Inmobiliaria Colonial: Análisis Fundamental y Noticias (PR LP = 0,5%-1,5%)

[kiku]

Colonial triunfa en la opa sobre Axiare y construye un gigante inmobiliario

La inmobiliaria catalana pasa a controlar el 87% de su rival
El 81% de los inversores a los que iba diriga la oferta aceptan los 18,36 euros en efectivo.

https://cincodias.elpais.com/cincodi...mple&link=guid

[Invertirenbolsa]

Gracias a los 2.

Pues al final Colonial compró Axiare, como parecía que era la intención desde el momento en que hizo esa primera compra del capital de Axiare hace ya meses.

Creo que es una buena compra, aunque no sé si está decidido qué se va a hacer con el 13% que no ha ido a la OPA. Por el hecho relevante del resultado de la OPA parece que Colonial no quiere hacerse con el 100% de Axiare, ya que dice que no se llega al porcentaje necesario para que los dueños de ese 13% pidan la venta forzosa, y que por tanto no lo pueden hacer. Que esos minoritarios no lo puedan exigir no quiere decir que Colonial no lo pueda hacer voluntariamente, así que veremos. Por la forma en que está redactado da la sensación de que no lo va a hacer, pero se consiguen más sinergias si lo hace. Yo preferiría que comprara el 100%, e hiciera una fusión total.

Hoy ha presentado Colonial los resultados de 2017, y son buenos.

El precio de los alquilares ("alquileres comparables") crece un 4%. Esto es un buen crecimiento, esto no suele crecer un 10%, por ejemplo. Un 4% es una buena cifra.

El NAV queda en 8,60 euros. Como cotiza a 9 euros, está algo por encima del NAV, y sería mejor esperar a ver si cae a la zona 7,50-8 euros, o siendo más realistas los 8-8,50.

Más de ahí es difícil que caiga, porque las SOCIMIS se mueven relativamente poco.

Aunque el beneficio neto ha subido el 149% (y el BPA ordinario crece el 14%), eso en las SOCIMIs es poco importante.

Es más importante que el FFO ordinario (los alquileres) ha crecido un 8% hasta 0,22 euros por acción. Y de esto es de lo que depende el dividendo, que sube el 9% hasta 0,18 euros.

Una cosa importante es que veis que Colonial aún le saca una rentabilidad baja a sus activos, porque cotizando a su NAV la rentabilidad por dividendo es del 2%, cuando la de Merlín en condiciones similares es de más del 4%.

Es mejor Merlín, pero para diversificar me parece bien comprar algo de Colonial en caídas, porque además irá mejorando su rentabilidad y su dividendo.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Abro hilo de análisis técnico para Colonial. Estoy haciendo unas mejoras en la base de datos (esta semana creo que estará todo, creo que os va a gustar), y necesito tener la url de este hilo ahora para meterla en la base de datos.

Podéis empezar ya a comentar el análisis técnico de Colonial. Creo que es de menos calidad que Merlín, Unibail, Klepierre, y SPG, pero me parece válida para el largo plazo.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Colonial espera un impacto pequeño del parón, y probablemente sea así, porque la mayor parte de sus inmuebles son oficinas, y alquiladas a grandes empresas.

A mediados de mayo tenía una bajada de las rentas del 6% durante el parón, que es poco. Y con la apertura eso se va a ir diluyendo a medida que pase el año, lógicamente.

El NAV de 2019 es de 11,46 euros, y el dividendo de 2019 es de 0,20 euros.

Vamos a ver el gráfico diario:




En 7 euros el descuento sobre el NAV es del 38%, y la rentabilidad por dividendo es del 2,9%.

Creo que alrededor de los 7 euros es un buen precio de compra.


Saludos.

[mtlc2017]

Un sector donde no estoy es el de las inmobiliarias y he estado echando un vistazo y no tienen malos datos Renta Corporación (no veo hilo), Colonial y Merlin Properties.

De las tres la que me parece que tiene mejores datos es Merlin, en cambio Colonial la veo algo más débil . Alguien las está siguiendo?

[Invertirenbolsa]

Hola,

mtlc, Merlín es la mejor, sí.

Renta Corporación es otra cosa. Además de ser muy pequeña no es patrimonialista, sino que se dedica a reformar edificios para venderlos (enteros, o por pisos). Esta actividad no me parece adecuada para el largo plazo.

Y otra SOCIMI, más pequeña, que me parece interesante es Atom, la de los hoteles de Bankinter.


