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Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

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  • RV Padawan
    respondió
    Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje

    La venta de ese 15% de las rentas fue por unos 2.000 millones de Euros.

    Ahora capitaliza algo menos de 5.000, pero antes de haber pagado el dividendo extraordinario andaba por los 6.000 millones, si la memoria no me falla.

    Es decir, vendió el 15% de las rentas por aproximadamente el 33% de la capitalización.

    Eso implica que el precio de venta fue excelente, ya que -como habíamos comentado- los alquileres de oficinas tienen una proyección futura de crecimiento inferior a la de otros segmentos que conforman la cartera de Merlín.
    Sí, no me estaba refiriendo a que haya hecho un mal negocio vendiendo esas oficinas Me refería a que su cartera inmobiliaria se ha reducido (y, por tanto, sus rentas)

    Sobre la forma de valorar la operación, yo creo que más importante que la capitalización es el ratio precio-beneficio.
    La capitalización está claro que es susceptible a infravaloraciones por los inversores, y una operación de liquidación como ésta pone el valor real del no-activo sobre la mesa

    Pero vamos a verlo de la otra forma:
    • Un 16% de los ingresos del 1S 2022 son 33.5M€, de los que unos 24.5M€ se convierten en AFFO (supongamos proporcionalidad entre rentas y costes). El valor anual estimémoslo como el doble, 49 M€, que está en línea con el 16% del AFFO de 2021 (41.3M€)
    • El 16% de rentas (tras incentivos) de FY 2021 son 74 M€
    • 2000 M€ son 27 años de rentas y/o 40 años de AFFO
    Ya sabemos lo que opinaríamos la mayoría de aquí de comprar una empresa con un PER de entre 30 y 40. Y si es malo para el comprador, es porque es un buen negocio para el vendedor
    Y este resultado de la venta es independiente de que la empresa capitalizase 500 M€ ó 50.000 M€ (habría que ver, en ese caso, qué hacemos con las acciones de MRL, pero eso es otro estudio )

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  • Colodro
    respondió
    Originalmente publicado por RV Padawan Ver Mensaje
    ​​​​​[...]
    La salida del banco reducirá en un 15% las rentas de la inmobiliaria.
    [...]
    Mis pensamientos sobre el tema: mejora la diversificación entre clientes, antes dependía bastante más de BBVA. A cambio, pues ha rebajado el valor de su cartera.
    La venta de ese 15% de las rentas fue por unos 2.000 millones de Euros.

    Ahora capitaliza algo menos de 5.000, pero antes de haber pagado el dividendo extraordinario andaba por los 6.000 millones, si la memoria no me falla.

    Es decir, vendió el 15% de las rentas por aproximadamente el 33% de la capitalización.

    Eso implica que el precio de venta fue excelente, ya que -como habíamos comentado- los alquileres de oficinas tienen una proyección futura de crecimiento inferior a la de otros segmentos que conforman la cartera de Merlín.

    Para ponerlo en relieve, con el dinero de la venta podría haber comprado y amortizado un tercio de las acciones, que habría supuesto lo siguiente:

    1) Reducir el DPA en ese 15%, por las rentas que ya no recibirá.
    2) Aumentar el DPA un 50% de la cifra anterior por la amortización del 33%.

    En total habría sido un aumento permanente del AFFO y del dividendo del 27,5%

    Clemente no ha optado por esa vía y es posible que en el futuro veamos que hizo bien.

    Pero, en cualquier caso, la venta de las oficinas no ha supuesto un simple intercambio de bienes inmuebles para lograr más diversificación, sino una verdadera creación de valor para el accionista al vender activos con un futuro mediocre (aunque con renta garantizada a medio plazo) a un precio muy superior al que capitalizaban los otros de la empresa, que incluían otros con buenas perspectivas de futuro, como los de logística o las oficinas en edificios singulares.

