Inmobiliaria Colonial: Análisis Fundamental, Técnico y Noticias (PR LP = 0,5%-1,5%)

[mmarinrog]

Hola a todos.

Me estoy mirando los 5 REITS listados aquí para conocer el sector y analizar las diferencias entre ellos.

Veo que Merlin y Colonial obtienen menos flujos (FFO) en relación con el valor de los activos (NTA). ¿Cómo lo interpretáis vosotros?
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	Merlin Properties	Inmob. Colonial	Klepierre	Unibail Rodamco
FFO por acción (reportado)	0,62	0,30	2,62	9,66
NTA por acción (reportado)	15,67	11,83	30,90	121,00
Rentabilidad FFO s/NTA	3,96%	2,54%	8,48%	7,98%

[david0772]

Buenas tardes a todos, en especial a Gregorio, cuyas aportaciones y opiniones sigo con bastante asiduidad, y con las que suelo estar casi siempre de acuerdo. Pero en este caso, y en concreto con Colonial, tenga un opinión algo diferente, que si me permite voy a exponer.

A mi parecer, el problema de Colonial, y de otras muchas inmobiliarias, es su escaso ROCE, es decir, la escasa rentabilidad que obtiene de sus activos. El ROCE básicamente trata de relacionar el beneficio operativo de sus activos en relación al activo neto o capital empleado. A grandes números, durante el ejercicio 2022 Colonial registró un beneficio de explotación de 128MM€, a lo que voy a sumar el deterioro de activos imputados en la cuenta de resultados, 147MM€, y le voy a restar la tasa media impositiva de un 18%. Por tanto, y a efectos de cálculo, los rendimientos que obtuvieron sus activos fueron de 225MM€.

En cuanto al capital empleado (o activo neto) que necesitó para generar esa rentabilidad durante el 2022 fue de 7.263 + 5.018 = 12.281MM€

Patrimonio neto medio 2022 = 7.263MM€
Deuda financiera neta media 2022 = 5.018 MM€

Por tanto, estaríamos hablando de un ROCE de 225/12.281 = 1,83%

Pero alguien puede decir, y con razón, que la empresa se puede comprar un buen descuento en estos momentos. Esto es, contablemente el Patrimonio Neto es de 7.263MM€, pero si mañana vamos a comprar acciones de la compañía, la misma nos la venden por 2.900MM€, con un 60% de descuento sobre su valor contable. Si rehacemos el cálculo, 225/(5.018 + 2.900) = 2,84%

En ambos casos, son cifras que dudo mucho que cubran el coste medio ponderado de capital.

Sí que es cierto que el dividendo que da la acción está alrededor de un 4-5%, básicamente porque el precio de la acción está por los suelos, y porque el coste de la financiación sigue siendo moderadamente bajo, y al final todavía queda algo de caja para retribuir al accionista. El problema podría surgir cuando se produzcan las sucesivas rondas de refinanciación. Hay vencimientos importantes a partir del 2026. Si los próximos años los tipos de interés vuelven a bajar y las nuevas rondas se consiguen a precio similares a los de ahora, bueno, estos precios serían razonables, pero si como me temo, vamos a tener que acostumbramos a volver a convivir con tipo de intereses más altos, no sería descabellado que los nuevos costes financieros estén alrededor del 3-4%, con lo que toda la cuenta de resultados de la compañía cambiaría. Solo al 3%, sobre una deuda de unos 5.000MM€, restarían al año 150MM€ (frente a 87MM€ de este año), con lo que quedarían muchos menos fondos para retribuir al accionista. O en todo caso, y para evitar este escenario, el incremento de rentas estos años debería compensar esta diferencia, esto es, pasar de 225M a algo más de 300M, para, al menos, mantener estas cifras de rentabilidad (habría que incrementar el ROCE por encima del coste de endeudamiento para que el negocio siguiera teniendo sentido).

A mi juicio, este problema no lo tiene solo Colonial, hay muchas grandes inmobiliarias en situación similar. Estas estructuras de negocio podían tener sentido en entornos de tipos de intereses ultra bajos o incluso negativos, como hemos tenido estos últimos años, pero si el entorno cambia y los tipos suben, o hay un fuerte incremento de los alquileres para poder sostener el negocio, o este se cae. Colonial tiene dos ventajas, una es su relativamente escaso endeudamiento, y el otro que tiene una cartera absolutamente "prime", y debería de tener capacidad para ajustar sus ingresos a la nueva situación. Pero el riesgo está ahí, porque si no lo consigue, o no llega a cubrirlo al 100%, el primero en sufrirlo será el accionista.

