Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[Colodro]

Entrevista a Ismael Clemente en El Rincón Inmobiliario - 03/10/2022

No habla de nada nuevo, pero sí que trata varios temas interesantes:
- Merlin compró el Edificio Serantes de Azca a El Corte Inglés por 10 millones de Euros (hablamos de la compra en este mismo hilo) no sólo por el edificio en sí, sino porque ya tenía un edificio adyacente pendiente de remodelar profundamente al que las 150 plazas de garaje de Serante le venían muy bien.
- Con respecto a la venta de las oficinas del BBVA, comenta que eran las mejores del antiguo Banco Bilbao, del Banco Vizcaya y de Argentaria. Lo que pasa es que encontraron un buen momento para vender, ya que los contratos de alquiler con el BBVA duraban hasta 2039.
- Para sus inmuebles de logística primero compró los terrenos y luego construyó directamente, ya que otras opciones le habrían resultado prohibitivas. Lo hizo hace muchos años, cuando estaban tan de moda.
- Ahora sigue una estrategia similar a la anterior con los Data Center: Supone fuertes inversiones en el presente, pero está convencido de que se rentabilizarán adecuadamente.
- Les han obligado legislativamente a poner más de 3.000 cargadores para coches eléctricos. Llevan más de 2.000 instalados y lo malo es que ahora mismo sólo se usan el 1,5% a la vez. Lo bueno es que gracias a que el 98,5% restante está ocioso no se cae la red de la ciudad.
- Considera que el Madrid Nuevo Norte va a cambiar la ciudad.

[mtlc2017]

Entrevista a Ismael Clemente en El Rincón Inmobiliario - 03/10/2022


- Les han obligado legislativamente a poner más de 3.000 cargadores para coches eléctricos. Llevan más de 2.000 instalados y lo malo es que ahora mismo sólo se usan el 1,5% a la vez. Lo bueno es que gracias a que el 98,5% restante está ocioso no se cae la red de la ciudad.
- Considera que el Madrid Nuevo Norte va a cambiar la ciudad.

Esto me hace preguntarme si es posible usar el espacio pintado para recarga eléctrica por coches de combustión.
No es logico que estén sin ocupar el 98.5% de esas plazas y haya que estar dando vueltas buscando plazas normales.

[RV Padawan]

En mi empresa están pintando y cableando para que el número de plazas de recarga pasen de 6 a unas 50 (estimadas)

Y otras 20/50 en otras zonas de aparcamiento. Yo creo que, a la larga, cada hueco tendrá su cargador, que usarás o no según tus necesidades. No creo que haya plazas reservadas sólo por estar conectado

[MGM]

Cómo me gusta este tío. Muy bueno lo de los carajillos del Congreso

[RV Padawan]

Buenas!

Merlín presentó resultados el lunes de la semana pasada.:

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2016/02/Results-Presentation-FY22-1.pdf

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2023/02/CCAACC-Merlin-Properties-2022-1-1.pdf

Buen aumento de rentas tras incentivos y de EBITDA, manteniéndose la misma relación. Una buena subida de FFO y de AFFO, aunque en menor porcentaje. El valor de los beneficios netos se debe a la depreciación de propiedades inmobiliarias pero no me parece muy aplicable, porque entran valoraciones de una cartera que no va (debería) venderse, y menos en esta situación de precios bajos.

Es una socimi con un apalancamiento muy bajo, venían pagando unos 130M€ en intereses de la deuda (éste es el único parámetro que no he encontrado en la presentación), y en el 2022 han pagado todavía menos intereses, por reducción de deuda y por reducción de tipo de interés medio


Toda la deuda es a tipo fijo, y con un vencimiento medio bastante largo


Ahora que 2023 ya está refinanciado hasta 2028, quizás sea el tiempo de acumular algo de caja para cuando llegue ese período 2025-2027, en el que vence mucha deuda de golpe. O empezar a prever y alargar todavía más la vida media de la deuda. Si la empresa genera 300M€ al año, vendría bien no depender de las decisiones de otros para cancelar esa deuda. Como dice Gorka, que pataleen los bancos lo que quieran, que si no nos ofrecen un tipo de interés en la refinanciación suficientemente atractivo, pagamos la deuda con los fondos del año y a pastar
Sin embargo, no comparto lo que se lee en algún medio de que vaya a pagar sólo 20 cts de dividendo por 2022, los resultados operativos son buenos. No creo que vaya a haber aumento de dividendo, por el contrario. Ya veremos lo que acaban proponiendo a la JGA