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  • RV Padawan
    respondió
    Me estaba quitando un poco de dejar noticias de empresas "al peso", pero ésta me parece especialmente interesante para ver la diversificación de la empresa en sus clientes:

    https://cincodias.elpais.com/cincodi...21_522058.html
    Inditex y Endesa sustituyen a BBVA como principales inquilinos de Merlin
    La salida del banco reducirá en un 15% las rentas de la inmobiliaria. La energética es cliente de la socimi en Madrid, Barcelona y Sevilla

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande  Nombre:	677454b5724c9a28fbe8a1a52220878c.png Visitas:	0 Size:	95,9 KB ID:	488477

    Mis pensamientos sobre el tema: mejora la diversificación entre clientes, antes dependía bastante más de BBVA. A cambio, pues ha rebajado el valor de su cartera.
    No me preocupa que Colonial la haya superado, sigue teniendo muy buenos activos inmobiliarios, como mucho sí es notable que el resto de contratos son a menor plazo que el de BBVA. Espero que haga lo posible por renovarlos en condiciones favorables.
    El caso de Técnicas Reunidas, como no sigo la empresa, me da algo de incomodidad. Alguien que la siga, tiene viabilidad financiera y futuro esa empresa? No tenía su nicho de mercado en las técnicas de extracción de petróleo? Si cada vez se necesitará menos, una petrolera puede reconvertirse a energías limpias, pero aquí no veo la reconversión a nada

    Y, en esta época de vacas flacas, esa reducción de deuda me parece una muy buena gestión de la empresa, dejando incluso alguna alegría en forma de dividendo extraordinario. Enhorabuena, Sr Clemente
    Editado por última vez por RV Padawan; Hoy, 11:36:20.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias a todos.

    Los resultados de Merlín en el segundo trimestre de 2022 han sido muy buenos, así es:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín 2T 2022.png
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ID:	488216



    Os he marcado en rojo las 2 cifras más importantes.

    El dividendo depende del AFFO, que sube el 23%. Y la previsión para todo 2022 es que sea de unos 0,59 €. Así que la previsión de 0,42 € de dividendo me parece un poco baja, pero usaremos esa porque es la que da la empresa. Supongo que será por las inversiones que van a hacer.

    Para bajar la deuda no es, porque la deuda es demasiado baja:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín deuda.png
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ID:	488217


    Un LTV del 27% es muy bajo. Ha caído tanto por la venta de las sucursales del BBVA. Por eso va a pagar el dividendo extraordinario de 0,75 euros el día 18 de agosto, y va a invertir mucho en centros de datos, etc.


    Y la otra cifra importante que os marcaba en la primera diapositiva es el valor contable por acción, que sube el 10% a los 17,10 euros.


    Ahora cotiza a 10 €, y ya está descontado el dividendo extraordinario de la cotización.

    Yo creo que en la zona 9-10 € es muy buena compra.

    En 9,50 € la rentabilidad por dividendo es del 4,4% y el descuento sobre el NAV (valor contable) es del 44%.

    A mi me parece muy buena compra. Recordad que las inversiones que va a hacer en centros de datos y demás harán aumentar más rápido el dividendo.


    En el gráfico semanal está formando este triángulo alcista que veis:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín semanal.jpg
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ID:	488218


    Acabará rompiendo ese triángulo por arriba. Mientras tanto, entre 9 y 10 es muy buena compra.


    Saludos.

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  • mtlc2017
    respondió
    Algunas veces se comenta el tema de comprar acciones para cobrar el dividendo y surgen los debates. Con los dividendos ordinarios puede que haya duda pero con los extraordinarios está claro que la gente compra porque la cotización suele subir bastantes días/semanas antes.