Un saludo

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias, Antoinek.

Me apunto el tema. Lo explico con ejemplos reales en los libros, pero en Youtube aún no lo he tratado, así es. Lo apunto.

Los resultados del primer trimestre de 2023 han estado muy bien:



Las rentas, de lo que depende el dividendo, crecen el 11%.

Veis que consigue indexar las rentas a la inflación.

En verde os he marcado un dato que parece más flojo, pero es porque ese dato no es anual. Ese 3% es lo que ha aumentado las rentas en los nuevos contratos sibre el precio de mercado a finales de 2022, así que para ser un trimestre es un dato bastante bueno.

El 99% de sus oficinas están en el centro de las ciudades. Si hubiera que reconvertirlas en viviendas, hoteles, o lo que sea, sería fácil.

La desocupación es de sólo el 3%m y principalmente se debe a los inmuebles que reforma. Mientras los reforma lógicamente están vacíos, y desde el día que termina la reforma hasta que entra el siguiente inquilino suele pasar algo de tiempo.

Las reformas van muy bien, por cierto. Está consiguiendo aumentar batante las rentas de los locales reformados, y sigue reformando nuevos inmuebles para subirlos de categoría.

La situación de la deuda es muy buena:



La reduce el 6% en los últimos 3 meses, el loan to value es de solo el 37%, y el coste medio es muy bajo: 1,67%.

Creo que el mercado se está equivocando con Colonial, y Merlín.

Con estos resulados en 2023 el dividendo subirá el 5%-10%. De momento en la base de datos pongo el 5% (4%, porque suele pagar dividendo redondos) por prudencia.

En los 5,50 euros actuales cotiza con una rentabilidad por dividendo del 4,7% y con un descuento sobre el NAV del 50%.

Creo que es una buena compra a estos precios.


Técnicamente creo que lo más probable es que esté formando el canal que os dibujo en el gráfico semanal:



Ahora está en el suelo de ese posible canal, así que creo que por técnico también es un buen punto de compra al precio actual.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

En este vídeo comento si Colonial puede ser una trampa de valor por el teletrabajo:

Y hoy mismo sale un ejemplo de lo que comento en el vídeo, con la presentación de resultados de Colonial:

https://cincodias.elpais.com/companias/2023-05-15/colonial-baraja-convertir-en-viviendas-la-sede-de-ibm-en-madrid.html

Saludos.

[AntoineK]

A 6 euros creo que es buena compra, y si cayera por debajo de 6 euros aún mejor.

En general, el tema del Silicon Valley Bank creo que va a a hacer que los tipos de interés suban menos de lo previsto, y eso sería una empujón alcista para las cotizaciones de los REIT.

Saludos.

Buenos días Gregorio, y gracias por todos los análisis. Acabo de ver como Citi ha rebajado su precio objetivo sobre Colonial a 3,5€ argumentando el impacto de las subidas de interés y de una probable recesión en Europa en los próximos meses. Hace tan solo un mes, otro banco americano, JP Morgan, dio un precio objetivo de 10,25€ para Colonial.

¿Qué te parece la idea de hacer un vídeo sobre los precios objetivos de los analistas? Salvo error por mi parte, creo que no es un tema que hayas tratado todavía en Youtube. Creo que hay mucha gente que invierte en bolsa, sobre todo principiantes, que se fían de datos como el consenso de analistas, lo que les lleva a tomar decisiones equivocadas. El anuncio de Citi de hoy, por ejemplo, parece que ha provocado una caída de más del 3% para la cotización de Colonial, por lo que entiendo que hay mucha gente que hace caso a esos anuncios.

[Invertirenbolsa]

Hola Crixo,

Lo más importante es que los inmuebles de Colonial y Merlín están en los mejores sitios. Si se necesitan menos oficinas se transformarán en hoteles, viviendas, etc, y tendrán un valor similar al que tienen como oficinas.

Los resultados de Colonial en 2022 realmente son buenos:



El resultado neto es mínimo (8 millones) porque se ha reducido el valor teórico de los inmuebles un poco por la subida de los tipos de interés, y eso impacta mucho el año que se produce.

Pero aún así el valor contable queda en 11,83 euros (a nivel de valor contable la reducción es pequeña, pero se refleja de golpe en los resultados de 2022).

Sin tener en cuenta este efecto las rentas crecen el 13% y el BPA ordinario aumenta el 21%.

La ocupación es muy alta (96%), así que de momento no se está notando el teletrabajo en Colonial apenas.