Colonial es otra empresa distinta a la que era en 2009, aunque el nombre sea el mismo.

Ahora es una inmobiliaria patrimonialista, sin actividad en promoción.

Fundamentalmente tiene oficinas de calidad alta, en Madrid, Barcelona y París.

Creo que es de las que va a notar poco el parón de 2020.

Su previsión es que los alquileres cobrados bajen entre un 2% y un 6%, que sería bastante poco para lo que ha pasado.

Y es probable que sea así, porque le pasa algo parecido a lo de Merlín: que en sus oficinas están las sedes de empresas muy solventes. Algunas de esas empresas habrán tenido un impacto fuerte en su negocio por el parón, pero han seguido usando sus oficinas.

Así que probablemente tendrán pocos impagos.

La deuda de Colonial es relativamente baja. Su LTV es del 36%, que está bien.

Y su NAV es de 11,50 euros.

En 7 euros el descuento sobre el NAV es del 35%, que está muy bien.

Creo que entre 6,5 y 7,5 es una buena compra.

Merlín me parece de algo más de calidad que Colonial.


Saludos.

[barrigordo]

Hola:

¿Sería posible trasladar este hilo al subforo: "Empresas españolas a largo plazo por dividendos"? Al ir a buscar información sobre esta empresa he tenido que acudir al buscador y se encuentra en el subforo "general".

Muchas gracias

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias por avisar, barrigordo, y bienvenido al Foro.

Había varios hilos de Colonial, los fusioné hace unas semanas, cuando mejoré la base de datos, y no me di cuenta de que la fusión de esos hilos quedó en el subforo que no era.

Ya lo he movido al subforo de españolas.


Muchas gracias.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Este es el gráfico semanal de Colonial:




De momento por encima de 8 no compraría.

Realmente en 8 tiene un descuento sobre su NAV del 30%, que está muy bien. Y además Colonial se va a ver menos afectada que la media, porque va a cobrar la mayoría de sus alquileres.

Pero dada la situación general pondría la zona de compra en los 6,5-7 euros.

En 6,5 euros el descuento sobre el NAV es de algo más del 40%, que es un precio muy bueno.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Los resultados de Colonial en el segundo trimestre han estado bien por la parte de los alquileres, pero tiene el problema de las posibles valoraciones a la baja de los activos en la próxima tasación, como le pasa a todos los REITs y SOCIMIS, porque el parón económico en el mundo se acerca ya a los 7 meses.

Los resultados del segundo trimestre han sido estos:




Los ingresos por rentas han subido el 2%. Sin el parón habrían subido un poco más, pero la diferencia ha sido pequeña. Así que por la parte de los alquileres, ningún problema.

El EBITDA también sube, el 5%, e igualmente habría subido más sin el parón, pero hasta aquí tampoco hay ningún problema.

El problema está en "Revalorizaciones y margen de venta de inmuebles", que en lugar de ser un resultado positivo ha sido negativo.
Y por eso el resultado contable es una pérdida de 26 millones. Pero esta pérdida es contable, sin salida de dinero de la caja. Simplemente se debe a que se ha considerado que los inmuebles de Colonial valen un poco menos (un 2% menos) que a finales de 2019.

El NAV ha caído un poco por este mismo motivo, hasta 11,21 euros por acción, pero también es una caída pequeña:



A los 7,20 euros actuales de cotización el descuento sobre el NAV es del 36%, que en circunstancias normales es muy buen precio.


El motivo de que esté a estos precios es la deuda:




La deuda neta ha subido poco, menos del 1%, y aún así y con la caída de valor de los inmuebles el loan to value es inferior al 37%, como veis.

Es decir, lo que ha pasado hasta ahora Colonial lo soporta perfectamente.

El problema estaría en que esto se prolongase más tiempo, bajase más el valor de tasación de los inmuebles (y con ello subiese el loan to value), y en el pero de los casos tuviera que hacer una ampliación de capital.

Si el parón termina pronto, no habrá ampliación de capital, y se recuperará.
Si se alarga, pues ya tendríamos que ir viéndolo, como en todas las empresas.

Mientras dure el parón y la mascarilla en España y Francia (es donde tiene sus inmuebles Colonial), lo más prudente es no comprar.
Si queréis comprar un poco, de momento no paséis del 0,5% de porcentaje de la cartera. Y procurad comprad por debajo de los 7 euros.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Colonial está aguantando muy bien el parón en cuanto a su negocio. Estos son los resultados del tercer trimestre:




Los ingresos por rentas solo bajan el 1%. Y esa bajada es porque vendió algunos activos menores en los últimos trimestres, dentro de las pequeñas rotaciones de activos que hace habitualmente Colonial. En los activos que ha mantenido los últimos 12 meses los ingresos por rentas han crecido algo.

