Lo que comentas del beneficio contable pasa con todas las SOCIMIs y REITs. Prácticamente todos los años aumenta el valor de sus edificios, como es lógico, y eso es parte del beneficio contable.
Por eso en estas empresas hay que mirar más el FFO, que básicamente son los alquileres que cobran menos los gastos. El dividendo de estas empresas depende del FFO, no del BPA.
Mira, estos son los resultados de 2021:
El resultado neto que incluye la variación de valor de los inmuebles es el que he señalado en verde, que pasa de 2 millones a 474. El año pasado se redujo el valor de los inmuebles por el parón, y en 2021 ha aumentado el valor contable de los inmuebles. El dividendo no depende de aquí.
El FFO que te decía antes Colonial lo llama BPA recurrente. Es de 24,59 euros, y cae el 9%. La caída es porque ha vendido algún activo pequeño, y no lo sustituyó por otro en 2021. Y también por la mejora de calidad de los edificios que os comento que está haciendo, y que supone que algunos inmuebles pasan un tiempo vacíos desde que se va el inquilino antiguo que paga un alquiler bajo, hasta que se hace la obra de mejora y entra el inquilino nuevo, que paga un alquiler más alto.
La tendencia de fondo, eliminando esos 2 efectos que os acabo de comentar, es lo que Colonial refleja con su BPA recurrente comparable.
Es decir, el flujo real de alquileres ha sido de 24,59 céntimos, pero la tendencia de fondo para el futuro es positiva, y la refleja mejor el BPA recurrente comparable.
El NAV sube a 12,04 euros por acción.
Aún no ha dicho el dividendo de 2021, pero seguramente será superior a los 0,22 euros de 2020.
Y ya en 2022 ha hecho una compra muy importante. Ha comprado la sede de Amundi por 450 millones de euros. Es el séptimo edificio más grande París. Colonial debería ser más seguida, porque tiene algunos de los mejores activos del mundo.
Ahora cotiza a 7,65 euros, así que el descuento sobre el NAV es del 36%, y la rentabilidad por dividendo es de al menos el 2,9% (probablemente será algo más, cuando anuncie el dividendo de 2021).
Y tiene el potencial de mejora que os voy comentando, por la rotación de edificios, la mejora de otra parte de sus edificios, etc.
Creo que al precio actual es una buena compra, y probablemente ha hecho suelo, como muchas otras (gráfico semanal):
Saludos.
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