parece que el riesgo de que haya grandes bajadas en la valoración de los inmuebles se reduce. Así que este nivel de deuda no debería darle problemas a Colonial.

    Así que si el parón acabase pronto Colonial estaría a muy buen precio. Pero como el parón no ha terminado y no sabemos cuándo terminará, mejor vamos a poner un precio de compra prudente. Pensad que si el parón aumentase en las próximas semanas volvería a aumentar la probabilidad de que la reducción del valor contable de los activos a final de año fuera importante.

    Este es el gráfico semanal:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande  Nombre:	Colonial semanal.jpg Visitas:	6 Size:	1338 KB ID:	441826

    Las SOCIMIs tasan sus inmuebles cada 6 meses. A mitad de año, y a final de año. Así que en el primer y tercer trimestres el NAV no cambia. Con lo que el NAV sigue siendo el mismo que hace 3 meses, 11,21 euros.

    A los 8,20 euros actuales el descuento sobre el NAV es del 27%, que está bien.

    Pero como de momento el parón sigue, yo pondría la zona de compra en los 6-7 euros.

    En 6,50 euros el descuento sobre el NAV es del 42%, que está muy bien.

    Y mirad en el gráfico que se ha acercado a la media semanal de 200, y ahí parece que podría estar empezando a hacer una figura de vuelta. De momento esa es la vela de esta semana, y esa posible estrella fugaz podría acabar siendo otra figura, dependiendo de lo que pase en la sesión de mañana. Pero parece probable que acabe siendo esa estrella fugaz que es ahora, o algo muy parecido.

    Así que el técnico parece indicar también que es mejor esperar a que caiga algo.

    En 6-7 euros creo que es muy buena compra.

    Una cosa importante para el tema de las valoraciones de los inmuebles es que las pequeñas ventas que ha hecho en 2020 las ha hecho por encima de su valor contable. Así que si el parón termina pronto, ni Colonial ni otras SOCIMIs y REITs deberían tener problemas por este tema. Pero a ver si el parón termina pronto, que es lo que aún no se sabe.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Los resultados de Colonial en el segundo trimestre han estado bien por la parte de los alquileres, pero tiene el problema de las posibles valoraciones a la baja de los activos en la próxima tasación, como le pasa a todos los REITs y SOCIMIS, porque el parón económico en el mundo se acerca ya a los 7 meses.

    Los resultados del segundo trimestre han sido estos:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Colonial 2T 2020.png
Visitas:	1847
Size:	154,9 KB
ID:	438287


    Los ingresos por rentas han subido el 2%. Sin el parón habrían subido un poco más, pero la diferencia ha sido pequeña. Así que por la parte de los alquileres, ningún problema.

    El EBITDA también sube, el 5%, e igualmente habría subido más sin el parón, pero hasta aquí tampoco hay ningún problema.

    El problema está en "Revalorizaciones y margen de venta de inmuebles", que en lugar de ser un resultado positivo ha sido negativo.
    Y por eso el resultado contable es una pérdida de 26 millones. Pero esta pérdida es contable, sin salida de dinero de la caja. Simplemente se debe a que se ha considerado que los inmuebles de Colonial valen un poco menos (un 2% menos) que a finales de 2019.

    El NAV ha caído un poco por este mismo motivo, hasta 11,21 euros por acción, pero también es una caída pequeña:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Colonial NAV.png
Visitas:	1386
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ID:	438288

    A los 7,20 euros actuales de cotización el descuento sobre el NAV es del 36%, que en circunstancias normales es muy buen precio.


    El motivo de que esté a estos precios es la deuda:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Colonial deuda.png
Visitas:	1385
Size:	153,2 KB
ID:	438289


    La deuda neta ha subido poco, menos del 1%, y aún así y con la caída de valor de los inmuebles el loan to value es inferior al 37%, como veis.

    Es decir, lo que ha pasado hasta ahora Colonial lo soporta perfectamente.

    El problema estaría en que esto se prolongase más tiempo, bajase más el valor de tasación de los inmuebles (y con ello subiese el loan to value), y en el pero de los casos tuviera que hacer una ampliación de capital.

