Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[Glock23]

Gracias RV Padawan, me hago un lío tremendo comparando datos que dan (ya sea auditadas o no), si te fijas hay bastante diferencia con datos en la BBDD de goyo o de Morningstar, esto por qué sucede?

Por otro lado en esa presentación, me parece muy relevante lo que indicas de la deuda, a parte de la reducción que hacen, el coste al que la tienen, está realmente bien. A los Reits les tengo especial respeto pero parece que Merlin va por buen camino.

[RV Padawan]

Buenas!

Merlín presentó resultados el lunes de la semana pasada.:

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2016/02/Results-Presentation-FY22-1.pdf

https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2023/02/CCAACC-Merlin-Properties-2022-1-1.pdf

Buen aumento de rentas tras incentivos y de EBITDA, manteniéndose la misma relación. Una buena subida de FFO y de AFFO, aunque en menor porcentaje. El valor de los beneficios netos se debe a la depreciación de propiedades inmobiliarias pero no me parece muy aplicable, porque entran valoraciones de una cartera que no va (debería) venderse, y menos en esta situación de precios bajos.

Es una socimi con un apalancamiento muy bajo, venían pagando unos 130M€ en intereses de la deuda (éste es el único parámetro que no he encontrado en la presentación), y en el 2022 han pagado todavía menos intereses, por reducción de deuda y por reducción de tipo de interés medio


Toda la deuda es a tipo fijo, y con un vencimiento medio bastante largo


Ahora que 2023 ya está refinanciado hasta 2028, quizás sea el tiempo de acumular algo de caja para cuando llegue ese período 2025-2027, en el que vence mucha deuda de golpe. O empezar a prever y alargar todavía más la vida media de la deuda. Si la empresa genera 300M€ al año, vendría bien no depender de las decisiones de otros para cancelar esa deuda. Como dice Gorka, que pataleen los bancos lo que quieran, que si no nos ofrecen un tipo de interés en la refinanciación suficientemente atractivo, pagamos la deuda con los fondos del año y a pastar
Sin embargo, no comparto lo que se lee en algún medio de que vaya a pagar sólo 20 cts de dividendo por 2022, los resultados operativos son buenos. No creo que vaya a haber aumento de dividendo, por el contrario. Ya veremos lo que acaban proponiendo a la JGA

Cae el valor contable un poco, pero está cotizando con un descuento del 46% sobre éste, es un margen de seguridad considerable. Mi estimación de la RPD a estos precios es del 4.8%, que es considerable, aunque bastante alejado de la que dan otros REITs no muy saneados (como los REITs de salud en USA)

Un saludo!

[MGM]

Cómo me gusta este tío. Muy bueno lo de los carajillos del Congreso

[RV Padawan]

En mi empresa están pintando y cableando para que el número de plazas de recarga pasen de 6 a unas 50 (estimadas)

Y otras 20/50 en otras zonas de aparcamiento. Yo creo que, a la larga, cada hueco tendrá su cargador, que usarás o no según tus necesidades. No creo que haya plazas reservadas sólo por estar conectado

[mtlc2017]

Entrevista a Ismael Clemente en El Rincón Inmobiliario - 03/10/2022


- Les han obligado legislativamente a poner más de 3.000 cargadores para coches eléctricos. Llevan más de 2.000 instalados y lo malo es que ahora mismo sólo se usan el 1,5% a la vez. Lo bueno es que gracias a que el 98,5% restante está ocioso no se cae la red de la ciudad.
- Considera que el Madrid Nuevo Norte va a cambiar la ciudad.

Esto me hace preguntarme si es posible usar el espacio pintado para recarga eléctrica por coches de combustión.
No es logico que estén sin ocupar el 98.5% de esas plazas y haya que estar dando vueltas buscando plazas normales.

[Colodro]

Entrevista a Ismael Clemente en El Rincón Inmobiliario - 03/10/2022

No habla de nada nuevo, pero sí que trata varios temas interesantes:
- Merlin compró el Edificio Serantes de Azca a El Corte Inglés por 10 millones de Euros (hablamos de la compra en este mismo hilo) no sólo por el edificio en sí, sino porque ya tenía un edificio adyacente pendiente de remodelar profundamente al que las 150 plazas de garaje de Serante le venían muy bien.
- Con respecto a la venta de las oficinas del BBVA, comenta que eran las mejores del antiguo Banco Bilbao, del Banco Vizcaya y de Argentaria. Lo que pasa es que encontraron un buen momento para vender, ya que los contratos de alquiler con el BBVA duraban hasta 2039.
- Para sus inmuebles de logística primero compró los terrenos y luego construyó directamente, ya que otras opciones le habrían resultado prohibitivas. Lo hizo hace muchos años, cuando estaban tan de moda.
- Ahora sigue una estrategia similar a la anterior con los Data Center: Supone fuertes inversiones en el presente, pero está convencido de que se rentabilizarán adecuadamente.
- Les han obligado legislativamente a poner más de 3.000 cargadores para coches eléctricos. Llevan más de 2.000 instalados y lo malo es que ahora mismo sólo se usan el 1,5% a la vez. Lo bueno es que gracias a que el 98,5% restante está ocioso no se cae la red de la ciudad.
- Considera que el Madrid Nuevo Norte va a cambiar la ciudad.

