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Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

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  • Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje

    La venta de ese 15% de las rentas fue por unos 2.000 millones de Euros.

    Ahora capitaliza algo menos de 5.000, pero antes de haber pagado el dividendo extraordinario andaba por los 6.000 millones, si la memoria no me falla.

    Es decir, vendió el 15% de las rentas por aproximadamente el 33% de la capitalización.

    Eso implica que el precio de venta fue excelente, ya que -como habíamos comentado- los alquileres de oficinas tienen una proyección futura de crecimiento inferior a la de otros segmentos que conforman la cartera de Merlín.
    Sí, no me estaba refiriendo a que haya hecho un mal negocio vendiendo esas oficinas Me refería a que su cartera inmobiliaria se ha reducido (y, por tanto, sus rentas)

    Sobre la forma de valorar la operación, yo creo que más importante que la capitalización es el ratio precio-beneficio.
    La capitalización está claro que es susceptible a infravaloraciones por los inversores, y una operación de liquidación como ésta pone el valor real del no-activo sobre la mesa

    Pero vamos a verlo de la otra forma:
    • Un 16% de los ingresos del 1S 2022 son 33.5M€, de los que unos 24.5M€ se convierten en AFFO (supongamos proporcionalidad entre rentas y costes). El valor anual estimémoslo como el doble, 49 M€, que está en línea con el 16% del AFFO de 2021 (41.3M€)
    • El 16% de rentas (tras incentivos) de FY 2021 son 74 M€
    • 2000 M€ son 27 años de rentas y/o 40 años de AFFO
    Ya sabemos lo que opinaríamos la mayoría de aquí de comprar una empresa con un PER de entre 30 y 40. Y si es malo para el comprador, es porque es un buen negocio para el vendedor
    Y este resultado de la venta es independiente de que la empresa capitalizase 500 M€ ó 50.000 M€ (habría que ver, en ese caso, qué hacemos con las acciones de MRL, pero eso es otro estudio )
    "Alguien se sienta hoy en la sombra de un árbol que plantó hace mucho tiempo", Warren Buffett

    "Time in the market beats timing the market", Warren Buffett

    "In the short run the stock market is a voting machine, but in the long run, it's a weighting machine", Benjamin Graham

    Inicio cartera: 03/11/2019
    Máx devaluación: 12/03/2020, -27.19%
    Best compra ever: [email protected] 17/03/2020
    Worst compra ever: [email protected] 03/01/2020

    Historia de una Cartera

    Análisis de cartera H1 2022

    Comentario


    • Originalmente publicado por RV Padawan Ver Mensaje

      Sí, no me estaba refiriendo a que haya hecho un mal negocio vendiendo esas oficinas Me refería a que su cartera inmobiliaria se ha reducido (y, por tanto, sus rentas)

      Sobre la forma de valorar la operación, yo creo que más importante que la capitalización es el ratio precio-beneficio.
      La capitalización está claro que es susceptible a infravaloraciones por los inversores, y una operación de liquidación como ésta pone el valor real del no-activo sobre la mesa

      Pero vamos a verlo de la otra forma:
      • Un 16% de los ingresos del 1S 2022 son 33.5M€, de los que unos 24.5M€ se convierten en AFFO (supongamos proporcionalidad entre rentas y costes). El valor anual estimémoslo como el doble, 49 M€, que está en línea con el 16% del AFFO de 2021 (41.3M€)
      • El 16% de rentas (tras incentivos) de FY 2021 son 74 M€
      • 2000 M€ son 27 años de rentas y/o 40 años de AFFO
      Ya sabemos lo que opinaríamos la mayoría de aquí de comprar una empresa con un PER de entre 30 y 40. Y si es malo para el comprador, es porque es un buen negocio para el vendedor
      Y este resultado de la venta es independiente de que la empresa capitalizase 500 M€ ó 50.000 M€ (habría que ver, en ese caso, qué hacemos con las acciones de MRL, pero eso es otro estudio )
      Hola, no interpreté tu mensaje como que hubiera hecho una mala venta, sino -tal como comentas- como que deja de cobrar unas rentas.

      Y a ese respecto traté de argumentar que a mí, como accionista, no me preocuparía nada esa reducción de rentas si hubiera empleado el dinero en comprar y amortizar sus propias acciones, porque los inmuebles subyacentes me parecían de más calidad y porque habría podido aumentar considerablemente el (A)FFO.

      Usar la capitalización lógicamente no es imprescindible. De hecho, prefiero usar datos por acción, pero como la noticia de prensa mencionaba el montante absoluto de la venta (esos 2.000 millones) me resultaba más cómodo usar la capitalización que dividirlo entre el número de acciones.

