Pisos en Madrid

[Arkad86]

Hola buenas!

Me alegra saber que se ha creado un hilo específico para este tema (vivienda en las grandes ciudades del país, especialmente Madrid y Barcelona), si bien es cierto que se trata el tema de forma más general en la sección “Invertir en Inmuebles” en la sección “Mercado inmobiliario en España: seguimiento de su evolución” en donde expuse mis reflexiones en las páginas 20 y 21 (por si alguien lo quiere mirar).
Y me alegra saber que se ha creado este hilo porque me parece un tema de vital importancia para todo el mundo, y que no se puede disociar de lo que es la propia inversión a largo plazo que los que andamos por aquí seguimos ya que los costes a asumir por la compra de una vivienda puede no dejar margen o muy poco margen a la inversión en bolsa. Es decir, para mucha gente será inasumible pensar en invertir en bolsa a la vez que adquirir una vivienda.

Partimos de la base de que los precios son una auténtica burrada en la capital. Una vivienda medio decente no baja de los 300-350K tirando por lo muy bajo, y más lamentable aún es pagar esas burradas por pisos viejos que encima tienes que reformar.

• Quien tiene 100K para pagar a tocateja entre entrada y otros gastos derivados de la hipoteca?
• Ya no solo son esos gastos iniciales, sino que luego el piso hay que amueblarlo y acondicionarlo, lo cual es más gasto aún. Quien tiene aún más dinero?
• Algunos podrían pensar: que te financien el 100% de la hipoteca: esto para mi es pan para hoy y hambre para mañana pues alargara en exceso la hipoteca, además del sobrecoste que pagarás en intereses al ya abusivo precio de por si de la vivienda
• Quien tiene la sangre fría, o las espaldas cubiertas, como para poder asegurar y comprometerse a que será capaz de pagar religiosamente durante 30 años (un plazo que ahora parece como normal para una hipoteca) unas cuotas de hipoteca que en muchos casos suponen el sueldo mensual de muchas personas de este país?
• De que sirve adoptar una filosofía de inversión a largo plazo si resulta que pasados X años tienes que vender toda tu cartera o gran parte para asumir esos gastos? Sería muy desmoralizante llegar a este punto e ir en contra de la propia estrategia.
• Algunos pensaran: esperar a que la cosa mejore y bajen los precios….y en cierto modo esto se puede hacer; pero poneos en la piel de un tio que ya esté en la edad de los 40…cuanto más tiene que esperar? No se puede esperar indefinidamente por diversas razones
• Tampoco veo normal vivir toda la vida de alquiler, por muy flexible que sea. Además de que el alquiler a su vez es excesivo, más aún alquileres de pisos más grandes (más de 2 habitaciones) que alguna gente necesita para una familia, no para solo una pareja.
• Quien en Madrid, por ejemplo, con una familia de p.ej dos hijos puede asumir las cuotas disparatadas de la hipoteca teniendo en cuenta de que tiene otros tantos gastos fijos mensuales considerables no menos importantes (guardería, colegio, etc)?

Y la gente se preguntará: quien es capaz de hacer frente a estos costes con lo negro que lo he pintado? La respuesta es simple: hacer frente a estos costes por si mismos: casi nadie. Pero la realidad está desvirtuada porque para hacer frente a estos coste la mayoría de gente recurre de forma directa o indirecta a los familiares (ya sea por una entrada, ya sea porque han vivido X años con los padres y así haber generado unos ahorros, ya sea por haber recibido algún tipo de herencia, ya sea porque la familia ha asumido otros costes durante la vida del hijo (p.ej la compra de un coche) lo que ha hecho poder ahorrar su cantidad al hijo para una vivienda etc etc).
Es decir, la relación precio vivienda en gran ciudad vs salario de la gente es una locura e inasumible para la inmensa mayoría de la población; pero en la realidad el ratio que mejor mide la situación es el de precio vivienda vs salario gente + aporte familiar; que ayuda mucho a aliviar la cargar del precio de la vivienda y en consecuencia a que el precio no baje y siga estando a precios disparatados. Si bien es cierto que aún así esto es un grave problema para la sociedad puesto que la compra de una vivienda conlleva no solo un esfuerzo monumental por parte de quien la compra sino también de quien le ayuda a comprarla, llevando al limite la situación.