Cae el valor contable un poco, pero está cotizando con un descuento del 46% sobre éste, es un margen de seguridad considerable. Mi estimación de la RPD a estos precios es del 4.8%, que es considerable, aunque bastante alejado de la que dan otros REITs no muy saneados (como los REITs de salud en USA)

Un saludo!

[Glock23]

Gracias RV Padawan, me hago un lío tremendo comparando datos que dan (ya sea auditadas o no), si te fijas hay bastante diferencia con datos en la BBDD de goyo o de Morningstar, esto por qué sucede?

Por otro lado en esa presentación, me parece muy relevante lo que indicas de la deuda, a parte de la reducción que hacen, el coste al que la tienen, está realmente bien. A los Reits les tengo especial respeto pero parece que Merlin va por buen camino.

[Javi74]

Merlin pedirá autorización para ampliar capital en hasta mil millones de euros

https://www.ejeprime.com/empresa/mer...-de-euros.html

Saludos.

[Glock23]

Mientras sigan devolviendo prima de emisión...

[Cletus]

Esa información es incompleta en muchos sentidos, y ha creado algo de alarma innecesaria en otros foros. Hay gente que ha asumido que por someterlo a votación tiene intención de hacerlo, y en realidad esto no es noticia, porque esa autorización ya existe en estos momentos, y al menos desde 2018.

Lo que indica la convocatoria de la JGA 2023 es:

Séptimo.- Autorización al Consejo de Administración, con facultades de sustitución, para aumentar el capital social conforme a lo establecido en los artículos 297.1.b) y 506 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, durante el plazo máximo de cinco años, mediante aportaciones dinerarias y con la atribución de la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente, lo anterior hasta la cantidad máxima nominal igual a la mitad (50%) del capital social en el momento de la presente autorización, o del veinte por ciento (20%) del capital social en el momento de la presente autorización en caso de que en el aumento se excluya el derecho de suscripción preferente de los accionistas. Revocación de autorizaciones anteriores.

Noveno.- Emisión de valores.
9.1. Autorización y delegación al Consejo de Administración, con facultades de sustitución, durante el plazo máximo de cinco años, para emitir valores (incluyendo, en particular, obligaciones, bonos y warrants) canjeables por o con derecho a adquirir acciones en circulación de la Sociedad o de otras sociedades, y/o convertibles en o con derecho a suscribir acciones de nueva emisión de la Sociedad, hasta un máximo de 1.000 millones de euros, o su equivalencia en cualquier otra divisa, y para garantizar emisiones de dichos valores realizadas por otras sociedades de su grupo. Fijación de los criterios para la determinación de las bases y modalidades de la conversión y/o canje. Atribución, con facultades de sustitución, al Consejo de Administración de la facultad de aumentar el capital en la cuantía necesaria, así como de excluir el derecho de suscripción preferente en la emisión de dichos valores (si bien esta facultad quedará limitada al 20% del capital social de la Sociedad a la fecha de la autorización). Revocación de autorizaciones previas.

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2023/03/Anuncio-de-convocatoria-Junta-General-de-Accionistas-2023.pdf

Y la verdad es que no quiere decir nada, porque es lo mismo que propuso en la JGA de 2018 (puntos 6 y 8):

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2018/04/00.Merlin-Anuncio-de-convocatoria-v-public.pdf

Es decir, que esos dos puntos que se aprobaron en 2018, tenían una vigencia de 5 años. Ahora, en 2023, han transcurrido esos 5 años, y vuelve a someter a votación los mismos puntos para renovar la vigencia.