      Pero si se habla de comprar y amortizar acciones propias la cotización de la acción es decisiva porque no sería lo mismo comprar a 10 que a 15 €, o que la empresa capitalizara 6.000 ó 9.000 millones.

      Con todo ello quería también poner de relevancia que no veo imprescindible que Merlín logre reemplazar las rentas de BBVA si estuviera dispuesto a reducir su tamaño, aunque estoy personalmente convencido de que Clemente no aceptará la reducción por algunas entrevistas que le leí hace años.

      Me da algo de miedo que Merlín no sea capaz de encontrar oportunidades inmobiliarias y que termine usando ese dinero para comprar caro, si bien el dividendo extraordinario recientemente pagado permite al inversor que sea él quien opte por la forma de inversión más favorable.

      Saludos!

      Comentario


      • Merlin compra el edificio Serantes a El Corte Inglés y pone el broche de oro a la City madrileña

        Ha pagado algo más de 10 millones de Euros por 2.400 m2 (unos 4.200 €/m2), que es un precio a priori excelente para esa zona. Es posible que tenga que hacer una reforma integral o -incluso- demolerlo y volver a construirlo, pero sigue siendo un muy buen precio.

        Me alegra ver que sigue pudiendo comprar inmuebles baratos y logra vender otros caros, aunque lógicamente este es bastante pequeño para el tamaño de Merlín.

        Saludos!

        Comentario


        • Hola a todos,

          ¿Cómo creeis que le puede afectar a MERLIN PROP la subida de tipos que vivimos recientemente? ¿Encarecerán sus compras de inmuebles, y tal vez por eso hoy ha bajado 5%?

          Saludos.

          Comentario


          • Originalmente publicado por Feliz Ver Mensaje
            Hola a todos,

            ¿Cómo creeis que le puede afectar a MERLIN PROP la subida de tipos que vivimos recientemente? ¿Encarecerán sus compras de inmuebles, y tal vez por eso hoy ha bajado 5%?

            Saludos.
            Y una caida del 25% desde maximos de este verano

            Comentario


            • Le van a subir sustancialmente los costes de financiación (que en 2021 eran, de media, del 2,07%) y previsiblemente no podrá repercutir las subidas tan rápidamente a sus inquilinos si la situación económica se deteriora, porque entonces estos se marcharán a otros inmuebles que hayan quedado libres.

              Cada noticia de inflación alta, de subida de tipos en EE.UU. (y no digamos ya las subidas de tipos del BCE) tirarán de su cotización para abajo.

              Quien entre a estos precios seguramente le vaya a ir muy bien a largo plazo, porque los inmuebles de Merlín son muy buenos y su equipo gestor también. Pero visto el pánico generalizado no es descartable que podamos volverla a 6 €...

              Comentario


              • Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje
                Le van a subir sustancialmente los costes de financiación (que en 2021 eran, de media, del 2,07%) y previsiblemente no podrá repercutir las subidas tan rápidamente a sus inquilinos si la situación económica se deteriora, porque entonces estos se marcharán a otros inmuebles que hayan quedado libres.

                Cada noticia de inflación alta, de subida de tipos en EE.UU. (y no digamos ya las subidas de tipos del BCE) tirarán de su cotización para abajo.

                Quien entre a estos precios seguramente le vaya a ir muy bien a largo plazo, porque los inmuebles de Merlín son muy buenos y su equipo gestor también. Pero visto el pánico generalizado no es descartable que podamos volverla a 6 €...
                Sabéis cuánto porcentaje de deuda tiene a tipo fijo y cuánto a tipo variable? O si tiene algún tope en el porcentaje variable?
                Si puedo (y si lo encuentro) lo miro yo, pero si alguien se lo tiene ya mirado pues eso que me ahorro.
                Muchas gracias!

                Comentario


                • Originalmente publicado por diegolas Ver Mensaje

                  Sabéis cuánto porcentaje de deuda tiene a tipo fijo y cuánto a tipo variable? O si tiene algún tope en el porcentaje variable?
                  Si puedo (y si lo encuentro) lo miro yo, pero si alguien se lo tiene ya mirado pues eso que me ahorro.
                  Muchas gracias!
                  El cierre del ejercicio 2021 lo hizo con el 100% de la deuda a tipo fijo. El actual no lo he mirado, pero apostaría a que no anda muy alejado de ese 100% porque en 2020 era del 99,8%.

                  También tengo anotado que la duración media de la deuda en 2021 era de 5,3 años...

                  En otro de los ratios más importantes de los REITs, el loan-to-value, también destaca Merlín: 39,2% a cierre de 2021 y en la actualidad ya sabemos que es más bajo (= más seguro), porque vendió su cartera de oficinas al BBVA y sigue reteniendo parte de ese dinero.

