Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[yoe]

Como ciudadano también le agradezco que no se muerda la lengua a la hora de criticar al poder político cuando sacan leyes que comprometen el funcionamiento del país, porque si todos permanecieran callados podrían abusar todavía más impunemente.
.

Fijate cual es el titular final. Saben que habla, y le orientan las entrevistas para sacarle esos titulares con tinte politico. Son problemas innecesarios desde mi punto de vista.

Entre el seguidismo de la mayoria de directivos del ibex y esta posicion de Clemente, debe haber un punto medio. Tal vez Amancio, que los ignora y con sus hechos los pone en evidencia. Entrar en batalla abierta con ellos no me parece buena idea. Tienen recursos ilimitados, ya han demostrado que no hay separacion de poderes ni seguridad juridica, asi que como lo cojan como chivo expiatorio para cualquier calamidad que lleven entre manos, lo va a pasar mal.

[diegolas]

Fijate cual es el titular final. Saben que habla, y le orientan las entrevistas para sacarle esos titulares con tinte politico. Son problemas innecesarios desde mi punto de vista.

Entre el seguidismo de la mayoria de directivos del ibex y esta posicion de Clemente, debe haber un punto medio. Tal vez Amancio, que los ignora y con sus hechos los pone en evidencia. Entrar en batalla abierta con ellos no me parece buena idea. Tienen recursos ilimitados, ya han demostrado que no hay separacion de poderes ni seguridad juridica, asi que como lo cojan como chivo expiatorio para cualquier calamidad que lleven entre manos, lo va a pasar mal.

Sí, pero también hay que hacer reivindicaciones. Si todos bailamos al son de los políticos a la larga no nos espera nada bueno.

[yoe]

Sí, pero también hay que hacer reivindicaciones. Si todos bailamos al son de los políticos a la larga no nos espera nada bueno.

Una cosa es no hacerles la ola, y otra, hacer reivindaciones politicas desde un puesto directivo. Ferrovial ha hecho lo que tenia que hacer, sin reivindicar nada, aunque con sus actos los ha dejado en evidencia.

Un directivo se debe a su empresa. Y si eres un directivo publico y vives en un contexto tan problematico para opinar como el actual, mejor que vayas a lo tuyo. A Clemente no se le ha contratado para solucionar el problema politico, ni para que ponga en riesgo la empresa con el fin de solucionar el problema politico. Se debe a su empresa.

Afirmar que el pais no esta a la altura de sus grandes empresas, se va a interpretar politicamente, haya sido esa su finalidad o no. Y la anterior frase sobre los 3 millones que mantienen el chiringuito, tambien.

Necesitan carnaza. Ven riesgo de perder su silla. No es el momento de darles excusas. Menos cuando tus ingresos dependen casi integramente del pais. Solo entraria a valorar cuando afecte al negocio que dirijo. El resto de opiniones, en el mejor de los casos, tendra un efecto neutral (lo ignoraran), y en el peor, podra ser perjudicial (si deciden que es el siguiente chivo expiatorio).

Es mi opinion. Una cosa es que el,poder quede en evidencia con los hechos (Ferrovial, Inditex) y otra muy diferente entrar en dialectica combativa con ellos. Les agrada, tienen recursos ilimitados, saben hacerlo mejor, y les viene bien ahora que la silla se les mueve.

[Quinto Fabio Máximo]

Los dos tenéis razón, Diegolas y Yoe, pero visto el pelaje del personal que nos "desgobierna" quizás sea más inteligente hacer lo que dice Yoe.

[Colodro]

Fijate cual es el titular final. Saben que habla, y le orientan las entrevistas para sacarle esos titulares con tinte politico. Son problemas innecesarios desde mi punto de vista.

Entre el seguidismo de la mayoria de directivos del ibex y esta posicion de Clemente, debe haber un punto medio. Tal vez Amancio, que los ignora y con sus hechos los pone en evidencia. Entrar en batalla abierta con ellos no me parece buena idea. Tienen recursos ilimitados, ya han demostrado que no hay separacion de poderes ni seguridad juridica, asi que como lo cojan como chivo expiatorio para cualquier calamidad que lleven entre manos, lo va a pasar mal.

A mi me parece una crítica relativamente comedida, de hecho la ubicaría en el punto medio que comentas.

No veo que al gobierno le interese especialmente entrar contra Clemente y/o Merlin, así que no creo que se esté arriesgando.

[Om3ga]

Buenas tardes, a mi ver por debajo de 8€ será fácil ganar dinero con esta empresa.