Y como ha conseguido bajar los gastos, el EBITDA de las rentas sube el 2%. Así que Colonial está ganando más dinero que en 2019.

El BPA cae el 99% por la reducción del valor contable de los inmuebles del trimestre pasado. Recordad que con esto no sale dinero de la caja (tampoco entra cuando sube el valor de los inmuebles, que es lo habitual).

Por eso Colonial da el BPA recurrente, que sube el 8%. Aquí no se tiene en cuenta la reducción del valor contable de los inmuebles. Solo se tiene en cuenta los alquileres cobrados, los gastos, y el pago de intereses (que, como veis, ha bajado un poco). Esta es la cifra que representa bien la realidad de Colonial en este momento. Así que el negocio de Colonial gana más dinero que el año pasado.

Y la deuda neta no sube, e incluso la reduce muy ligeramente:





Tal y como va la cosa últimamente, parece que el riesgo de que haya grandes bajadas en la valoración de los inmuebles se reduce. Así que este nivel de deuda no debería darle problemas a Colonial.

Así que si el parón acabase pronto Colonial estaría a muy buen precio. Pero como el parón no ha terminado y no sabemos cuándo terminará, mejor vamos a poner un precio de compra prudente. Pensad que si el parón aumentase en las próximas semanas volvería a aumentar la probabilidad de que la reducción del valor contable de los activos a final de año fuera importante.

Este es el gráfico semanal:



Las SOCIMIs tasan sus inmuebles cada 6 meses. A mitad de año, y a final de año. Así que en el primer y tercer trimestres el NAV no cambia. Con lo que el NAV sigue siendo el mismo que hace 3 meses, 11,21 euros.

A los 8,20 euros actuales el descuento sobre el NAV es del 27%, que está bien.

Pero como de momento el parón sigue, yo pondría la zona de compra en los 6-7 euros.

En 6,50 euros el descuento sobre el NAV es del 42%, que está muy bien.

Y mirad en el gráfico que se ha acercado a la media semanal de 200, y ahí parece que podría estar empezando a hacer una figura de vuelta. De momento esa es la vela de esta semana, y esa posible estrella fugaz podría acabar siendo otra figura, dependiendo de lo que pase en la sesión de mañana. Pero parece probable que acabe siendo esa estrella fugaz que es ahora, o algo muy parecido.

Así que el técnico parece indicar también que es mejor esperar a que caiga algo.

En 6-7 euros creo que es muy buena compra.

Una cosa importante para el tema de las valoraciones de los inmuebles es que las pequeñas ventas que ha hecho en 2020 las ha hecho por encima de su valor contable. Así que si el parón termina pronto, ni Colonial ni otras SOCIMIs y REITs deberían tener problemas por este tema. Pero a ver si el parón termina pronto, que es lo que aún no se sabe.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Colonial ha caído algo, pero yo de momento seguiría esperando a los 6-7 euros para comprar:




7-8 euros es un precio muy bueno si el parón acabase pronto, pero de momento creo que es mejor que sigamos siendo prudentes.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Colonial está fuerte, y ha subido algo. Este es el gráfico semanal:




Yo seguiría manteniendo la zona de compra en los 6-7 euros, que es un precio "muy bueno", pero es que en el tema del parón no veo cambios, así que prefiero ser prudente.

Y si sigue subiendo pronto se encontrará con la media semanal de 200, como veis, que debería ser una resistencia importante. Así que seguiría esperando, y manteniendo la zona de compra en los 6-7 euros.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Como sigue el parón yo seguiría manteniendo la zona de compra en Colonial en los 6-7 euros, pero vamos a ver una cosa curiosa en el gráfico, y es que está haciendo una figura casi igual a la que os acabo de comentar en LAR.

Este es el gráfico semanal de Colonial:



Fijaros que también está haciendo una bandera de continuación muy clara.

Aquí el palo de la bandera va los 5,80 a los 8,70, que son casi 3 euros.

Y el punto de ruptura de la bandera estaría alrededor de los 8,10 euros, así que el objetivo mínimo de subida serían los 11 euros.

Y esto es lo que haría si terminara el parón pronto.

Pero mientras siga el parón lo prudente es mantener la zona de compra en los 6-7 euros.