    Podéis ver como la cotización ha subido entorno al 8% este mes

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  • Tamaki
    respondió
    Merlin gana un 158% más y repartirá un dividendo extraordinario de 75 céntimos por acción

    De cara al dividendo ordinario, revisan su estimación para 2022 de 40 céntimos a 42 céntimos por acción

    https://www.eleconomista.es/vivienda...or-accion.html

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  • Geri0nth
    respondió
    0.75€ por acción para pago el 18/08/22. Ex-dividend 4/08
    https://www.cnmv.es/Portal/verDoc.axd?t={4e4605b9-4ee2-430d-a502-a6cdf199323d}

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  • wolverif
    respondió
    Fernando Ramírez (Merlin Properties): «Veremos a más socimis convertir su deuda en verde»

    https://www-finanzas-com.cdn.ampproj...-en-verde/?amp

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Lo de la prima de emisión es como decís (se descuenta del precio de compra y ahora no se paga nada). Habla con tu broker para que te lo hagan bien, Omega.

    Merlín se está moviendo en los 9-10 euros, donde creo que es muy buena compra. Este es el gráfico semanal:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín semanal.jpg
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ID:	486688


    Saludos.

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  • mtlc2017
    respondió
    Merlin Properties y Colonial acusan la subida de tipos y se hunden en la miseria


    https://www.capitalmadrid.com/2022/7...a-miseria.html

    En el mer­cado se teme que el in­cre­mento en los in­tereses hi­po­te­ca­rios frene la buena marcha de las ventas ob­ser­vada en la pri­mera mitad del ejer­ci­cio, es­pe­cial­mente en firmas como Inmobiliaria Colonial e Merlin Properties

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  • Javi74
    respondió
    https://brainsre.news/merlin-propert...s-comerciales/
    Merlin Properties descarta ampliar su cartera de centros comerciales y abre la puerta a desinversiones.

    Saludos.

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  • bricbric
    respondió
    DeGiro ha abonado el dividendo en 2 partes, una con retención (la pequeña) y otra sin (la grande), pero ambas con la descripción "dividendo", ninguna como "prima de emisión" ni similar.

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  • AveFenix+20
    respondió
    Originalmente publicado por Honer Ver Mensaje
    Hola Javi, hasta dónde yo sé no tienes que declarar nada de la prima de emisión hasta que vendas las acciones. Ese día tendrás que poner un precio medio de compra menor que el dinero que desembolsaste (por las primas de emisión cobradas), la plusvalía será mayor y por tanto lo que pagues por esa plusvalía también. Pero si no vendes, no tienes que hacer nada.
    Sí, es tal cual así.

    Aquí es donde yo dudo que Hacienda, a largo plazo, 10-15 años vista, cuando vendas las acciones o parte de ellas, sea capaz de computar primas de emisión de 2-3 euros que bajen tu precio medio de compra en unos pocos céntimos, incluso sumando varios años de prima de emisión.

    Por mucha informática, inteligencia artificial y control de datos automatizado que tengan dudo que sean capaces de registrar estas cosas para los minoritarios. Porque además, una reclamación con penalización incluso del 50 o del 100% de la cantidad no les sale a cuenta el trabajo que pasan por lo que van a cobrar.

    Ojo! Qué no estoy animando a nadie a no llevar bien sus cuentas y presentarlas a Hacienda. Simplemente estoy pensando en alto sobre el trabajo que dá seguir algunas cosas de la cartera y la repercusión real.

    Yo creo que en la práctica cual desajuste de céntimos o incluso de menos de 10 euros se tienden a no darles importancia.

    Es como aquella polémica del año pasado sobre si Hacienda iba a revisar las posibles ganancias de artículos de 2ª mano en páginas de internet. Aún en el caso de ganancias que no suele ser lo habitual les daría más trabajo que ingresos reales. Es como si también tuvieran que tributar las propinas de un camarero o los regalos de cumpleaños.

    Lo que más me cabrea del asunto es que al final Hacienda nos obliga a trabajar para ella. Y en vez de ponernos las cosas fáciles cada año se inventa un trabajito extra.