    Si el parón termina pronto, no habrá ampliación de capital, y se recuperará.
    Si se alarga, pues ya tendríamos que ir viéndolo, como en todas las empresas.

    Mientras dure el parón y la mascarilla en España y Francia (es donde tiene sus inmuebles Colonial), lo más prudente es no comprar.
    Si queréis comprar un poco, de momento no paséis del 0,5% de porcentaje de la cartera. Y procurad comprad por debajo de los 7 euros.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Este es el gráfico semanal de Colonial:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Colonial semanal.jpg
Visitas:	1603
Size:	130,7 KB
ID:	435563


    De momento por encima de 8 no compraría.

    Realmente en 8 tiene un descuento sobre su NAV del 30%, que está muy bien. Y además Colonial se va a ver menos afectada que la media, porque va a cobrar la mayoría de sus alquileres.

    Pero dada la situación general pondría la zona de compra en los 6,5-7 euros.

    En 6,5 euros el descuento sobre el NAV es de algo más del 40%, que es un precio muy bueno.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias por avisar, barrigordo, y bienvenido al Foro.

    Había varios hilos de Colonial, los fusioné hace unas semanas, cuando mejoré la base de datos, y no me di cuenta de que la fusión de esos hilos quedó en el subforo que no era.

    Ya lo he movido al subforo de españolas.


    Muchas gracias.

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  • barrigordo
    respondió
    Hola:

    ¿Sería posible trasladar este hilo al subforo: "Empresas españolas a largo plazo por dividendos"? Al ir a buscar información sobre esta empresa he tenido que acudir al buscador y se encuentra en el subforo "general".

    Muchas gracias

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    mtlc, Merlín es la mejor, sí.

    Renta Corporación es otra cosa. Además de ser muy pequeña no es patrimonialista, sino que se dedica a reformar edificios para venderlos (enteros, o por pisos). Esta actividad no me parece adecuada para el largo plazo.

    Y otra SOCIMI, más pequeña, que me parece interesante es Atom, la de los hoteles de Bankinter.


    Colonial es otra empresa distinta a la que era en 2009, aunque el nombre sea el mismo.

    Ahora es una inmobiliaria patrimonialista, sin actividad en promoción.

    Fundamentalmente tiene oficinas de calidad alta, en Madrid, Barcelona y París.

    Creo que es de las que va a notar poco el parón de 2020.

    Su previsión es que los alquileres cobrados bajen entre un 2% y un 6%, que sería bastante poco para lo que ha pasado.

    Y es probable que sea así, porque le pasa algo parecido a lo de Merlín: que en sus oficinas están las sedes de empresas muy solventes. Algunas de esas empresas habrán tenido un impacto fuerte en su negocio por el parón, pero han seguido usando sus oficinas.

    Así que probablemente tendrán pocos impagos.

    La deuda de Colonial es relativamente baja. Su LTV es del 36%, que está bien.

    Y su NAV es de 11,50 euros.

    En 7 euros el descuento sobre el NAV es del 35%, que está muy bien.

    Creo que entre 6,5 y 7,5 es una buena compra.

    Merlín me parece de algo más de calidad que Colonial.


    Saludos.

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  • mtlc2017
    respondió
    Un sector donde no estoy es el de las inmobiliarias y he estado echando un vistazo y no tienen malos datos Renta Corporación (no veo hilo), Colonial y Merlin Properties.

    De las tres la que me parece que tiene mejores datos es Merlin, en cambio Colonial la veo algo más débil . Alguien las está siguiendo?

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Colonial espera un impacto pequeño del parón, y probablemente sea así, porque la mayor parte de sus inmuebles son oficinas, y alquiladas a grandes empresas.

    A mediados de mayo tenía una bajada de las rentas del 6% durante el parón, que es poco. Y con la apertura eso se va a ir diluyendo a medida que pase el año, lógicamente.

    El NAV de 2019 es de 11,46 euros, y el dividendo de 2019 es de 0,20 euros.

    Vamos a ver el gráfico diario:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Colonial diario.jpg
Visitas:	2124
Size:	118,9 KB
ID:	430426


    En 7 euros el descuento sobre el NAV es del 38%, y la rentabilidad por dividendo es del 2,9%.

