El desmantelamiento del ayuntamiento de Granada y el futuro de las viviendas

[bolson_72]

El valor sentimental/económico que le dan algunas personas a algunos objetos, especialmente en el arte, se alejan del comportamiento racional habitual. Esta situación se da en pocos casos, en personas que tienen un patrimonio muy elevado y pueden permitirselo. Creo que son casos aislados.
Saludos.

[Fortyniner]

Hola Bolson.

Debí explicarme mal.

Cuando decía: "Un bien pierde valor con el tiempo en la medida en que puedo comprar otro igual pero nuevo cuantas veces quiera. Y gana valor en la medida en que no pueda volver a comprarse fácilmente."

No me refería a valor sentimental. Sino a oferta y demanda. Si hay pocos valen mucho. Si hay muchos valen poco.

Es oferta y demanda. No valor sentimental.

El único motivo serio por el que las casas han bajado es porque los bancos no tenían pasta que prestar (ni a 30 ni a 150 años) y la oferta/demanda varió.

Ya están empezando a abrir el grifo (es lo suyo. Es como ganan dinero) y las casas ya están subiendo de nuevo en las zonas que mencionaba en posts anteriores.

[bolson_72]

No coincido con tu punto de vista. Creo que hay más casas libres que personas con necesidad de ella. Si se vuelve a especular con las casas se generará otra burbuja inmobiliaria.

[DLS]

Hola,

Como ya he dicho y he intentado explicar (intereses, sueldos, situación demográfica etc), el problema, desde mi punto de vista, será la demanda. Cada uno tiene su opinión y la respeto. El tiempo dirá...

Salu2

[Jugoncete]

En mi opinión la debilidad de la demanda por temas demográficos esta pasando ya. La población de España está a niveles de 2011.



Esta demostrado que la gente que compra vivienda es la que está entre 25 y 40 años. Mirad la evolución de la población entre 25-30 año, que es el segmento de población que debería comprar proximamente. Da miedo.

[Fortyniner]

No pensaba intervenir más en el hilo. Lo que tenía que decir estaba dicho ya (creo que de forma suficientemente clara) y perseverar me parecía más cosa de cabezonería que de aportar nueva info. Sin embargo las estadísticas que publica Jugoncete si abren otro debate dentro del mismo hilo.

Ojo, /mode ladrillo on.

Decía un profesor mío de estadística (creo que ya lo comenté en otro hilo) que si a un estadista le metes la cabeza en un horno y los pies en congelador te dirá que la temperatura media es buena. El chascarrillo quería hacernos ver que la estadística es una herramienta muy útil pero puede generar decisiones tremendamente equivocadas si no se maneja bien. Y esto sólo se puede hacer teniendo presentes (al menos) dos cosas:

a) Contexto en el que se realiza la estadística y sus posibles ponderaciones
b) Interpretación correcta de los datos. La estadística en sí misma carece de valor si no está bien interpretada.

La estadística que muestra Jugoncete es correcta. Pero la afirmación: "Esta demostrado que la gente que compra vivienda es la que está entre 25 y 40 años" es falsa. Consecuentemente todo el argumento que se pueda construir a partir de ahí está equivocado.

Según la mayoría de los estudios (hay muchos publicados, echad un vistazo) no es cierto que la edad de la gente que compra vivienda sea esa. Me explico con datos concretos. Varían de un estudio a otro pero en esencia son los mismos.


El perfil de comprador de casas puede estructurarse -simplificando mucho- en estos tramos:


a) Formador de Hogar. Se independiza o quiere vivir con su pareja. Edad media 30,9 años. Es sólo el 21,8% de las compras.

b) Vive de alquiler y quiere comprar. Aquí la media de edad ya no es de treintañero y veinteañeros no digamos. Hay mucho cuarentón. La media de edad está en 37,5 años. El % de estos sobre el total de las compras es actualmente del 20,6%.

c) Tiene casa quiere mejorar. A otra mayor o en mejor zona. Aquí el porcentaje de compradores respecto al total es del 15,6%. La media de edad es de 43,3 años. No entre 25 y 40.

d) El Inversor. Representa al 10,5% de compradores. Su edad media es de 48 años. Muy alejado del segmento 25/40.

e) El vacacional. Compra casa para vacaciones. 2ª vivienda mayoritariamente. 15,6% de los compradores. La media de edad es de 47,7 años. Alejadísimo del segmento 25/40.

f) El Comprador de "Lujo". Se trata del comprador de casas sensiblemente más caras que la media (el presupuesto medio incluyendo todos los epígrafes es de 104.810. Obviamente incluye grandes poblaciones -más caras- y pequeños pueblos -más baratas-. Aunque este dato varía bastante de unas estadísticas a otras). Es el 2,4% de los compradores. Su edad media es 44,4 años. Tampoco pertenece al segmento 25/40.

g) Otros grupos -pequeños- no encuadrables claramente en los anteriores.