(continua en el siguiente mensaje)

[afernandez119]

Hombre, el riesgo que asumes apalancándote con el banco + impuestos + gastos de vivienda + cualquier otro "extra" no lo tienes de alquiler.

Depende de la zona y de tu seguridad laboral, pero por Madrid se empieza a ver de nuevo burradas, con sueldos ridículos e hipotecados a 30 años...

[Ginzodelimia]

Hola,

Yo vivía de alquiler porque en algún sitio tienes que vivir y he transformado un gasto en una inversión. Se puede invertir y comprar, de hecho yo invierto lo mismo ahora que cuando vivía de alquiler. La diferencia radica es que estoy invirtiendo mas ya que estoy pagando una hipoteca que antes pagaba de alquiler.

Por otro lado, fui capaz de financiar el 100% del valor ya que el valor de la tasación fue un 130% por encima del precio y por lo tanto mayor del 80% del precio de compra del piso. Ej; piso vale 80k, lo tasan por 105k y el banco te da 80k. Lo único que no eres capaz de financiar son los impuestos que ahora van incluidos pero cuando yo lo hice no se hacia y son un 10-12% del precio del piso.

Deje de invertir dos años porque hice una reforma total del piso pero ahora mismo sigo con la misma capacidad que tenia que cuando vivia de alquiler.

[AceitunaNegra]

Estos precios son una absoluta vergüenza, y lo triste es que haya gente que los pague. A mi me llaman loco por negarme a pagarlo y preferir vivir de alquiler, pero la locura es exactamente hacer lo contrario.

Saludos

No solo es que haya gente que los paga, es que hay que pelearse y estar rapidísimo para optar a compra uno. Se venden sobre plano y muy pocos días. Después de las dos primeras semanas de ponerse en venta las promociones, solo sobran algún piso de los que tienen precios mas abusivos y peores distribuciones/orientaciones.

Te lo digo por experiencia que llevo unos 6 meses mirando por el norte de madrid (Montecarmelo, las tablas, valdebebas...)

Esta semana hemos estado mirando a las afueras de Madrid adosados (Boadilla), que salen por lo mismo que estos pisos de 100 metros en el norte de Madrid. Esto ya son viviendas decentes, pero a costa de estar todos los días unas 2 horas o más atascado entre ir y volver a trabajar.

Al final hemos decidido quedarnos donde estamos, norte de Madrid en piso muy pequeño, apretarnos y ya esta. Si esto vuelve a precios razonables, que la verdad lo dudo, ya volveré a buscar.

Respecto de lo que indicas del alquiler, no soy un experto, pero me parece a mi que la cuota de alquiler va en proporcion al precio de venta. Tengo algun vecino que ha alquilado una casa como la mía (2 dormitorios y 69 metros útiles) en 2 días y por unos 1300€/1400€ mes que también me parece una locura para el tipo de piso que es.

[Olimpo]

Estos precios son una absoluta vergüenza, y lo triste es que haya gente que los pague. A mi me llaman loco por negarme a pagarlo y preferir vivir de alquiler, pero la locura es exactamente hacer lo contrario.

Saludos

[cracks]

Esos 5000-6000€/m2 que comentáis cuesta un piso en Madrid me parecen una auténtica barbaridad, considerando un valor "medio aproximado de construcción" (Sin tener en cuenta el precio del suelo y la especulación) de 1000€/m2, que me parecen una buena referencia. Está claro que no sabemos que sucederá con el precio de la vvda los proximos años, pero sÃ* que necesitamos una vvda para vivir y cada uno debe decidir.

En mi opinión la decisión de si comprar vvda o alquilarla depende más de la situación personal de cada uno (estabilidad laboral, tener pareja, hijos, etc...) y no tanto de factores puramente económicos/rentabilidades futuras...

En mi caso, compré (con mi pareja) vvda en AndalucÃ*a en 2017, en el momento más caro de la historia y después de haberme comido mucho el tarro con este tema y lo "inteligentes" que fuimos, he llegado a la conclusión de que no fué tan mala decisión, y que incluso fué hasta buena.