Ha vendido algunos inmuebles (dentro de la rotación normal de inmuebles de estas empresas) y eso le hace bajar la deuda:



En la práctica esto supone que tiene una buena capacidad para invertir en nuevos inmuebles.

Sube el dividendo de 0,24 a 0,25.

Así que en 6 euros cotiza con un PER de 20 veces (con el BPA ordinario), una rentabilidad por dividendo del 4,2% y a 0,5 veces su valor contable.

Creo que está muy barata.

El gráfico no me ayuda esta vez, porque veo señales de suelo y otras de que podría caer algo más. Así que no tengo en cuenta el gráfico. Os pongo el semanal para que lo veáis:



A 6 euros creo que es buena compra, y si cayera por debajo de 6 euros aún mejor.

En general, el tema del Silicon Valley Bank creo que va a a hacer que los tipos de interés suban menos de lo previsto, y eso sería una empujón alcista para las cotizaciones de los REIT.


Saludos.

[Crixo]

Buenos días
Estoy valorando entrar en Colonial (ya tengo MRL) pero me frena un poco el hecho de que tengan sobre todo inmuebles de oficinas. Con todo el desarrollo del teletrabajo, ¿qué futuro tienen los inmuebles de oficinas? ¿No es un poco incierto?
Gracias

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias, mtlc y Javi.

Los resultados de Colonial en el tercer trimestre de 2022 siguen siendo muy buenos:






La subida del 116% del beneficio neto incluye la revalorización contable de los inmuebles, y las ganancias en los inmuebles que está vendiendo. Aquí lo más importante es que está vendiendo los inmuebles de menos calidad, y los está vendiendo por encima de su valor contable. Eso da mucha fiabilidad a su valor contable por acción (NAV), y además supone que tiene más dinero para reinvertir por esas ventas.

Lo más importante es la subida del BPA ordinario del 23% y sobre todo el crecimiento de las rentas en un 12%.

Cosas importantes:

1) La compra en 2021 de otro 16,6% de la francesa SFL está siendo muy buena inversión

2) También están siendo muy buenas inversiones compras recientes importantes como la sed de Amundi en París y la de Danone en Barcelona

3) Las renovaciones de los inmuebles más viejos también están yendo bien


El dividendo de 2021 fue de 0,24 € y creo que el de 2022 subirá a unos 0,26 €,

A los 5,70 € actuales tiene una rentabilidad por dividendo del 4,6% y un descuento sobre el NAV del 54%. Me parece muy buena compra.


Pongo el gráfico diario para afinar el precio:





Mientras no cierre por encima de 6 yo procuraría comprarla en la zona de los 5-5,0 €, aproximadamente.


Saludos.

[Javi74]

Colonial presenta su proyecto estrella en Madrid: oficinas y pisos a una media de 1.200 euros de alquiler en Méndez Álvaro

https://elpais.com/economia/2022-11-...ez-alvaro.html

Saludos.

[mtlc2017]

Colonial y Merlin sufren en septiembre intensos ajustes, pese a las buenas previsiones

https://www.capitalmadrid.com/2022/10/4/63437/colonial-y-merlin-sufren-en-septiembre-intensos-ajustes-pese-a-las-buenas-previsiones.html

[Invertirenbolsa]

Hola Kike,

Por eso tiene potencial de subida, porque puede sacar más rentabilidad a estos inmuebles. Y eso es lo que tiene en marcha, con el plan de renovaciones de inmuebles y el de venta de inmuebles de menos calidad para sustituirlos por otros de más calidad.

Yo creo que la caída de las inmobiliarias por la subida de los tipos de interés es muy exagerada. Colonial cotiza ya con un descuento del 60% sobre su valor contable, y eso es una oportunidad muy clara de compra.

La rentabilidad por dividendo ya es del 5%.

Técnicamente ahora está en el soporte de los 4,5 euros (gráfico mensual):




Lo lógico sería que el suelo estuviese por esta zona.


Saludos.

[kikemontoyarod]

A mi lo que me genera dudas es que los ingresos anuales no son ni el 3% del valor bruto de los inmuebles. Por no hablar ya de los beneficios. Si tenemos en cuenta en valor neto el porcentaje aumenta bastante.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Es prima de emisión, no de asistencia. Así que no debe llevar retención, y no se paga por ella hasta que no se vendan las acciones.

Creo que se está exagerando el tema de la subida de los tipos de interés en Merlín y Colonial.