[Javi74]

https://www.elconfidencial.com/inmob...risis_3523662/
Entrevista aIsmael Clemente. Toca varios asuntos.

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola,

Padawan, está muy bien el gráfico que pones.

Técnicas Reunidas sí que tiene futuro. Ya está yendo hacia las renovables. Ganará más o menos, pero seguirá usando sus oficinas seguro (a lo mejor se cambia a otras, claro, como puede pasar con cualquier empresa).

Colodro, el precio de venta de las oficinas del BBVA fue muy bueno, así. Y realmente el BBVA hizo una buena compra. El "desajuste" está en que las acciones de Merlín cotizan muy baratas.

Y en cuanto a la compra de ese edificio de El Corte Inglés es un buen precio. sí. Además, el proyecto que tiene es rehabilitar toda la zona de Azca por completo. Lo llama Renazca.

Para el que no lo conozca, es una de las mejores zonas de Madrid. Está al lado del Bernabéu, entre otras cosas, que también está siendo remodelado.
Esta zona se creó en los 70, y fue algo emblemático. Es una "manzana" que ocupa como 12 manzanas normales juntas. Es una zona muy curiosa, con muchos puentes, pasadizos, etc, y eso hizo que en los 80 y 90 se llenara de delincuencia por las noches. Siempre ha sido una de las mejores zonas de negocios, pero eso le hizo perder categoría. El proyecto Renazca consiste en rehacerla casi por completo, para ponerla al nivel que debería estar (y subir las rentas del alquiler acorde a eso, lógicamente).
Este proyecto va a ser muy importante.


Javi, para medir los tamaños de los centros de datos se ha establecido como una unidad el "mega". Cuantos más megas, más grande es el centro de datos. En los demás inmuebles se usan los metros cuadrados, pero en los centros de datos se ha visto que es más significativo hablar de los megas del centro de datos que de los metros cuadrados que ocupa.

Y por eso Merlín ha llamado Proyecto Mega a su plan para construir centros de datos.


Como habéis dicho, los resultados del tercer trimestre de 2022 han sido muy buenos:




El dividendo depende del AFFO, que crece el 10%.

De momento ha pagado el dividendo a cuenta de 2022 de 0,20 € que habéis dicho.

Yo creo que el dividendo total de 2022 estará en la zona 0,42-0,45.


A los 9 € actuales la veo muy barata. Creo que se está exagerando la subida de la inflación y los tipos de interés.

Mirad la situación de la deuda:




Para los próximos 5 años tiene casi el 100% asegurada a menos del 2%.

Y el LTV del 31% es "demasiado" bajo. Por eso va a aumentar las inversiones en centros de datos, el Proyecto Renazca, etc, porque no es eficiente que tenga tan poca deuda.

Afinando más, y aprovechando el miedo que hay, vamos a ver el diario:




A corto plazo está sobrecomprada, y parece que va a volver a entrar en la zona de los 8-9 €. Creo que ahí es muy buena compra.

En 8,5 € la rentabilidad por dividendo es del 4,9% con un dividendo de 0,42 €, y es posible que pague algo más.


Saludos.

[Om3ga]

Buenos resultados para la que está cayendo.

1) Parece que consiguen pasar gran parte de la inflación a las renta.
2) Quitan gran parte de la deuda, han debido quitar deuda de más tipo de interés, porque el tipo medio les ha bajado.
3) Tienen casi toda la deuda a tipo fijo, a un tipo de 1,97%. Con plazo medio de 5 años, que ya espero se hayan relajado las subidas de tipos y les beneficie la negociación.
3) Buen aumento del FFO.
4) Han aumentado márgenes.
5) Las desinversiones han sido con plusvalías buenas.

Yo estoy satisfecho, la verdad es que una de las mejores que tenemos en España. Yo si veo posible ampliare algo.

Saludos.