                  Creo que estos datos vienen a demostrar una vez más que la gestión de Merlín es muy prudente.

                  Saludos!
                  Editado por última vez por Colodro; 23 sep 2022, 19:01, 19:01:54.

                  Comentario


                  • Colonial y Merlin sufren en septiembre intensos ajustes, pese a las buenas previsiones


                    https://www.capitalmadrid.com/2022/1...siones.html​

                    Comentario


                    • Me permito volver a enviar una noticia sólo como indicador extra de alguien que sabe cuánto vale la empresa de verdad

                      https://cincodias.elpais.com/cincodi...85_657283.html
                      "Alguien se sienta hoy en la sombra de un árbol que plantó hace mucho tiempo", Warren Buffett

                      "Time in the market beats timing the market", Warren Buffett

                      "In the short run the stock market is a voting machine, but in the long run, it's a weighting machine", Benjamin Graham

                      Inicio cartera: 03/11/2019
                      Máx devaluación: 12/03/2020, -27.19%
                      Best compra ever: [email protected] 17/03/2020
                      Worst compra ever: [email protected] 03/01/2020

                      Historia de una Cartera

                      Análisis de cartera H1 2022

                      Comentario


                      • Muchos consejeros/directivos están comprando desde este marzo 2022, se puede ver en INSIDER SCREENER, todos por debajo de 10,5€.​
                        https://www.insiderscreener.com/en/c...ties-socimi-sa

                        Comentario


                        • Se espera otro dividendo antes que finalice el año?

                          Comentario


                          • Entrevista de Expansión a Clemente

                            (Únicamente he colgado el vídeo, ya que el resto de la noticia es de pago).

                            Como siempre, se moja mucho en la entrevista y explica muy bien varias cosas interesantes:

                            - A día de hoy Merlín ha recuperado los niveles de 2019 ("si se hiciera foto fija, se diría que no está pasando absolutamente nada"), pero prevé un ambiente económicamente recesivo en la economía.

                            - La recesión va a afectar a Merlín de varias formas:
                            1. Por el incremento de los tipos de interés, si bien es cierto que Merlín ha reducido mucho su deuda en el último año.
                            2. Por las tasas de capitalización de los inmuebles (el LVR o "loan to value ratio"), ya que prevé que el valor de los inmuebles (el denominador del LVR) baje porque no lograrán subir tanto las rentas como la inflación.
                            3. Por el desempleo: Si este aumenta los centros comerciales venden menos, las oficinas están más vacías, hay menos comercio online...

                            - Prevé un gran aumento en logística.

                            Comentario


                            • Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje
                              ¿Alguien sabe a qué se refiere cuando habla de megas?

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                              • Pues quizas se refiera a MW de potencia.

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                                https://www.marketsandmarkets.com/Ma...arket-965.html

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                                • Merlin duplica su beneficio a 567 millones de euros hasta septiembre y reduce su deuda con la cartera de BBVA

                                  ​La compañía ha propuesto la aprobación de un dividendo a cuenta de 0,20 euros por acción, que sería distribuido el próximo 2 de diciembre

                                  https://www.europapress.es/economia/...110190106.html
                                  MI CARTERA



                                  Si quieres agradecer a Gregorio su labor pulsa aqui

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                                  • Earnings Q3 2022

                                    https://www.merlinproperties.com/wp-...utivo-9M22.pdf

                                    Comentario


                                    • Buenos resultados para la que está cayendo.

                                      1) Parece que consiguen pasar gran parte de la inflación a las renta.
                                      2) Quitan gran parte de la deuda, han debido quitar deuda de más tipo de interés, porque el tipo medio les ha bajado.
                                      3) Tienen casi toda la deuda a tipo fijo, a un tipo de 1,97%. Con plazo medio de 5 años, que ya espero se hayan relajado las subidas de tipos y les beneficie la negociación.
                                      3) Buen aumento del FFO.
                                      4) Han aumentado márgenes.
                                      5) Las desinversiones han sido con plusvalías buenas.

                                      Yo estoy satisfecho, la verdad es que una de las mejores que tenemos en España. Yo si veo posible ampliare algo.

                                      Saludos.

                                      Comentario


                                      • Hola,

                                        Padawan, está muy bien el gráfico que pones.

                                        Técnicas Reunidas sí que tiene futuro. Ya está yendo hacia las renovables. Ganará más o menos, pero seguirá usando sus oficinas seguro (a lo mejor se cambia a otras, claro, como puede pasar con cualquier empresa).

                                        Colodro, el precio de venta de las oficinas del BBVA fue muy bueno, así. Y realmente el BBVA hizo una buena compra. El "desajuste" está en que las acciones de Merlín cotizan muy baratas.

