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Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

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  • Colodro
    respondió
    Originalmente publicado por diegolas Ver Mensaje

    Sabéis cuánto porcentaje de deuda tiene a tipo fijo y cuánto a tipo variable? O si tiene algún tope en el porcentaje variable?
    Si puedo (y si lo encuentro) lo miro yo, pero si alguien se lo tiene ya mirado pues eso que me ahorro.
    Muchas gracias!
    El cierre del ejercicio 2021 lo hizo con el 100% de la deuda a tipo fijo. El actual no lo he mirado, pero apostaría a que no anda muy alejado de ese 100% porque en 2020 era del 99,8%.

    También tengo anotado que la duración media de la deuda en 2021 era de 5,3 años...

    En otro de los ratios más importantes de los REITs, el loan-to-value, también destaca Merlín: 39,2% a cierre de 2021 y en la actualidad ya sabemos que es más bajo (= más seguro), porque vendió su cartera de oficinas al BBVA y sigue reteniendo parte de ese dinero.

    Creo que estos datos vienen a demostrar una vez más que la gestión de Merlín es muy prudente.

    Saludos!
    Editado por última vez por Colodro; 23 sep 2022, 18:01, 18:01:54.

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  • diegolas
    respondió
    Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje
    Le van a subir sustancialmente los costes de financiación (que en 2021 eran, de media, del 2,07%) y previsiblemente no podrá repercutir las subidas tan rápidamente a sus inquilinos si la situación económica se deteriora, porque entonces estos se marcharán a otros inmuebles que hayan quedado libres.

    Cada noticia de inflación alta, de subida de tipos en EE.UU. (y no digamos ya las subidas de tipos del BCE) tirarán de su cotización para abajo.

    Quien entre a estos precios seguramente le vaya a ir muy bien a largo plazo, porque los inmuebles de Merlín son muy buenos y su equipo gestor también. Pero visto el pánico generalizado no es descartable que podamos volverla a 6 €...
    Sabéis cuánto porcentaje de deuda tiene a tipo fijo y cuánto a tipo variable? O si tiene algún tope en el porcentaje variable?
    Si puedo (y si lo encuentro) lo miro yo, pero si alguien se lo tiene ya mirado pues eso que me ahorro.
    Muchas gracias!

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  • Colodro
    respondió
    Le van a subir sustancialmente los costes de financiación (que en 2021 eran, de media, del 2,07%) y previsiblemente no podrá repercutir las subidas tan rápidamente a sus inquilinos si la situación económica se deteriora, porque entonces estos se marcharán a otros inmuebles que hayan quedado libres.

    Cada noticia de inflación alta, de subida de tipos en EE.UU. (y no digamos ya las subidas de tipos del BCE) tirarán de su cotización para abajo.

    Quien entre a estos precios seguramente le vaya a ir muy bien a largo plazo, porque los inmuebles de Merlín son muy buenos y su equipo gestor también. Pero visto el pánico generalizado no es descartable que podamos volverla a 6 €...

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  • mtlc2017
    respondió
    Originalmente publicado por Feliz Ver Mensaje
    Hola a todos,

    ¿Cómo creeis que le puede afectar a MERLIN PROP la subida de tipos que vivimos recientemente? ¿Encarecerán sus compras de inmuebles, y tal vez por eso hoy ha bajado 5%?

    Saludos.
    Y una caida del 25% desde maximos de este verano

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  • Feliz
    respondió
    Hola a todos,

    ¿Cómo creeis que le puede afectar a MERLIN PROP la subida de tipos que vivimos recientemente? ¿Encarecerán sus compras de inmuebles, y tal vez por eso hoy ha bajado 5%?

    Saludos.

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  • Colodro
    respondió
    Merlin compra el edificio Serantes a El Corte Inglés y pone el broche de oro a la City madrileña

    Ha pagado algo más de 10 millones de Euros por 2.400 m2 (unos 4.200 €/m2), que es un precio a priori excelente para esa zona. Es posible que tenga que hacer una reforma integral o -incluso- demolerlo y volver a construirlo, pero sigue siendo un muy buen precio.

    Me alegra ver que sigue pudiendo comprar inmuebles baratos y logra vender otros caros, aunque lógicamente este es bastante pequeño para el tamaño de Merlín.

    Saludos!