Huelga decir que esto no es un estudio serio, sino un dibujo básico. En los estudios minuciosos se contemplan -entre otras cosas- el cruce de variables, que son muchas, por ejemplo la gente que pertenece a dos de estos segmentos. Compra vacacional pero alquila fuera de agosto. Compra de lujo y segunda residencia etc... Las combinaciones son bastantes.

En cualquier caso parece evidente que afirmar que la población que compra casa es mayoritariamente los formadores de hogar con edades entre 25 y 40 años y que como este segmento disminuye, las compras disminuirán es, sencillamente, disparatado. Y provocará decisiones muy equivocadas en aquellas personas que tomen esa pésima interpretación de las estadísticas como referencia.

Otro dato relevante es que a medida que la economía mejora, el % de los epígrafes b,c,d y e, aumentan considerablemente. Dato que a veces se obvia cuando,incomprensiblemente, es el % mayor y, además, el de edad más alejada de los 25/30.

Eso por no hablar en lo que a la pirámide demográfica se refiere, que dados los avances constantes de la medicina la esperanza de vida en España aumenta por momentos. Y por ello, hace apenas unos años una persona de 50 años era un anciano incapaz de pensar en comprar una vivienda a esas alturas de su vida y hoy un chaval de 50 años está en su mejor momento para comprar una casa mayor o una en la playa (tal y como demuestran las estadísticas).

Dentro de unos años ocurrirá lo mismo con un chaval de 60 años. Porque la esperanza de vida alcanzará los 100 con facilidad. ¿Somos cortoplacistas o miramos a muchos años vista? Porque no creo que este tema sea muy discutible a largo plazo.

Si cogemos una estadística y la alejamos de su contexto socio-económico y, además, tomamos por total un perfil absolutamente parcial (y si me apuras minoritario) lo lógico es que hagamos una interpretación lamentable y muy alejada de la realidad presente o futura.

/mode ladrillo off.


Pd. Compro capacidad de síntesis. ¿Alguien me vende un puñadito? Disculpad la extensión del ladrillazo que acabo de escribir.

[Fortyniner]

En lo referido a que las casas bajarán o están bajando...

A ver, una cosa es que queramos pensar que la inversión que hemos elegido (bolsa) es la que más nos conviene. Lo cual es muy respetable. De hecho, yo mismo tengo invertido parte de mi (escasa) capacidad de inversión. Y creo que es una opción muy interesante en determinados casos. Conste en acta.

Otra distinta es ningunear todas las demás no queriendo ver lo evidente.

Con el afán de esmerarme lo menos posible (que ya he currado hoy aquí más de lo previsto), hago un mero "copia/pega" de las primeras búsquedas de Google respecto a cómo está evolucionando el mercado inmobiliario con sus fuentes.

El precio de la vivienda subirá un 6,2% en 2016 y se esperan ventas de medio millón de pisos. Fuente: Julian Cabanillas, Consejero Delegado de Servihabitat.

Las tasaciones para garantía hipotecaria se disparan un 19,7. Fuente: Cinco Días.

Solvia prevé que las ventas de casas suban un 10% este año. Fuente: Presentación Solvia Market View.

El precio de la vivienda crecerá un 5% este año. Fuente: Tinsa (una de las tasadoras más grandes de España).

El precio de la vivienda frena, pero crece ya al 7% en Madrid. Fuente: Índice de precios de la vivienda. INE.

Esto con el mercado saliendo (si es que hemos salido ya, hay quien no lo tiene tan claro) de una de las peores crisis desde el 29. Esperad que la economía genere sensación de crecimiento estable y veremos la evolución.

No hay mayor ciego que el que no quiere ver.

[bolson_72]

Nada es perfecto. También se puede producir una burbuja enorme en la bolsa, como pasó en Japón, y luego han tenido que sufrir años de rectificación. No entiendo porque esto no va a poder pasar en el sector inmobiliario. Veo bastante más lógico una rectificación en un bien básico que en títulos.
Saludos.

[Jugoncete]

Fortyniner,

Simplemente subrayo unos de los factores que influyen el precio de la vivienda y que a mi me preocupan. Obviamente sabemos que existen otros n factores que afectan entre estas:

A nombrar: Contracción de la demanda:

- Evolución demográfica. La realidad es que este factor a día de hoy claramente indica contracción de demanda(Menor número de compradores). Salvo flujos de inmigración positivos futuros.
- Bajada de salarios. No sólo es haya menos compradores sino que los compradores optan por viviendas mas económicas.
- Poca Estabilidad laboral. O escasez de crédito poco solvente para las entidades bancarias que además deben provisionar capital para la concesión estos.
- Déficit del Estado, que a priori debería impulsar la presión fiscal directa o indirecta(vía IBI, alquileres en B, compra-venta de vivienda).