Las cuentas que me hago son: la vvda costó 300k, vivir en una similar 11años no hubiese costado menos de 700€/mes (95k aprox a dÃ*a de hoy), y vÃ*a impuestos vamos a desgravarnos otros 45k, y que aún "regalandola" hoy en 160k aún no estarÃ*a perdiendo dinero.

Con esto no quiero decir que a dÃ*a de hoy yo comprarÃ*a un piso en Madrid norte por 600k (que imagino serán ya precios parecidos a los que habrÃ*a en 2007).

Vaya como está la vvda en Madrid .
No son de recibo esos precios, xdd

[retxed]

Si tuviera 300mil€ me miraría un piso más barato, de unos 220mil como mucho, daría el dinero de la entrada (unos 35mil€) y el resto lo invertiría, pidiendo una hipoteca por el máximo y poniéndolo a los máximos años posibles, para que los dividendos pagaran la cuota.
Al final de la hipoteca tendría un piso que solo me habría costado 35mil€ y además tendría una cartera gigante.

[rulita]

Gracias. Me refería a que dinero ahorrado hay que tener, y que ese dinero hay que quitarlo de cuánto se invierte en bolsa. Yo he hecho simulaciones y también me sale siempre que es mejor invertirlo, por eso todavía tengo en espera el tema de cambiar de vivienda. Lo que quiero decir es que es muy difícil hacer las dos cosas a la vez (comprar piso e invertir), lo que pasa que este ejemplo me está dando que pensar.
Al final la hipoteca es un apalancamiento que, bien usado, es positivo, o yo lo veo así.

[Reynho]

Sí, pero hay que dar una entrada. No te financian el 100% No se puede adquirir el piso e invertir los 300000 euros, así que esa simulación no vale.

Hombre claro, es una simple simulación, pero si quieres algo más real:

- Pongamos que el piso son 300.000 € impuestos incluidos, con lo que el IVA sería de 27.272 €. Quedaría de precio sin impuestos 272.727 € y el 20 % de esto sería 54.545 €. Por lo tanto (dejando aparte los gastos que ahora los asume el banco en muchos casos), el importe a pagar sería de 81.818 € y quedaría un remanente de 218.181 €. Y ahora la duda, ¿nos hipotecamos por este importe y pagamos al contado?

- Pedimos una hipoteca por este importe. En ING con las condiciones actuales, te da una cuota el primer año de 923 € y a partir del segundo, con el Euribor actual, de 825 €. Por lo tanto, al final habrás pagado 245.597 € de hipoteca. Por lo tanto, habremos pagado 30.415 € de intereses.

- Invertimos esos 218.181 € a una RPD neta de 4%. Sacaríamos 7.069 € el primer año (589 € al mes). Como vemos no daría para pagar la hipoteca, aunque sería mas, mucho más, que los intereses a pagar ese año (que son 4.279 €). Pero claro, si mantenemos la inversión 25 años y los dividendos aumentan a un 3% anual, al final estaríamos cobrando 1.197 € al mes. Y, habríamos cobrado en dividendos durante este tiempo 257.733 €.

Así que (entendiendo que faltan variables) se ve claramente que, no solo los dividendos superan, en mucho, lo pagado en intereses, sino que supera el coste total de todas las cuotas a pagar de la hipoteca.

Mantengo al margen IBI, seguro, comunidad de vecinos... porque esto lo voy a pagar pida hipoteca o pague a tocateja, no crea diferencia.

[sembrador]

Sí, pero hay que dar una entrada. No te financian el 100% No se puede adquirir el piso e invertir los 300000 euros, así que esa simulación no vale.

La entrada, que generalmente es un 20%, hace que la cantidad hipotecada (y por tanto la cuota) sea menor. Pero a eso hay que añadir el 10% de gastos (iva o impuestro de transmisión, papeleo, etc). Más el resto de gastos que implica una vivienda en propiedad y que habría que sumar a la cuota de la hipoteca: IBI, seguro, comunidad de vecinos, etc.

[rulita]

Si tuviera ese capital y, con los tipos de interés que hay hoy en día, sin duda pediría una hipoteca para adquirir el piso e invertiría ese capital. Bien invertido, 300.000 € con una RPD del 4% neta (que se puede conseguir hoy en día), nos daría unos ingresos de unos 810 € al mes. Llegaría o no para pagar la hipoteca, depende del tiempo al que la pongas, pero prácticamente cubriría su coste.