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  • Colodro
    respondió
    Originalmente publicado por RV Padawan Ver Mensaje

    Sí, no me estaba refiriendo a que haya hecho un mal negocio vendiendo esas oficinas Me refería a que su cartera inmobiliaria se ha reducido (y, por tanto, sus rentas)

    Sobre la forma de valorar la operación, yo creo que más importante que la capitalización es el ratio precio-beneficio.
    La capitalización está claro que es susceptible a infravaloraciones por los inversores, y una operación de liquidación como ésta pone el valor real del no-activo sobre la mesa

    Pero vamos a verlo de la otra forma:
    • Un 16% de los ingresos del 1S 2022 son 33.5M€, de los que unos 24.5M€ se convierten en AFFO (supongamos proporcionalidad entre rentas y costes). El valor anual estimémoslo como el doble, 49 M€, que está en línea con el 16% del AFFO de 2021 (41.3M€)
    • El 16% de rentas (tras incentivos) de FY 2021 son 74 M€
    • 2000 M€ son 27 años de rentas y/o 40 años de AFFO
    Ya sabemos lo que opinaríamos la mayoría de aquí de comprar una empresa con un PER de entre 30 y 40. Y si es malo para el comprador, es porque es un buen negocio para el vendedor
    Y este resultado de la venta es independiente de que la empresa capitalizase 500 M€ ó 50.000 M€ (habría que ver, en ese caso, qué hacemos con las acciones de MRL, pero eso es otro estudio )
    Hola, no interpreté tu mensaje como que hubiera hecho una mala venta, sino -tal como comentas- como que deja de cobrar unas rentas.

    Y a ese respecto traté de argumentar que a mí, como accionista, no me preocuparía nada esa reducción de rentas si hubiera empleado el dinero en comprar y amortizar sus propias acciones, porque los inmuebles subyacentes me parecían de más calidad y porque habría podido aumentar considerablemente el (A)FFO.

    Usar la capitalización lógicamente no es imprescindible. De hecho, prefiero usar datos por acción, pero como la noticia de prensa mencionaba el montante absoluto de la venta (esos 2.000 millones) me resultaba más cómodo usar la capitalización que dividirlo entre el número de acciones.

    Pero si se habla de comprar y amortizar acciones propias la cotización de la acción es decisiva porque no sería lo mismo comprar a 10 que a 15 €, o que la empresa capitalizara 6.000 ó 9.000 millones.

    Con todo ello quería también poner de relevancia que no veo imprescindible que Merlín logre reemplazar las rentas de BBVA si estuviera dispuesto a reducir su tamaño, aunque estoy personalmente convencido de que Clemente no aceptará la reducción por algunas entrevistas que le leí hace años.

    Me da algo de miedo que Merlín no sea capaz de encontrar oportunidades inmobiliarias y que termine usando ese dinero para comprar caro, si bien el dividendo extraordinario recientemente pagado permite al inversor que sea él quien opte por la forma de inversión más favorable.

    Saludos!

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  • RV Padawan
    respondió
    Originalmente publicado por Colodro Ver Mensaje

    La venta de ese 15% de las rentas fue por unos 2.000 millones de Euros.

    Ahora capitaliza algo menos de 5.000, pero antes de haber pagado el dividendo extraordinario andaba por los 6.000 millones, si la memoria no me falla.

    Es decir, vendió el 15% de las rentas por aproximadamente el 33% de la capitalización.

    Eso implica que el precio de venta fue excelente, ya que -como habíamos comentado- los alquileres de oficinas tienen una proyección futura de crecimiento inferior a la de otros segmentos que conforman la cartera de Merlín.
    Sí, no me estaba refiriendo a que haya hecho un mal negocio vendiendo esas oficinas Me refería a que su cartera inmobiliaria se ha reducido (y, por tanto, sus rentas)

    Sobre la forma de valorar la operación, yo creo que más importante que la capitalización es el ratio precio-beneficio.
    La capitalización está claro que es susceptible a infravaloraciones por los inversores, y una operación de liquidación como ésta pone el valor real del no-activo sobre la mesa

    Pero vamos a verlo de la otra forma:
    • Un 16% de los ingresos del 1S 2022 son 33.5M€, de los que unos 24.5M€ se convierten en AFFO (supongamos proporcionalidad entre rentas y costes). El valor anual estimémoslo como el doble, 49 M€, que está en línea con el 16% del AFFO de 2021 (41.3M€)
    • El 16% de rentas (tras incentivos) de FY 2021 son 74 M€
    • 2000 M€ son 27 años de rentas y/o 40 años de AFFO
    Ya sabemos lo que opinaríamos la mayoría de aquí de comprar una empresa con un PER de entre 30 y 40. Y si es malo para el comprador, es porque es un buen negocio para el vendedor
    Y este resultado de la venta es independiente de que la empresa capitalizase 500 M€ ó 50.000 M€ (habría que ver, en ese caso, qué hacemos con las acciones de MRL, pero eso es otro estudio )

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  • Colodro
    respondió
    Originalmente publicado por RV Padawan Ver Mensaje
    ​​​​​[...]
    La salida del banco reducirá en un 15% las rentas de la inmobiliaria.
    [...]
    Mis pensamientos sobre el tema: mejora la diversificación entre clientes, antes dependía bastante más de BBVA. A cambio, pues ha rebajado el valor de su cartera.
    La venta de ese 15% de las rentas fue por unos 2.000 millones de Euros.