[Friedman]

Yo tengo una orden puesta en 7.5 €.... a ver si me entra, que con la caída de hoy no está lejos.

Por mi parte agradezco la batalla de las ideas que da Ismael Clemente. Mantener un perfil bajo es mejor para que no te caigan palos. Pero si se va el país al estercolero, de poco va a servir haber estado con perfil bajo.

[kmart]

Otra entrevista al CEO

[RV Padawan]

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2023/05/Executive-Summary-3M23.pdf

[Glock23]

Aumentan ingresos, rentas, EBITDA... Qué ha pasado con los flujos??

[Colodro]

Muy buenos resultados, como nos tienen acostumbrados. Dos puntualizaciones:

- Le caen los ingresos por alquileres porque hace un año tenía las oficinas que vendió al BBVA. Sin embargo, no se nota mucho la bajada porque ha logrado subir los de los inmuebles que conserva.

- Continúa bajando el LTV desde el 32,7 hasta el 32,5%, que es poquísimo para un REIT.

[mgarinver]

FFO por acción TTM de 0,64 (0,16 X 4), con lo que a 7.5 € por acción, el precio/FFO es de 11,72 veces.
Deuda a tipo de interés medio de 2.2% tras refinanciación (antes a 1.98%), el 100% a tipo fijo, y vencimiento medio de 5.6 años (me parece corto).

[mtlc2017]

La primera inmobiliaria del Ibex anuncia que no invertirá más en vivienda en España tras la ley okupa de Sánchez

https://www.libremercado.com/2023-05-10/la-primera-inmobiliaria-del-ibex-anuncia-que-no-invertira-en-vivienda-tras-la-ley-de-sanchez-7012718/

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, rechaza invertir en inmuebles residenciales en España "con la actual regulación improvisada y cambiante"

[yoe]

Clemente (Merlin): “Espero que alguien se plantee sujetar a los tres millones de tíos que pagan todo el sistema”

https://cincodias.elpais.com/compani...l-sistema.html

‘Indignados’ de LaSexta

https://www.lasexta.com/programas/sexta-noche/enfado-camarero-ceo-ismael-clemente-impuestos-faltado-decir-que-resto-somos-vagos_20230405642bd63cf7cb370001dd9676.html

[quovadisG]

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, rechaza invertir en inmuebles residenciales en España "con la actual regulación improvisada y cambiante"

Bueno, como tampoco están invertidos en vivienda el efecto es neutro para la empresa.
----------
Me está gustando mucho esta empresa pero viendo todos los números se me hace que el %rentabilidad que obtiene es bastante bajo, y eso impacta en los ratios que se comentaban en anteriores mensajes como el de Deuda neta / FFO, que están bastante disparados; aunque por contra el LTV sea relativamente bajo. Lo digo porque luego vienen las curvas y son las típicas consideraciones que tiran las cotizaciones fuerte a la baja y sí, ese será un buen momento para comprar pero si ya estás comprado de antes...

Así en números gruesos está consiguiendo unos 480 M€ al año en ingresos para unos activos valorados en unos 11.700 M€, el 4,1% de rentabilidad. Que luego con la deuda la cosa mejora pero sin ser un gran conocedor del sector inmobiliario se me hace muy escasa.

¿Cómo lo veis?

[Invertirenbolsa]

Hola,

En este vídeo comento si Merlín puede ser una trampa de valor por el teletrabajo:

Y hoy mismo sale un ejemplo de lo que comento en el vídeo, con la presentación de resultados de Colonial:

https://cincodias.elpais.com/companias/2023-05-15/colonial-baraja-convertir-en-viviendas-la-sede-de-ibm-en-madrid.html

Saludos.

[Colodro]

Bueno, como tampoco están invertidos en vivienda el efecto es neutro para la empresa.
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Me está gustando mucho esta empresa pero viendo todos los números se me hace que el %rentabilidad que obtiene es bastante bajo, y eso impacta en los ratios que se comentaban en anteriores mensajes como el de Deuda neta / FFO, que están bastante disparados; aunque por contra el LTV sea relativamente bajo. Lo digo porque luego vienen las curvas y son las típicas consideraciones que tiran las cotizaciones fuerte a la baja y sí, ese será un buen momento para comprar pero si ya estás comprado de antes...

Así en números gruesos está consiguiendo unos 480 M€ al año en ingresos para unos activos valorados en unos 11.700 M€, el 4,1% de rentabilidad. Que luego con la deuda la cosa mejora pero sin ser un gran conocedor del sector inmobiliario se me hace muy escasa.