La última ampliación de capital de Merlin Properties tuvo lugar en 2016, y no figura folleto en la CNMV. Supongo, aunque no lo sé, que sería ampliación por conversión de algún otro instrumento como los indicados en el punto noveno de la JGA 2023. La última ampliación de la que consta folleto en la CNMV es de 2015. Es decir, que con esos puntos aprobados, de 2018 a 2023, no ha recurrido a dicha autorización.

https://ir.merlinproperties.com/inversores/la-accion/

https://www.cnmv.es/Portal/Consultas/Folletos/FolletosEmisionOPV.aspx?nif=A86977790

[Javi74]

Esa información es incompleta en muchos sentidos, y ha creado algo de alarma innecesaria en otros foros.

Muchas gracias por la explicación.

Saludos.

[Tamaki]

Dividendo complementario de 0,24€ a falta de aprobarlo en la junta

[Leveque]

Buenas una cuestión a ver si alguien puede aclararme. Estaba analizando las cuentas y viendo el tema de la deuda, ya que tenía entendido que estaba bastante controlada en Merlín. Si no he visto mal la deuda neta son prácticamente 4000 M, y el FFO es de 290 M, por lo que el ratio deuda neta/FFO sale de 13'8 veces.

No se si me dejo algo, pero me parece altísimo, creía que el rango normal estaba entre 6-8 o como mucho 10.

¿Me falla algo en el cálculo? O simplemente es lo normal en este tipo de empresas. Estoy aprendiendo a valorarlas, ya que van con el FFO y AFFO en lugar del beneficio.

[GordonGeko83]

Buenas una cuestión a ver si alguien puede aclararme. Estaba analizando las cuentas y viendo el tema de la deuda, ya que tenía entendido que estaba bastante controlada en Merlín. Si no he visto mal la deuda neta son prácticamente 4000 M, y el FFO es de 290 M, por lo que el ratio deuda neta/FFO sale de 13'8 veces.

No se si me dejo algo, pero me parece altísimo, creía que el rango normal estaba entre 6-8 o como mucho 10.

¿Me falla algo en el cálculo? O simplemente es lo normal en este tipo de empresas. Estoy aprendiendo a valorarlas, ya que van con el FFO y AFFO en lugar del beneficio.

No te equivocas. La deuda neta/FFO de Merlin está en torno a la 13-14 veces. Y si, es un valor altísimo. Los rangos normales son de 6 a 8 veces. Realty Income, WPC, Stag... todos están en esos rangos.

Merlin está a un nivel muy muy elevado (creo que Unibail está en esos rangos también). Es por esto que hay que ser muy exigente en los precios de entrada en Merlin. Yo no pagaría más de 6 euros.

Además la mayor parte del negocio de Merlin son las oficinas. A mi personalmente no me convence nada esta empresa, su dependencia de las oficinas y sobre todo que su negocio sea 100% España con la que tenemos aquí liada. Tienes muchos y muy buenos reits en EEUU como para meterte en socimis españolas.

Incluso si quieres exposición a España, Realty Income tiene algunas cosillas en España y WPC también.

[Tamaki]

Clemente (Merlin): “Espero que alguien se plantee sujetar a los tres millones de tíos que pagan todo el sistema”

https://cincodias.elpais.com/compani...l-sistema.html

[Invertirenbolsa]

Hola.

Cietus, es como dices: esos puntos se suelen aprobar en todas las juntas de todas las empresas, y todos los años.

Glock23, ¿cuál es la duda que tienes con los datos?

Los resultados ya los ha puesto Padawan (muchas gracias), y están bien.

La subida de los tipos de interés le ha afectado poco, porque el NAV cae el 3%, hasta 15,67 euros. Y eso que los tipos han tenido una buena subida. En general, creo que se está exagerando el tema de la subida de los tipos en los REIT. Es un otro ejemplo más de lo importante que es la psicología en la Bolsa. Probablemente los tipos están en su zona de máximos de esta subida, y los REIT están valorados como si los tipos fueran a subir mucho más, y se fueran a mantener mucho tiempo en esos niveles mucho más altos.

El Loan to Value ha caído al 32,7%, que es un nivel muy bajo. Esto ha sido por la venta de las oficinas del BBVA, y a pesar del dividendo extraordinario que pagó por esta venta. Esto supone que Merlín tiene capacidad de invertir para crecer.

En cuando a los flujos de este año, pensad que son un poco bajos porque aún no se ha recuperado totalmente la actividad en el conjunto del año. Así que los ratios de deuda mejorarán cuando mejore la actividad, y el final de año ya ha sido mejor que el principio.