    Ahora capitaliza algo menos de 5.000, pero antes de haber pagado el dividendo extraordinario andaba por los 6.000 millones, si la memoria no me falla.

    Es decir, vendió el 15% de las rentas por aproximadamente el 33% de la capitalización.

    Eso implica que el precio de venta fue excelente, ya que -como habíamos comentado- los alquileres de oficinas tienen una proyección futura de crecimiento inferior a la de otros segmentos que conforman la cartera de Merlín.

    Para ponerlo en relieve, con el dinero de la venta podría haber comprado y amortizado un tercio de las acciones, que habría supuesto lo siguiente:

    1) Reducir el DPA en ese 15%, por las rentas que ya no recibirá.
    2) Aumentar el DPA un 50% de la cifra anterior por la amortización del 33%.

    En total habría sido un aumento permanente del AFFO y del dividendo del 27,5%

    Clemente no ha optado por esa vía y es posible que en el futuro veamos que hizo bien.

    Pero, en cualquier caso, la venta de las oficinas no ha supuesto un simple intercambio de bienes inmuebles para lograr más diversificación, sino una verdadera creación de valor para el accionista al vender activos con un futuro mediocre (aunque con renta garantizada a medio plazo) a un precio muy superior al que capitalizaban los otros de la empresa, que incluían otros con buenas perspectivas de futuro, como los de logística o las oficinas en edificios singulares.

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  • RV Padawan
    respondió
    Me estaba quitando un poco de dejar noticias de empresas "al peso", pero ésta me parece especialmente interesante para ver la diversificación de la empresa en sus clientes:

    https://cincodias.elpais.com/cincodi...21_522058.html
    Inditex y Endesa sustituyen a BBVA como principales inquilinos de Merlin
    La salida del banco reducirá en un 15% las rentas de la inmobiliaria. La energética es cliente de la socimi en Madrid, Barcelona y Sevilla

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande  Nombre:	677454b5724c9a28fbe8a1a52220878c.png Visitas:	0 Size:	95,9 KB ID:	488477

    Mis pensamientos sobre el tema: mejora la diversificación entre clientes, antes dependía bastante más de BBVA. A cambio, pues ha rebajado el valor de su cartera.
    No me preocupa que Colonial la haya superado, sigue teniendo muy buenos activos inmobiliarios, como mucho sí es notable que el resto de contratos son a menor plazo que el de BBVA. Espero que haga lo posible por renovarlos en condiciones favorables.
    El caso de Técnicas Reunidas, como no sigo la empresa, me da algo de incomodidad. Alguien que la siga, tiene viabilidad financiera y futuro esa empresa? No tenía su nicho de mercado en las técnicas de extracción de petróleo? Si cada vez se necesitará menos, una petrolera puede reconvertirse a energías limpias, pero aquí no veo la reconversión a nada

    Y, en esta época de vacas flacas, esa reducción de deuda me parece una muy buena gestión de la empresa, dejando incluso alguna alegría en forma de dividendo extraordinario. Enhorabuena, Sr Clemente
    Editado por última vez por RV Padawan; 19 ago 2022, 11:36, 11:36:20.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias a todos.

    Los resultados de Merlín en el segundo trimestre de 2022 han sido muy buenos, así es:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín 2T 2022.png
Visitas:	1707
Size:	91,8 KB
ID:	488216



    Os he marcado en rojo las 2 cifras más importantes.

    El dividendo depende del AFFO, que sube el 23%. Y la previsión para todo 2022 es que sea de unos 0,59 €. Así que la previsión de 0,42 € de dividendo me parece un poco baja, pero usaremos esa porque es la que da la empresa. Supongo que será por las inversiones que van a hacer.

    Para bajar la deuda no es, porque la deuda es demasiado baja:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín deuda.png
Visitas:	1055
Size:	38,1 KB
ID:	488217


    Un LTV del 27% es muy bajo. Ha caído tanto por la venta de las sucursales del BBVA. Por eso va a pagar el dividendo extraordinario de 0,75 euros el día 18 de agosto, y va a invertir mucho en centros de datos, etc.


    Y la otra cifra importante que os marcaba en la primera diapositiva es el valor contable por acción, que sube el 10% a los 17,10 euros.


    Ahora cotiza a 10 €, y ya está descontado el dividendo extraordinario de la cotización.

    Yo creo que en la zona 9-10 € es muy buena compra.

    En 9,50 € la rentabilidad por dividendo es del 4,4% y el descuento sobre el NAV (valor contable) es del 44%.

    A mi me parece muy buena compra. Recordad que las inversiones que va a hacer en centros de datos y demás harán aumentar más rápido el dividendo.