Y, como dices, eso el primer año. Si las empresas van subiendo el dividendo con los años, este importe recibido irá subiendo e incluso te dará para ir amortizando anticipadamente sin perder capital, solo con los dividendos. Eso es lo que yo haría.

Sí, pero hay que dar una entrada. No te financian el 100% No se puede adquirir el piso e invertir los 300000 euros, así que esa simulación no vale.

[Murciélago]

A ver que os parece esto. Un piso de 109m utiles en Montecarmelo.

A mi me parece una autentica locura ese precio con los sueldos que hay en España.

[ATTACH=CONFIG]14250[/ATTACH]
[ATTACH=CONFIG]14251[/ATTACH]

Solo hay una forma de justificar esos precios: la localización.

Para el que no lo sepa, Montecarlmelo está a tiro de piedra de las 4 torres y, al mismo tiempo, rodeado del mundo rural:




¿Os habéis fijado en las ovejitas?

[Reynho]

Si tuviérais 300.000 € en efectivo, ¿os compraríais un piso de 100 m^2 o lo invertiríais en acciones?

(En unos 10 años, 300.000 € bien invertidos os estarían dando unos 2.500 €/mes netos)

Si tuviera ese capital y, con los tipos de interés que hay hoy en día, sin duda pediría una hipoteca para adquirir el piso e invertiría ese capital. Bien invertido, 300.000 € con una RPD del 4% neta (que se puede conseguir hoy en día), nos daría unos ingresos de unos 810 € al mes. Llegaría o no para pagar la hipoteca, depende del tiempo al que la pongas, pero prácticamente cubriría su coste.

Y, como dices, eso el primer año. Si las empresas van subiendo el dividendo con los años, este importe recibido irá subiendo e incluso te dará para ir amortizando anticipadamente sin perder capital, solo con los dividendos. Eso es lo que yo haría.

Si me preguntas si, creo que la compra sería adecuada, como puse, creo que sería un precio, en Madrid capital y para esa vivienda, que yo considero que se puede adaptar al mercado. Por ejemplo, el piso de mis padres, en el barrio del pilar, con esos metros aproximadamente, se podría haber vendido hace unos años, antes del €, por unos 60 millones de pesetas, con lo cual no sería un precio mayor de lo que había hace 20 años. Ahora, por 600.000 €, no me lo compraría nunca, ni aunque me tocara la lotería. Hay pisos por esas zonas, por ese importe, de mas de 150 m2 (y creo que sigue estando fuera de precio)

[Ginzodelimia]

Yo lo tengo invertido en acciones y hipotecado el piso. Hice todos los números pero era tan aplastante a favor de invertir que no tuve dudes.

Ej: un piso de 300k son unos 850-900 euros de hipoteca a 30 años, unos 300k en bolsa son 1.000-1200 euros al mes. Sin contar incrementos de dividendo.

[Murciélago]

Es que ciertamente estos precios son una locura, no tienen sentido. Más de 6.000 €/m2 es una barbaridad. Eso sí, la pregunta es ¿Bajaran algún día? Y con esto no me pregunto si bajará a 550.000 €, sino si bajará de verdad. Creo que, este piso, a 400.000 € sería caro, pero depende de las calidades... estaría en el límite, pero considero que, realmente, un precio de 300.000 € ya sería un precio
adecuado en el que, además, la constructora/promotora ganaría dinero.

Yo he pagado por un piso de 73m2 útiles con garaje, trastero y zonas comunes con pista de paddle y piscina en un barrio del norte de Madrid 180k (VPPB). Pero es que, ahora mismo, estoy viendo en idealista dos pisos de 75m2 en mi zona, y uno vale 428k y otro 472k!!! Una locura vamos... pero vamos, que te aseguro que los venderán todos...

Así que este precio que pones es una locura. Porque además, por ese precio, puedo obtener pisos mucho mejores.

Si tuviérais 300.000 € en efectivo, ¿os compraríais un piso de 100 m^2 o lo invertiríais en acciones?

(En unos 10 años, 300.000 € bien invertidos os estarían dando unos 2.500 €/mes netos)

[oregano]

En Barcelona y en Madrid los pisos han superado el máximo de la pasada burbuja. Sucede como en otras capitales europeas. Hay mucho dinero internacional y además el crédito está tirado de precio. En BCN los alquileres han subido de media un 49% en los 3 últimos años.