[Semox]

Earnings Q3 2022

https://www.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2022/11/Resumen-ejecutivo-9M22.pdf

[Tamaki]

Merlin duplica su beneficio a 567 millones de euros hasta septiembre y reduce su deuda con la cartera de BBVA

La compañía ha propuesto la aprobación de un dividendo a cuenta de 0,20 euros por acción, que sería distribuido el próximo 2 de diciembre

https://www.europapress.es/economia/noticia-merlin-duplica-beneficio-567-millones-euros-septiembre-reduce-deuda-cartera-bbva-20221110190106.html

[Geri0nth]

Pues quizas se refiera a MW de potencia.


https://www.marketsandmarkets.com/Ma...arket-965.html

[Javi74]

Entrevista de Expansión a Clemente

¿Alguien sabe a qué se refiere cuando habla de megas?

[Colodro]

Entrevista de Expansión a Clemente

(Únicamente he colgado el vídeo, ya que el resto de la noticia es de pago).

Como siempre, se moja mucho en la entrevista y explica muy bien varias cosas interesantes:

- A día de hoy Merlín ha recuperado los niveles de 2019 ("si se hiciera foto fija, se diría que no está pasando absolutamente nada"), pero prevé un ambiente económicamente recesivo en la economía.

- La recesión va a afectar a Merlín de varias formas:
1. Por el incremento de los tipos de interés, si bien es cierto que Merlín ha reducido mucho su deuda en el último año.
2. Por las tasas de capitalización de los inmuebles (el LVR o "loan to value ratio"), ya que prevé que el valor de los inmuebles (el denominador del LVR) baje porque no lograrán subir tanto las rentas como la inflación.
3. Por el desempleo: Si este aumenta los centros comerciales venden menos, las oficinas están más vacías, hay menos comercio online...

- Prevé un gran aumento en logística.

[Snowball90]

Se espera otro dividendo antes que finalice el año?

[Tauron]

Muchos consejeros/directivos están comprando desde este marzo 2022, se puede ver en INSIDER SCREENER, todos por debajo de 10,5€.

https://www.insiderscreener.com/en/company/merlin-properties-socimi-sa

[RV Padawan]

Me permito volver a enviar una noticia sólo como indicador extra de alguien que sabe cuánto vale la empresa de verdad

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/10/03/companias/1664819885_657283.html

[mtlc2017]

Colonial y Merlin sufren en septiembre intensos ajustes, pese a las buenas previsiones

https://www.capitalmadrid.com/2022/10/4/63437/colonial-y-merlin-sufren-en-septiembre-intensos-ajustes-pese-a-las-buenas-previsiones.html

[Colodro]

Sabéis cuánto porcentaje de deuda tiene a tipo fijo y cuánto a tipo variable? O si tiene algún tope en el porcentaje variable?
Si puedo (y si lo encuentro) lo miro yo, pero si alguien se lo tiene ya mirado pues eso que me ahorro.
Muchas gracias!

El cierre del ejercicio 2021 lo hizo con el 100% de la deuda a tipo fijo. El actual no lo he mirado, pero apostaría a que no anda muy alejado de ese 100% porque en 2020 era del 99,8%.

También tengo anotado que la duración media de la deuda en 2021 era de 5,3 años...

En otro de los ratios más importantes de los REITs, el loan-to-value, también destaca Merlín: 39,2% a cierre de 2021 y en la actualidad ya sabemos que es más bajo (= más seguro), porque vendió su cartera de oficinas al BBVA y sigue reteniendo parte de ese dinero.

Creo que estos datos vienen a demostrar una vez más que la gestión de Merlín es muy prudente.

Saludos!

[diegolas]

Le van a subir sustancialmente los costes de financiación (que en 2021 eran, de media, del 2,07%) y previsiblemente no podrá repercutir las subidas tan rápidamente a sus inquilinos si la situación económica se deteriora, porque entonces estos se marcharán a otros inmuebles que hayan quedado libres.

Cada noticia de inflación alta, de subida de tipos en EE.UU. (y no digamos ya las subidas de tipos del BCE) tirarán de su cotización para abajo.

Quien entre a estos precios seguramente le vaya a ir muy bien a largo plazo, porque los inmuebles de Merlín son muy buenos y su equipo gestor también. Pero visto el pánico generalizado no es descartable que podamos volverla a 6 €...

Sabéis cuánto porcentaje de deuda tiene a tipo fijo y cuánto a tipo variable? O si tiene algún tope en el porcentaje variable?
Si puedo (y si lo encuentro) lo miro yo, pero si alguien se lo tiene ya mirado pues eso que me ahorro.
Muchas gracias!