    Creo que alrededor de los 7 euros es un buen precio de compra.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Abro hilo de análisis técnico para Colonial. Estoy haciendo unas mejoras en la base de datos (esta semana creo que estará todo, creo que os va a gustar), y necesito tener la url de este hilo ahora para meterla en la base de datos.

    Podéis empezar ya a comentar el análisis técnico de Colonial. Creo que es de menos calidad que Merlín, Unibail, Klepierre, y SPG, pero me parece válida para el largo plazo.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Gracias a los 2.

    Pues al final Colonial compró Axiare, como parecía que era la intención desde el momento en que hizo esa primera compra del capital de Axiare hace ya meses.

    Creo que es una buena compra, aunque no sé si está decidido qué se va a hacer con el 13% que no ha ido a la OPA. Por el hecho relevante del resultado de la OPA parece que Colonial no quiere hacerse con el 100% de Axiare, ya que dice que no se llega al porcentaje necesario para que los dueños de ese 13% pidan la venta forzosa, y que por tanto no lo pueden hacer. Que esos minoritarios no lo puedan exigir no quiere decir que Colonial no lo pueda hacer voluntariamente, así que veremos. Por la forma en que está redactado da la sensación de que no lo va a hacer, pero se consiguen más sinergias si lo hace. Yo preferiría que comprara el 100%, e hiciera una fusión total.

    Hoy ha presentado Colonial los resultados de 2017, y son buenos.

    El precio de los alquilares ("alquileres comparables") crece un 4%. Esto es un buen crecimiento, esto no suele crecer un 10%, por ejemplo. Un 4% es una buena cifra.

    El NAV queda en 8,60 euros. Como cotiza a 9 euros, está algo por encima del NAV, y sería mejor esperar a ver si cae a la zona 7,50-8 euros, o siendo más realistas los 8-8,50.

    Más de ahí es difícil que caiga, porque las SOCIMIS se mueven relativamente poco.

    Aunque el beneficio neto ha subido el 149% (y el BPA ordinario crece el 14%), eso en las SOCIMIs es poco importante.

    Es más importante que el FFO ordinario (los alquileres) ha crecido un 8% hasta 0,22 euros por acción. Y de esto es de lo que depende el dividendo, que sube el 9% hasta 0,18 euros.

    Una cosa importante es que veis que Colonial aún le saca una rentabilidad baja a sus activos, porque cotizando a su NAV la rentabilidad por dividendo es del 2%, cuando la de Merlín en condiciones similares es de más del 4%.

    Es mejor Merlín, pero para diversificar me parece bien comprar algo de Colonial en caídas, porque además irá mejorando su rentabilidad y su dividendo.


    Saludos.

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  • kiku
    respondió
    Colonial triunfa en la opa sobre Axiare y construye un gigante inmobiliario

    La inmobiliaria catalana pasa a controlar el 87% de su rival
    El 81% de los inversores a los que iba diriga la oferta aceptan los 18,36 euros en efectivo.

    https://cincodias.elpais.com/cincodi...mple&link=guid

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Cuando Colonial empezó a comprar acciones de Axiare daba la sensación de que acabaría lanzando una OPA, y así ha sido.

    De momento los directivos de Axiare se resisten, pero si el precio es bueno, probablemente saldrá adelante.

    Los 18,50 euros que ha ofrecido Colonial es un 20% por encima del NAV de Axiare. Es decir, compra más bien caro. Y por tanto es una buena venta para los accionistas de Axiare.

    Conseguirá algunas sinergias, y eso hará que la compra sea algo menos cara, pero compras alrededor del NAV son habituales, así que pagar un 20% es comprar caro.

    De momento, si Colonial cae alrededor de 7,75 euros creo que es una compra correcta. Ahora está alrededor de 8,30.


    Saludos.

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  • kiku
    respondió
    Colonial cierra una colocación de 416 millones para financiar la opa sobre Axiare, amplía capital por 338 millones y coloca adicionalmente autocartera por valor de 78 millones de euros.

    http://www.expansion.com/empresas/in...9408b4615.html

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  • RPD
    respondió
    Los analistas ven un precio alto el ofertado por Colonial y apuestan por esperar antes de comprar sus acciones

    Fuente: estrategiasdeinversion.com

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  • RPD
    respondió
    OPA al canto:

    Colonial comunica que el Consejo de Administración de Colonial ha acordado la formulación de una oferta pública de adquisición sobre la totalidad de las acciones de Axiare Patrimonio SOCIMI, S.A.