    En el gráfico semanal está formando este triángulo alcista que veis:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín semanal.jpg
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Size:	162,2 KB
ID:	488218


    Acabará rompiendo ese triángulo por arriba. Mientras tanto, entre 9 y 10 es muy buena compra.


    Saludos.

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  • mtlc2017
    respondió
    Algunas veces se comenta el tema de comprar acciones para cobrar el dividendo y surgen los debates. Con los dividendos ordinarios puede que haya duda pero con los extraordinarios está claro que la gente compra porque la cotización suele subir bastantes días/semanas antes.

    Podéis ver como la cotización ha subido entorno al 8% este mes

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  • Tamaki
    respondió
    Merlin gana un 158% más y repartirá un dividendo extraordinario de 75 céntimos por acción

    De cara al dividendo ordinario, revisan su estimación para 2022 de 40 céntimos a 42 céntimos por acción

    https://www.eleconomista.es/vivienda...or-accion.html

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  • Geri0nth
    respondió
    0.75€ por acción para pago el 18/08/22. Ex-dividend 4/08
    https://www.cnmv.es/Portal/verDoc.axd?t={4e4605b9-4ee2-430d-a502-a6cdf199323d}

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  • wolverif
    respondió
    Fernando Ramírez (Merlin Properties): «Veremos a más socimis convertir su deuda en verde»

    https://www-finanzas-com.cdn.ampproj...-en-verde/?amp

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Lo de la prima de emisión es como decís (se descuenta del precio de compra y ahora no se paga nada). Habla con tu broker para que te lo hagan bien, Omega.

    Merlín se está moviendo en los 9-10 euros, donde creo que es muy buena compra. Este es el gráfico semanal:

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	Merlín semanal.jpg
Visitas:	4273
Size:	159,7 KB
ID:	486688


    Saludos.

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  • mtlc2017
    respondió
    Merlin Properties y Colonial acusan la subida de tipos y se hunden en la miseria


    https://www.capitalmadrid.com/2022/7...a-miseria.html

    En el mer­cado se teme que el in­cre­mento en los in­tereses hi­po­te­ca­rios frene la buena marcha de las ventas ob­ser­vada en la pri­mera mitad del ejer­ci­cio, es­pe­cial­mente en firmas como Inmobiliaria Colonial e Merlin Properties

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  • Javi74
    respondió
    https://brainsre.news/merlin-propert...s-comerciales/
    Merlin Properties descarta ampliar su cartera de centros comerciales y abre la puerta a desinversiones.

    Saludos.

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  • bricbric
    respondió
    DeGiro ha abonado el dividendo en 2 partes, una con retención (la pequeña) y otra sin (la grande), pero ambas con la descripción "dividendo", ninguna como "prima de emisión" ni similar.

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  • AveFenix+20
    respondió
    Originalmente publicado por Honer Ver Mensaje
    Hola Javi, hasta dónde yo sé no tienes que declarar nada de la prima de emisión hasta que vendas las acciones. Ese día tendrás que poner un precio medio de compra menor que el dinero que desembolsaste (por las primas de emisión cobradas), la plusvalía será mayor y por tanto lo que pagues por esa plusvalía también. Pero si no vendes, no tienes que hacer nada.
    Sí, es tal cual así.

    Aquí es donde yo dudo que Hacienda, a largo plazo, 10-15 años vista, cuando vendas las acciones o parte de ellas, sea capaz de computar primas de emisión de 2-3 euros que bajen tu precio medio de compra en unos pocos céntimos, incluso sumando varios años de prima de emisión.

    Por mucha informática, inteligencia artificial y control de datos automatizado que tengan dudo que sean capaces de registrar estas cosas para los minoritarios. Porque además, una reclamación con penalización incluso del 50 o del 100% de la cantidad no les sale a cuenta el trabajo que pasan por lo que van a cobrar.

    Ojo! Qué no estoy animando a nadie a no llevar bien sus cuentas y presentarlas a Hacienda. Simplemente estoy pensando en alto sobre el trabajo que dá seguir algunas cosas de la cartera y la repercusión real.

    Yo creo que en la práctica cual desajuste de céntimos o incluso de menos de 10 euros se tienden a no darles importancia.

    Es como aquella polémica del año pasado sobre si Hacienda iba a revisar las posibles ganancias de artículos de 2ª mano en páginas de internet. Aún en el caso de ganancias que no suele ser lo habitual les daría más trabajo que ingresos reales. Es como si también tuvieran que tributar las propinas de un camarero o los regalos de cumpleaños.

    Lo que más me cabrea del asunto es que al final Hacienda nos obliga a trabajar para ella. Y en vez de ponernos las cosas fáciles cada año se inventa un trabajito extra.

    En fin, perdón por el off topic. Será que en unas semanas voy a presentar la declaración y ando sensible.

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