    En fin, perdón por el off topic. Será que en unas semanas voy a presentar la declaración y ando sensible.

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  • RV Padawan
    respondió
    Originalmente publicado por Om3ga Ver Mensaje
    Buenas tardes,

    Pues a mí si me han retenido de la prima de emisión, ¿cómo lo computo entonces?

    Saludos.
    Llama a tu broker, que lo resuelvan.


    Yo no uso el programa de cartera de AEAT, no sé cómo se pone. De todas formas, será informativo, ni siquiera vinculante. Te ayudará a no tener que meter las operaciones en la declaración una a una de golpe

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  • Honer
    respondió
    Hola Javi, hasta dónde yo sé no tienes que declarar nada de la prima de emisión hasta que vendas las acciones. Ese día tendrás que poner un precio medio de compra menor que el dinero que desembolsaste (por las primas de emisión cobradas), la plusvalía será mayor y por tanto lo que pagues por esa plusvalía también. Pero si no vendes, no tienes que hacer nada.

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  • Javi74
    respondió
    Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje


    Con respecto al funcionamiento de las primas de emisión, es como comentas: Se restan al importe inicial de compra y -de llegar algún día el precio fiscal de compra a ser cero- pasaría a tributar como un dividendo "normal".

    Saludos!
    Perdonad la duda de principiante: entonces, en la página de AEAT de la cartera de valores, ¿hay que minorar el importe de la operación de compra? ¿Aunque sea de un año anterior al actual y ya se haya peresentado la declaración de la renta? Madre De Dios, por qué no pagarán los dividendos y a correr...

    Muchas gracias, saludos.

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  • Om3ga
    respondió
    Buenas tardes,

    Pues a mí si me han retenido de la prima de emisión, ¿cómo lo computo entonces?

    Saludos.

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  • Colodro
    respondió
    Originalmente publicado por Rodes Ver Mensaje
    Dudilla por aquí.

    broker ING, dividendo MERLIN, dos dividendos por separado.

    1. dividendo de 0,022 € / acción

    2. prima de emisión 0,227 € / acción. SIN RETENCIÓN ALGUNA

    Entiendo que este segundo cobro será como en otras ocasiones en otras cotizadas: habrá que restar el importe recibido a lo invertido, reduciendo así el precio medio de compra.

    alguien me lo puede confirmar?

    Gracias

    saludos
    Hola Rodes:

    En la web de Merlín incluyen el pago de hoy. Es prácticamente como pones, excepto que incluyen muchos más decimales:
    Final 2021 27 mayo 2022 16 mayo 2022 17 mayo 2022 Dividendo 0,022669335
    Final 2021 27 mayo 2022 16 mayo 2022 17 mayo 2022 Distribución prima de emisión 0,22745
    https://www.merlinproperties.com/inversores/la-accion/

    Con respecto al funcionamiento de las primas de emisión, es como comentas: Se restan al importe inicial de compra y -de llegar algún día el precio fiscal de compra a ser cero- pasaría a tributar como un dividendo "normal".

    Saludos!

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  • Rodes
    respondió
    Originalmente publicado por bricbric Ver Mensaje
    Si lo he entendido bien por el comunicado a la CNMV, el pago de 0.25€ del día 27 estará compuesto por un dividendo ordinario de 0.02267€ y una devolución de prima de emisión de 0.22745€.
    perdón, releyendo las páginas anteriores me autoconfirmo

    saludos

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  • Rodes
    respondió
    Dudilla por aquí.

    broker ING, dividendo MERLIN, dos dividendos por separado.

    1. dividendo de 0,022 € / acción

    2. prima de emisión 0,227 € / acción. SIN RETENCIÓN ALGUNA

    Entiendo que este segundo cobro será como en otras ocasiones en otras cotizadas: habrá que restar el importe recibido a lo invertido, reduciendo así el precio medio de compra.

    alguien me lo puede confirmar?

    Gracias

    saludos

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