Colonial tiene Puts, y estas son las que vendería del vencimiento de junio:




Saludos.

[AveFenix+20]

https://cincodias.elpais.com/cincodi...93_438397.html

Las socimis hunden su cotización un 40% por debajo del valor de sus propiedades.

El valor de los activos de 'retail' se desploma más de un 8% en 2020

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias, Avefenix.

Ese dato quiere decir que están muy baratas, sí. Lo que pasa es que como el parón sigue, tenemos que afinar todo lo posible.

Al final Colonial apenas ha notado el parón de 2020:





El NAV baja un poco a 11,27 euros.

El resultado neto es casi 0, por la bajada de valor contable de los inmuebles (debida al parón, como le ha pasado a todas las inmobiliarias). Esta bajada del valor de los inmuebles ya está incluida en ese NAV de 11,27 euros.

Y un dato importante es que las ventas de inmuebles que ha hecho (dentro de la pequeña rotación habitual de algunos inmuebles de todos los años) las ha hecho por por encima de su valor contable

Sin tener en cuenta ese efecto contable de la bajada de valor de los inmuebles el BPA es 0,27 euros, y sólo cae el 1%.

Y los ingresos por rentas sólo han bajado el 3% que veis ahí.

La deuda neta la ha reducido el 0,6%, hasta 4.582 millones de euros:





En relación al valor de los activos la deuda neta de Colonial es similar a la de otras SOCIMIs. Veis que el LTV es del 36%, que es bajo, y está bien.

Pero en relación al EBITDA es más alta, porque el ratio deuda neta / EBITDA se mantiene alrededor de las 16 veces. Esto quiere decir que Colonial debería mejorar su rentabilidad. Y por eso su rentabilidad por dividendo es más baja que la de Merlín, por ejemplo. Creo que irá mejorando su rentabilidad, pero debemos tener esto en cuenta.

Aún no ha dicho cuál será el dividendo. El de 2019 fue de 0,20 euros.

Ahora cotiza a unos 8 euros, así que el descuento sobre el NAV es del 29%, y la rentabilidad por dividendo es del 2,5%.

No la veo mal de precio, pero por la situación y lo que os he comentado sobre la más baja rentabilidad procuraría comprarla algo más baja.

Creo que en 6,5-7,5 euros (subo un poco la zona de compra, tras estos resultados) es una buena compra.

En 7 euros el descuento sobre el NAV es del 38%.


Este es el gráfico semanal:




En 8,5 euros hay una resistencia fuerte, y veis que las sombras superiores de las últimas velas son largas. Así que veo posible que caiga a la zona de los 6,5-7,5 euros.


Y si vendéis Puts estas son las Puts que vendería de Colonial, del vencimiento de junio:




Saludos.

[AveFenix+20]

Muchas gracias, Avefenix.

Ese dato quiere decir que están muy baratas, sí. Lo que pasa es que como el parón sigue, tenemos que afinar todo lo posible.

Al final Colonial apenas ha notado el parón de 2020:





El NAV baja un poco a 11,27 euros.

El resultado neto es casi 0, por la bajada de valor contable de los inmuebles (debida al parón, como le ha pasado a todas las inmobiliarias). Esta bajada del valor de los inmuebles ya está incluida en ese NAV de 11,27 euros.

Y un dato importante es que las ventas de inmuebles que ha hecho (dentro de la pequeña rotación habitual de algunos inmuebles de todos los años) las ha hecho por por encima de su valor contable

Sin tener en cuenta ese efecto contable de la bajada de valor de los inmuebles el BPA es 0,27 euros, y sólo cae el 1%.

Y los ingresos por rentas sólo han bajado el 3% que veis ahí.

La deuda neta la ha reducido el 0,6%, hasta 4.582 millones de euros:





En relación al valor de los activos la deuda neta de Colonial es similar a la de otras SOCIMIs. Veis que el LTV es del 36%, que es bajo, y está bien.

Pero en relación al EBITDA es más alta, porque el ratio deuda neta / EBITDA se mantiene alrededor de las 16 veces. Esto quiere decir que Colonial debería mejorar su rentabilidad. Y por eso su rentabilidad por dividendo es más baja que la de Merlín, por ejemplo. Creo que irá mejorando su rentabilidad, pero debemos tener esto en cuenta.

Aún no ha dicho cuál será el dividendo. El de 2019 fue de 0,20 euros.

Ahora cotiza a unos 8 euros, así que el descuento sobre el NAV es del 29%, y la rentabilidad por dividendo es del 2,5%.