¿Cómo lo veis?

Hola, le acabo de echar una ojeada rápida a la BD de esta web y ahí sale (a cierre de 2022) un valor contable de 14,58 € por acción, que con 469.770.750 acciones sale unos 6.850 millones. Y el valor de sus activos muy posiblemente se habrán reducido algo más desde diciembre, quizás un 3-5%.

Entiendo que la valoración que pone Gregorio para el valor contable será la EPRA NTA (Net Tangible Assets), que en los REITs viene a representar un valor similar al real de los activos, excluyendo expresamente los intangibles que pudiera tener asociados.

¿De dónde sacaste los 11.700 Millones?

En cualquier caso confieso que analizo los REITs de una forma deliberadamente rudimentaria, con seguridad no más elaborados de los que hacéis la mayoría. Pero por si ayuda a alguien menciono los puntos a los que suelo prestar atención:

- Tipo de activos: Residencial, oficinas, centros comerciales, centros de datos, plazas de aparcamientos... En principio me parecen todos bien, pero con el residencial soy mucho más precavido: El residencial europeo no me parece mal dependiendo del país, pero hace años que decidí no invertir en residencial español por motivos que todos os podéis imaginar.

- Calidad de los activos: Si les veo capacidad de mejora de valoración y/o beneficios o si, muy al contrario, considero que son activos en decadencia. Lógicamente no tiene las mismas perspectivas de futuro un centro comercial viejo en una zona que pierde población que un centro logístico cerca de Barajas. O unas viviendas en ciudades prósperas con fuertes aumentos de población que en lugares decadentes.

- LTV: Ratios de apalancamiento superiores al 45% me preocupan y, en los tiempos actuales de aumento de costes de deuda, agradezco los inferiores al 40%.

- Estructura de deuda: Como no podría ser de otra forma, se ven favorecidos los que en los últimos años emitieron deuda a tipo fijo y muy largo plazo. Me fijo en ella no sólo porque quienes tengan que renovar ahora sufrirán unos costes muy superiores, sino porque me interesa saber si la directiva fue mínimamente precavida y supo aprovechar la oportunidad histórica de endeudarse a tipos muy bajos para ganar estabilidad futura ante posibles/previsibles subidas de tipos.

- Estrategia de crecimiento: Hay empresas que crecen de forma alocada, endeudándose con temeridad incluso comprando activos no baratos y confiando en que la bonanza económica y los tipos bajos vayan a permanecer siempre así. Aquí me interesa mucho ver el histórico a lo largo de los últimos 15 años. En el caso de Merlín, primero pudieron comprar oficinas baratas, luego pudieron desarrollar logística y ahora llevan unos años construyendo centros de datos (que de momento solo les supone gastos, pero que darán sus frutos algún día).

- Evolución del dividendo: Si han podido pagarlo de forma estable y creciente a lo largo de los años.

- Calidad del equipo directivo: Esto es completamente subjetivo, claro, y sujeto a multitud de factores. Por ejemplo, si son proactivos (esperan a encontrarse con el problema para actuar o tratan de anticiparse), si han tomado decisiones prudentes en el pasado... Aquí Merlin tuvo varias actuaciones que me gustaron; dos de ellas fueron:
# Optó por evitarse litigios y conflictos con sus inquilinos de centros comerciales al apresurarse a firmar un contrato para la condonación de parte de los alquileres durante los encierros de 2020... AENA, por el contrario, optó por exigir el 100% de las rentas de sus Duty-Free, sus inquilinos fueron a juicio y perdió.
# Aprovechó para vender a buen precio las oficinas de BBVA de forma que ahora, a pesar del dividendo extraordinario del año pasado, tiene un LTV bastante bajo para hacer nuevas compras si alguna entidad se ve obligada a vender barato.

Quizás me haya olvidado de algún punto más, pero principalmente es eso en lo que me fijo.

Los REITs no son empresas que, por lo general, vayan a poder crecer mucho. Así que es especialmente importante aprovechar los descuentos. Merlin ofrece ahora una rentabilidad del 5,5% que creo que podrá ir mejorando ya dentro de un par de años a medida que vaya terminando los centros de datos y adquiera nuevos activos, de forma que me parece un buen precio. Lo único es que sigo esperando algo a ver si cae más, ya que en los próximos meses no voy a poder invertir mucho dinero y no quiero quedarme tan pronto sin cartuchos.