Y pensad que las empresas habituales de largo plazo no tienen ningún problema en refinanciar su deuda, y lo hacen todos los años. De hecho es mejor que lo hagan, porque así tienen plazos más cortos y pagan menos intereses que si tuviesen deudas a muy largo plazo.

El dividendo sube a 0,44 euros, como dice Tamaki.

Yo la veo muy barata, por el miedo general a los REIT.

En los 8 euros actuales cotiza con un descuento sobre el NAV del 49%, y una rentabilidad por dividendo del 5,5%. Y eso que este dividendo aún es un poco bajo, porque la actividad no se ha recuperado del todo.

A mi me parece una buena compra a estos precios.

Técnicamente está débil, y no me parecería raro que cayera a los 7-7,5 euros (gráfico semanal):




Es posible que se pueda comprar a 7-7,5, aunque a 8 euros ya me parece una buena compra por fundamentales.


Saludos.

[RV Padawan]

Buenas!

Ha mandado una notificación a la CNMV para pagar un dividendo ordinario por valor de 113.35 M€:

• No está puesto todavía, pero según el capital social y la autocartera (https://ir.merlinproperties.com/inversores/la-accion/), sale a 0.242€ por acción, aprox
• Ex-div: 5 mayo
• Pago: 22 mayo

Un saludo!

[MIGU1067]

Ismael Clemente (Merlin): “España no está al nivel ‘premium’ de sus mejores empresas” (msn.com)

https://cincodias.elpais.com/compani...-empresas.html

[Josebilbao]

Ismael Clemente (Merlin): “España no está al nivel ‘premium’ de sus mejores empresas” (msn.com)

https://cincodias.elpais.com/compani...-empresas.html

Cada vez que leo una entrevista de este hombre pienso que menuda maravilla de ceo

Igualito que el de Mapfre

[Tauron]

Da gusto leerle si. La verdad que el que mas me gusta de todo el IBEX ahora mismo. No meto mas porque ya tengo la posicion cerrada. Lo que dice del IRPF me reconforta, lo llevo diciendo en mi ambito familiar desde hace muchos años....aqui los que mantienen todo son la clase media...porque sera que no deflactan el IRPF?? cuanto perderian por las rentas entre 30k€ - 80k€.....

[Colodro]

Es muy buen directivo sí.

No sólo por la claridad con que se expresa, sino también por la visión a medio y largo plazo que demuestra en el negocio.

Lleva ya unos años indicando que Merlin está centrada en sacar adelante sus proyectos de logística y centros de datos. Ahora únicamente tenemos los costes de su desarrollo, pero dentro de dos años ya empezaremos ver los frutos de la inversión. Personalmente no tengo ninguna duda de que será una buena inversión para la empresa.

Como directivo vemos también que supo cargarse de liquidez cuando se le presentó una buena oportunidad de venta para sus oficinas de BBVA, pero no sería justo olvidarnos de lo bien que gestionó los cierres del covid: Tan pronto se produjeron los encierros hace tres años llegó a un acuerdo amistoso con prácticamente todos sus inquilinos de centros comerciales, según el cual únicamente tendrían que pagar los gastos de mantenimiento del centro y serían exonerados del alquiler durante varios meses de encierro siempre y cuando cumplieran con sus compromisos de pago del resto del año. Logró así un acuerdo rápido y justo para las partes, mientras que AENA exigió el 100% del alquiler, fue a juicio y perdió.

Como ciudadano también le agradezco que no se muerda la lengua a la hora de criticar al poder político cuando sacan leyes que comprometen el funcionamiento del país, porque si todos permanecieran callados podrían abusar todavía más impunemente.

Así que es un CEO que demuestra ética, visión estratégica para su negocio y que sabe cuidar a sus clientes y accionistas. Igualito que el de Mapfre, la del Santander o el de Telefónica, efectivamente .

Sigo en plan tacaño esperando a ver si el mercado coge algo de miedo y puedo ampliar mi posición en Merlin Properties, pero creo que será una buena inversión a largo plazo para quienes estáis invirtiendo a los precios actuales.