No la veo mal de precio, pero por la situación y lo que os he comentado sobre la más baja rentabilidad procuraría comprarla algo más baja.

Creo que en 6,5-7,5 euros (subo un poco la zona de compra, tras estos resultados) es una buena compra.

En 7 euros el descuento sobre el NAV es del 38%.


Este es el gráfico semanal:




En 8,5 euros hay una resistencia fuerte, y veis que las sombras superiores de las últimas velas son largas. Así que veo posible que caiga a la zona de los 6,5-7,5 euros.


Y si vendéis Puts estas son las Puts que vendería de Colonial, del vencimiento de junio:




Saludos.

Muchas gracias, Gregorio.

Podrías comentar algo sobre Lar España? Está más o menos dentro del último precio de compra que comentaste, pero ya pasó tiempo...

[angello gonza]

Yo entre en LAR hace tiempo, me da más confianza que colonial, la intención es aguantarla para largo, espero acertar..un saludo

[Invertirenbolsa]

Hola,

Muy bien, sí. Ahora después de Colonial actualizo el hilo de LAR.

Tiene mejores activos Colonial. Y en LAR no me gusta mucho que tenga subcontratada la gestión, y que los gestores cobren haciendo ampliaciones de capital todos los años, para darles acciones.

Los resultados de Colonial en el primer trimestre de 2021 son mejores de lo que parecen a primera vista:





Las ventas caen el 9% y el BPA el 33. Los motivos son 3:

1) Ha vendido algunos inmuebles en los últimos meses, y aún no ha reinvertido ese dinero

2) Está reformando algunos inmuebles para mejorar su calidad, y por tanto cobrar más por su alquiler. Este proceso dura unos meses, entre que sale el inquilino antiguo, se reforma el inmueble, y entra el inquilino nuevo

3) Ha tenido un "no habitual" con los impuestos, que se irá diluyendo a lo largo del año.


Si no tuviéramos en cuenta estas 3 cosas el resultado sería similar al del primer trimestre de 2020.

Y ese resultado recurrente que veis que publica Colonial es lo que habría ganado sino tenemos en cuenta el punto 3, el de los impuestos. Aquí lo veis con detalle:




La deuda neta la ha reducido el 6%, y el loan to value baja hasta el 35%, que es un nivel muy bueno:




Un atractivo importante de Colonial es que su potencial de beneficios es mayor que sus beneficios actuales, por 2 motivos:

1) Tiene bastantes inmuebles con contratos antiguos y a precios más bajos que los de mercado. A medida que van venciendo estos contratos los va renovando por otros con subidas de los alquileres de hasta el 20%.

2) Tiene bastantes inmuebles que si se renuevan, y lo va a ir haciendo, pueden subir bastantes sus rentas

El detalle de este potencial lo veis aquí:





Este trimestre no se actualiza el NAV, así que sigue siendo de 11,27 euros por acción.

Ahora cotiza a 8,70, así que el descuento sobre el NAV es del 22%.

Y la rentabilidad por dividendo es del 2,5%, porque el dividendo de 2021 sube un 10%, hasta 0,22 euros.

Creo que hay que procurar comprarla algo más barata.

Este es el gráfico semanal:




Entre 7,50 y 8 euros me parece una buena compra.

En 7,75 euros el descuento sobre el NAV es del 31% y la rentabilidad por dividendo es del 2,8%.

La rentabilidad por dividendo parece un poco baja ahora, pero recordad que probablemente irá subiendo más rápido que en otras, por ese potencial de mejora de los alquileres que os he comentado.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Como os he comentado hace un rato en el hilo de Merlín parece que la situación general va mejorando, y que las empresas están insistiendo cada vez más a sus empleados en que dejen el teletrabajo y vuelvan a la oficina.

Eso es bueno para Colonial, lógicamente, y además hace poco ha anunciado que va a comprar otro 13% de su filial francesa SFL, y que lanza una OPA por el 5%-6% restante para llegar a tener el 100%:

https://www.inmocolonial.com/sites/d...vi_06_2021.pdf


Esta compra adicional de SFL es una buena operación. No cambia muchísimo el valor de Colonial, pero sí es positiva, y entre esto y la mejora de la situación general que os he comentado creo que ya es poco probable que llegue a los 7,50 euros, así que subiría la zona de compra un poco, a los 8-8,50 euros.

Este es el gráfico diario:



Parece probable que se pueda comprar a 8,50 euros, o algo por debajo.


Saludos.