Saludos

[mtlc2017]

.... AENA, por el contrario, optó por exigir el 100% de las rentas de sus Duty-Free, sus inquilinos fueron a juicio y perdió.
..
Saludos

Respecto a esto, yo creo que el motivo es que en AENA siguen trabajando los mismos que cuando eran publica y el miedo a condonar un cobro se puede ver como un trato de favor. Prefieren ser condenados (que tampoco pagan ellos) a comerse ese marrón/acusación

[quovadisG]

Hola, le acabo de echar una ojeada rápida a la BD de esta web y ahí sale (a cierre de 2022) un valor contable de 14,58 € por acción, que con 469.770.750 acciones sale unos 6.850 millones. Y el valor de sus activos muy posiblemente se habrán reducido algo más desde diciembre, quizás un 3-5%.

Entiendo que la valoración que pone Gregorio para el valor contable será la EPRA NTA (Net Tangible Assets), que en los REITs viene a representar un valor similar al real de los activos, excluyendo expresamente los intangibles que pudiera tener asociados.

¿De dónde sacaste los 11.700 Millones?

Hola Colodro,

Gracias por tu respuesta.

Comentaba de memoria en base a que he visto últimamente la presentación que han hecho para la Junta 2023, y también los resultados del 1er trimestre.

Por ejemplo en la JGA, slide 9, indican una valoración de los activos de exactamente 11.317 M€.



En cualquier caso en mi escrito me refería a la valoración de los activos/inmuebles, no al valor neto contable o similares. Por ejemplo, como EPRA NTA en la mencionada presentación indican 7.363 M€ FY2022 (15,67€/acción)

Saludos

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias a todos.

Estoy de acuerdo en que Ismael Clemente conoce bien el negocio y tiene las ideas claras, sí.

quovadis, lo que comentas de la rentabilidad es cierto, y tiene que ver con la rentabilidad de los activos. Si te fijas en las cifras que dan en las noticias cuando un fondo, family office, etc, compra un edificio para alquilarlo, verás que rondan esos niveles.

A mayor calidad de un activo, menor es su rentabilidad por alquiler. Pero más segura es, y más probabilidades tiene de subir en el futuro.

Por ejemplo, si compramos un edificio de oficinas en la Castellana la rentabilidad que tendremos por el alquiler será menor que si compramos una vivienda de calidad baja en un barrio de las afuera. El motivo es que es mucho más probable que dejemos de cobrar el alquiler de esa vivienda, que en el futuro podamos subir mucho menos la renta, etc.

Este es un caso extremo para entenderlo bien.

Llevado al caso real de las empresas que cotizan en Bolsa, Merlín y Colonial tienen activos de mucha más calidad que LAR, y por eso LAR cotiza normalmente con una rentabilidad por dividendo más alta.


Lo de no construir viviendas me parece importante comentarlo, porque esto es algo habitual y os genera muchas dudas. En general, cuando los periodistas hablan de economía no están pensando en los inversores sino en los votantes. En este caso, como dice quovadis, Merlín no invierte en viviendas, así que ese titular no tiene sentido para los inversores de Merlín, sino que está pensando para dirigir el voto de los lectores. Ejemplos de esto los tenéis a diario, tanto en lo que llaman izquierda como en lo que llaman derecha. Por eso debéis conocer esto, y aislaros de todo ese ruido.


Los resultados del primer trimestre de 2023 han estado bien:





El dividendo depende del AFFO. Cae un poco, pero teniendo en cuenta que este año no tiene las oficinas del BBVA como dice Colodro (y parte de esa venta la pagó como dividendo extraordinario), en realidad el resultado es mejor que el del año pasado.

El NAV de 15,82 € no se ha actualizado este trimestre, es el del final de 2022. La caída respecto a hace un año es por la suida de tipos, y es un dato bueno porque cae muy poco para la subida que han tenido los tipos de interés en este último año.

La deuda es muy baja, como decís:




Lo lógico es que suba, porque invertirá más (sobre todo en centros de datos y logística, que me parece un acierto).

El dividendo de 2022 fue de 0,44, y el de 2023 probablemente será algo superior.

Por debajo de 8,50 me parece una buena compra.

En 8,50 la rentabilidad por dividendo 2022 es del 5,2%. La de 2023 será algo más alta, y las inversiones que hará por la baja deuda que hemos comentado son un potencial importante.


Técnicamente sigue lateral entre los 7,50 y los 9, como veis en el gráfico semanal:




Realmente en 9 euros también la veo barata por fundamentales y me parece una buena compra. Pero si queréis afinar cuando se acerque a 9 dejaría de comprar, porque ahí tiene una resistencia importante.


Saludos.