Los resultados del segundo trimestre de 2022 han sido buenos:





La cifra de la que depende el dividendo es la que os he marcado en verde: los ingresos por rentas. Este crecimiento del 9% está muy bien, y principalmente se debe a:

1) Tiene los contratos indexados a la inflación, y está subiendo los precios

2) Las renovaciones de edificios y la puesta en marcha de los nuevos proyectos va muy bien

3) La compra del 16,6% de la inmobiliaria francesa SFL que hizo hace unos meses


También veis ahí que el valor contable por acción es de 12,49 €.

Y la deuda es muy baja. El LTV es del 37%. Y el coste medio de la deuda es del 1,3%.

Así que en los 6,70 € actuales cotiza con un descuento sobre el valor contable del 46%, que está muy bien.

La rentabilidad por dividendo es del 3,6% con el dividendo de 0,24 € que ha pagado por los resultados de 2022, y probablemente en 2022 suba hacia los 0,26 €.

Yo creo que es una compra muy buena a estos precios.


En cuanto al técnico, creo que está formando de terminar un gran doble suelo en el gráfico mensual:




Yo creo que es una buena compra al precio actual por fundamentales.

Y por técnico no se la ve débil, así que en este momento no parece que lo más probable sea que caiga.


Saludos.

[mtlc2017]

¿Estás seguro? Creo que es una prima de emisión.

En el campo Asunto pone prima de emisión y en el cuerpo del mensaje pone prima de asistencia.

[Javi74]

Hola!

Me acaban de ingresar dinero de COLONIAL pero ING lo llama "prima de asistencia" ¿Es una prima de asistencia o es la forma con la que COLOIAL reparte su dividendo?

Porque también me han ingresado el "Dividendo" y es mucho menos que la "prima de asistencia".

¿Es un dividendo extraordinario la prima de asistencia?

Gracias

¿Estás seguro? Creo que es una prima de emisión.

[CezuSan]

Hola!

Me acaban de ingresar dinero de COLONIAL pero ING lo llama "prima de asistencia" ¿Es una prima de asistencia o es la forma con la que COLOIAL reparte su dividendo?

Porque también me han ingresado el "Dividendo" y es mucho menos que la "prima de asistencia".

¿Es un dividendo extraordinario la prima de asistencia?

Gracias

[mtlc2017]

Merlin Properties y Colonial acusan la subida de tipos y se hunden en la miseria

https://www.capitalmadrid.com/2022/7/7/62806/merlin-properties-y-colonial-acusan-la-subida-de-tipos-y-se-hunden-en-la-miseria.html

En el mercado se teme que el incremento en los intereses hipotecarios frene la buena marcha de las ventas observada en la primera mitad del ejercicio, especialmente en firmas como Inmobiliaria Colonial e Merlin Properties

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias, Javi.

Con esta caída la veo muy barata.

En 6 euros cotiza a 0,5 veces el NAV, y con una rentabilidad por dividendo del 4% (que subirá en los próximos años, por la transformación que está haciendo y que os comento en el hilo).

Este es el gráfico mensual:





En 5,70 euros hay un soporte muy importante, como veis.

De momento no hay figura de vuelta, así que puede que caiga hacia la zona de los 5,70.

Entre esos 5,70 y los 6,10 actuales creo que es muy buena compra.


Saludos.

[Javi74]

https://www.elespanol.com/invertia/e...1932010_0.html


Colonial está "preocupada" por las turbulencias del mercado que están lastrando su cotización en Bolsa

La junta de accionistas ha aprobadoun dividendo de 0,24 euros por acción, lo que supondrá un desembolso de unos 129 millones de euros.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Los resultados de Colonial en el primer trimestre de 2022 han sido buenos, dentro de lo esperado:




El BPA sube más que las rentas por la revalorización contable de los inmuebles.

Ya sabéis que lo que importa para el dividendo son las rentas.

Los nuevos proyectos están yendo bien. Tanto los edificios que está reformando, como los que está inaugurando, y las compras que ha hecho últimamente.

El dividendo de 2021 sube a 0,24 euros, el 9% más que en 2020. Es importante que veáis que Colonial tiene una rentabilidad por dividendo inicial algo baja, pero que su dividendo está creciendo a buen ritmo, por el proceso de mejora de la rentabilidad en el que está metida, y que vamos comentando en el hilo.

A los 7,80 euros actuales cotiza con un descuento sobre el NAV del 38%, y con una rentabilidad por dividendo del 3,1% (ya pasa del 3%).

Creo que es una compra interesante. Son algunos de los mejores activos del mundo que podemos comprar.


Técnicamente sigue lateral (gráfico semanal):




Alrededor de 7,50 euros (el precio actual, más o menos) creo que es una buena compra.


Saludos.