                                        Y en cuanto a la compra de ese edificio de El Corte Inglés es un buen precio. sí. Además, el proyecto que tiene es rehabilitar toda la zona de Azca por completo. Lo llama Renazca.

                                        Para el que no lo conozca, es una de las mejores zonas de Madrid. Está al lado del Bernabéu, entre otras cosas, que también está siendo remodelado.
                                        Esta zona se creó en los 70, y fue algo emblemático. Es una "manzana" que ocupa como 12 manzanas normales juntas. Es una zona muy curiosa, con muchos puentes, pasadizos, etc, y eso hizo que en los 80 y 90 se llenara de delincuencia por las noches. Siempre ha sido una de las mejores zonas de negocios, pero eso le hizo perder categoría. El proyecto Renazca consiste en rehacerla casi por completo, para ponerla al nivel que debería estar (y subir las rentas del alquiler acorde a eso, lógicamente).
                                        Este proyecto va a ser muy importante.


                                        Javi, para medir los tamaños de los centros de datos se ha establecido como una unidad el "mega". Cuantos más megas, más grande es el centro de datos. En los demás inmuebles se usan los metros cuadrados, pero en los centros de datos se ha visto que es más significativo hablar de los megas del centro de datos que de los metros cuadrados que ocupa.

                                        Y por eso Merlín ha llamado Proyecto Mega a su plan para construir centros de datos.


                                        Como habéis dicho, los resultados del tercer trimestre de 2022 han sido muy buenos:

                                        Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

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                                        El dividendo depende del AFFO, que crece el 10%.

                                        De momento ha pagado el dividendo a cuenta de 2022 de 0,20 € que habéis dicho.

                                        Yo creo que el dividendo total de 2022 estará en la zona 0,42-0,45.


                                        A los 9 € actuales la veo muy barata. Creo que se está exagerando la subida de la inflación y los tipos de interés.

                                        Mirad la situación de la deuda:

                                        Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

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                                        Para los próximos 5 años tiene casi el 100% asegurada a menos del 2%.

                                        Y el LTV del 31% es "demasiado" bajo. Por eso va a aumentar las inversiones en centros de datos, el Proyecto Renazca, etc, porque no es eficiente que tenga tan poca deuda.

                                        Afinando más, y aprovechando el miedo que hay, vamos a ver el diario:

                                        Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

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                                        A corto plazo está sobrecomprada, y parece que va a volver a entrar en la zona de los 8-9 €. Creo que ahí es muy buena compra.

                                        En 8,5 € la rentabilidad por dividendo es del 4,9% con un dividendo de 0,42 €, y es posible que pague algo más.


                                        Saludos.


                                        Gestionar dinero es algo que absolutamente todo el mundo, sin excepción, va a tener que hacer a lo largo de su vida. No solamente es imposible vivir sin gestionar dinero, sino que la forma en que se gestione es una de las cosas que más determinan la vida de una persona, para bien o para mal, en todos los sentidos. Libros publicados:

                                        "Conoce la Bolsa y deja de tenerle miedo (Todo el mundo puede aprender a invertir en Bolsa)" (Nota: Este libro es la "Guía para principiantes")
                                        "Educación financiera partiendo de cero (Aprenda a gestionar su dinero para transformar su vida)"
                                        "Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero (Consiga la jubilación que se merece)"
                                        "Más cosas sobre la Bolsa (Aprende más para invertir mejor)"
                                        "Análisis técnico y velas japonesas para inversores de medio y largo plazo partiendo de cero (Es mucho más fácil de lo que crees)"
                                        "Opciones y futuros partiendo de cero (También es mucho más fácil de lo que crees)"
                                        "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)"
                                        "¡Haz que el dinero sea tu amigo! (Te acompañará toda la vida)"
                                        Novela: "Proyecto Sal (¿Podrás cambiar el Mundo?)"
                                        "La Economía funcionará cuando TÚ la entiendas (Se trata de TU vida, de verdad)"
                                        "Novela: Tú a la UCO y yo a la UDEF (Firmes ante el Poder)"
                                        "Psicología para ganar dinero y tranquilidad con la Bolsa (Invierte mejor para vivir mejor)"
                                        "Papá, ¿Qué es el dinero? (Así educaría financieramente a mi hijo)"
                                        "Crea tu propia Asociación o Partido político (Es posible cambiar el Sistema)"

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                                        • Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                                          https://www.elconfidencial.com/inmob...risis_3523662/
                                          Entrevista aIsmael Clemente. Toca varios asuntos.

                                          Saludos
                                          Editado por última vez por Javi74; 19 nov 2022, 19:11, 19:11:42.

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