Aumento de la demanda.
- Bajos tipos de interés. Es mas barato para las familias endeudarse. Burbuja Banco Central Europeo¿? Cuanto durarán los tipos al 0%?
- Vivienda=Inversión refugio.
- España. Destino turístico. Flujos masivos migratorios futuros de jubilados europeos¿?.
- Florecen las SOCIMIS.

Aumento de la oferta:
- Debido a la herencia masiva de pisos, el nº de pisos vacíos aumentará. Provocando que zonas no premium bajen drásticamente. 2 velocidades en la vivienda?

Creo que hay que poner toda las variables, en mi humilde opinión en el muy largo plazo, la presión demográfica podrá con los bajos tipos de interés y las SOCIMIS. Aunque creo que habrá repuntes de está en los próximos 5-10 años. Pero no es una afirmación categórica, sino una opinión personal, a diferencia de tus comentarios. Intentando asegurar que los %'s de ciertos estudios predicen la demanda futura, me parece como poco muy atrevido.

Espero que tomes mis comentarios simplemente como una opinión y no como una forma de intentar influir a nadie. Son preguntas que yo me planteo antes de invertir en un lado u otro.

Un saludo

[Fortyniner]

Hola Jugoncete.

Tienes razón en que quizá he sido demasiado categórico al afirmar algunas cosas. Si bien, algunas afirmaciones no son opinión, sino hechos contrastables. Ej. no es cierto que el comprador de casas sea mayoritariamente un perfil de 25 a 40. No es una opinión. Es un hecho que puedes comprobar en la mayoría de las estadísticas publicadas recientemente. Y si valoramos no el volumen de casas, sino el volumen de negocio en euros menos aún. Así la mayoría de los casos, creo.

No coincido en algunas de las cosas que planteas en el último post. Sin embargo no pretendo un debate a dos (o a tres) sino simplemente dar mi opinión sobre un tema que puede tener interés general. Especialmente porque difiere mucho de algunas opiniones leídas aquí a menudo que, con frecuencia, me han parecido confundir deseo con realidad. De ese modo se pueden contemplar otro punto de vista el que quiera hacerlo.

Es cierto también, como dices, que intentar predecir el futuro es atrevido. Lo que no quita que todos, de alguna forma, lo hagamos cuando invertirmos.

Lo que no me parece de recibo es que me llames atrevido cuando no opino como tú cuando, en realidad, afirmaciones publicadas por ti como la que citaba antes:

Esta demostrado que la gente que compra vivienda es la que está entre 25 y 40 años.

o

Mirad la evolución de la población entre 25-30 año, que es el segmento de población que debería comprar proximamente

Sí que son atrevidas de verdad. Lo primero porque no son ciertas y sólo demuestran un profundo desconocimiento del sector. Y lo segundo porque no se pueden afirmar de forma más categórica: "está demostrado que". Sin embargo, fíjate, yo había tenido la deferencia de no llamarte atrevido a ti.

En cualquiera de los casos ya he opinado reiteradamente en este hilo sobre distintos aspectos y dado algunos datos concretos. Decir más abundando sobre lo mismo carece para mí de sentido. Dudo que vuelva a opinar en él salvo que se abra una vía de debate distinta.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Lo que pasa es que la oferta y la demanda lleva décadas alterada, por la intervención del suelo.

Yo a lo que voy es que cuando la gente vea por qué le piden 600.000 por una casa que vale 100.000, este negocio se acabará. Igual que va a pasar con las pensiones. Estas cosas no se van a poder mantener cuando la gente vea realmente en qué consisten.

Fortyniner, cuanto más baratas sean las casas más ganarán los albañiles, gruistas, etc. La bajada del precio de las casas es una de las mejores cosas que le pueden pasar a la economía.

Que el precio de las viviendas suba más allá de la inflación es malo, muy malo para la economía, una de las mayores fuentes de desequilibrios que hay.

bolson, eso no se puede hacer por ley, habría formas de saltárselo, la solución es la liberalización del suelo, que antes o después llegará.

Las leyes regulatorias que han dado mucho dinero a mucha gente es la intervención del suelo, por eso es bueno que eso termine. Es una anomalía artificial muy dañina para la economía.

Fortyniner, la cuestión no es la construcción de la casa, ahí el precio es justo, tienes razón en que ese no es el problema. El problema es el precio del suelo. Y todos los impuestos que comenta yoe. De hecho para los constructores sería muy beneficioso que bajaran el coste del suelo y todos esos impuestos.

Oferta y demanda, sí, pero libre, no distorsionada por la intervención del suelo, esa es la clave de este tema.


Saludos.