    La Oferta se dirige al 100% del capital social actual, pero teniendo en cuenta la partición actual de Colonial cercana al 30%, la Oferta se dirige a un total de 56.300.422 acciones de Axiare, representativas del 71,21% de su capital.



    La Oferta se formula como una compraventa. La contraprestación ofrecida por el Oferente consiste en efectivo y asciende a 18,50 euros por cada acción de Axiare. Colonial dispone de los fondos necesarios para atender la contraprestación establecida.

    La contraprestación será hecha efectiva en su totalidad en metálico y estará garantizada mediante un aval de una entidad de crédito de conformidad con lo previsto en el artículo 15 del Real Decreto 1066/2007.
    La contraprestación de la Oferta ha sido calculada sobre la base de que Axiare no realice un reparto de dividendos u otra distribución a sus accionistas con anterioridad a la liquidación de la Oferta.

    SE LEVANTA LA SUSPENSION DE COTIZACIÓN DE COLONIAL Y AXIARE A LAS 10:30

    http://www.cnmv.es/Portal/HR/Resulta...sta=13/11/2017
    Editado por última vez por RPD; 13 nov 2017, 10:18, 10:18:45.

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  • RPD
    respondió
    Suspendida de cotización con efectos inmediatos

    Al mismo tiempo que Axiare.
    Tiene pinta de OPA

    http://www.cnmv.es/Portal/HR/Resulta...eg=258420&th=H

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  • RPD
    respondió
    Colonial dispara un 82% su beneficio tras convertirse en socimi

    Fuente: europapress.es

    http://www.cnmv.es/Portal/HR/Resulta...sta=13/11/2017

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias, kiku.

    Recomprar acciones a su NAV es correcto (8 euros), lo considero una buena noticia.

    Con el movimiento que parece que hay ahora en el mercado inmobiliario español, en principio me parecía más normal que utilizase ese dinero en comprar edificios en lugar de acciones propias. Pero está bien que lo use en recomprar acciones.

    La semana pasada llegó a los 7,50, que es la parte alta de la zona en que me parece buena compra. Aunque fue muy difícil cogerla porque estuvo ahí muy poco tiempo.

    Sigo pensando que es posible que caiga a la zona 6,50-7,50, aunque en 7,50 -8 es una compra correcta. Aún no ha presentado los resultados del tercer trimestre de 2017, lo hará en unos días.


    Saludos.

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  • kiku
    respondió
    Colonial lanza un plan de recompra de acciones por 100 millones

    La socimi ya cuenta con un 2,7% de autocartera y planea adquirir otro 3%
    La inmobiliaria puede utilizar estos títulos para realizar adquisiciones.

    https://cincodias.elpais.com/cincodi...mple&link=guid

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Gracias, RPD.

    Es difícil saber qué hay de cierto en la noticia, pero sí que da la sensación de que muchas veces los grandes bancos de inversión presionan para que se realicen determinadas operaciones entre empresas no por los beneficios para los accionistas de esas empresas, sino por los beneficios para los bancos de inversión. Y eso no es bueno. Creo que los grandes bancos de inversión actualmente tienen demasiada influencia sobre la economía, y que sería preferible que tuvieran menos influencia.

    En este caso concreto, creo que la compra del 100% de Axiare sería una buena operación para Colonial.

    Al final del primer semestre de 2017 el NAV de Colonial es de 8,07 euros, y justo ahora cotiza por ahí, porque está a 8,02 euros.

    Entre 7 y 7,50 me parece una buena compra.

    Entre 6,50 y 7 me parece muy buena compra.

    Y creo que la cotización va a caer, así que esperaría, es muy probable que se pueda comprar por debajo de los precios actuales. A día de hoy le veo probabilidades de llegar a la zona 6,50-7, pero lo iremos viendo. Si llega, es muy buena compra.


    Saludos.

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