Precisamente hoy podemos leer que el 20% de los pisos de Paris están destinados a alquiler turístico:

https://www.lavanguardia.com/lacontr...-turistas.html

La población autóctona se ve obligada a abandonar ciudades y a mudarse a la periferia, donde también suben los alquileres al haber más demanda.

La vivienda no debería ser objeto de especulación y las autoridades políticas hacen bien poco. Por otro lado está el tema de las okupaciones y lo difícil que todavía es desokupar.

[Herrvak]

Es una locura, en mi caso, tenemos bastante claro que acabaremos en Madrid por temas de trabajo, e incluso nos gustaria una zona por temas de tener a la familia cerca. Pero es una pasada, los precios estan descontrolados y el alquiler te aprieta para que pienses que estas tirando el dinero.. pero comprar a esos precios por regla general, es un suicidio financiero.. yo busco oficinas para adaptarlas a piso en su caso, que suele estar mas barato, subastas judiciales( pero en zonas buenas no salen nada) y busco con el boca a boca , porque no todo esta en internet.. pero es dificil, y estan obligando a realizar un cambio de vida radical e intentar buscar otras opciones

[Reynho]

A ver que os parece esto. Un piso de 109m utiles en Montecarmelo.

A mi me parece una autentica locura ese precio con los sueldos que hay en España.

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Es que ciertamente estos precios son una locura, no tienen sentido. Más de 6.000 €/m2 es una barbaridad. Eso sí, la pregunta es ¿Bajaran algún día? Y con esto no me pregunto si bajará a 550.000 €, sino si bajará de verdad. Creo que, este piso, a 400.000 € sería caro, pero depende de las calidades... estaría en el límite, pero considero que, realmente, un precio de 300.000 € ya sería un precio
adecuado en el que, además, la constructora/promotora ganaría dinero.

Yo he pagado por un piso de 73m2 útiles con garaje, trastero y zonas comunes con pista de paddle y piscina en un barrio del norte de Madrid 180k (VPPB). Pero es que, ahora mismo, estoy viendo en idealista dos pisos de 75m2 en mi zona, y uno vale 428k y otro 472k!!! Una locura vamos... pero vamos, que te aseguro que los venderán todos...

Así que este precio que pones es una locura. Porque además, por ese precio, puedo obtener pisos mucho mejores.

[AceitunaNegra]

A ver que os parece esto. Un piso de 109m utiles en Montecarmelo.

A mi me parece una autentica locura ese precio con los sueldos que hay en España.

[Murciélago]

Es que no podemos comparar los pisos aquí con los de USA, Canadá o México. Y si los comparamos con otros países igual son grandes. Además hay otra cosa que es la cercanía al centro, a la ciudad.

En esos países que dices, la gente vive más aislada y hacen menos vida social. Aquí le preguntas a alguien si prefiere pagar 200.000 € por un piso de 80m2 y estar a 15 minutos en metro del centro o si prefiere pagar 100.000 € por un chalet de 250 M2 y estar obligado a coger el coche para todo y no tener transporte público, y la mayoría se queda en el piso.

Por nuestra forma de vida nos gusta vivir más rodeados, sentir más vida a nuestro alrededor, poder ir andando al colegio, a comprar el pan o al bar de la esquina a tomar el aperitivo el domingo, y eso en USA es impensable. Una minoría vive en el centro de las ciudades y la mayoría vive en muchos kilómetros a la redonda.

Estar en una urbanización donde salir del portal y poder dejar a los niños jugar porque estás en una urbanización cerrada y mientras tú relacionarte con los vecinos es algo nuestro, no de los estadounidenses.

Y por eso no puedes aspirar a tener esos precios. Pero es que además vete a San Francisco, Los Ángeles, Nueva York y dime cuánto cuestan los pisos, porque no es más barato que Madrid, o vete a Vancouver. O incluso a una zona normal de Lima, donde un departamento de unos 80m2 te puede costar 150k$ y eso con los sueldos de allí.. También los salarios son más altos en esas zonas e igual la proporción sueldo-precio vivienda es más beneficiosa allí, pero los precios no son baratos.

En resumen, sabiendo donde vivimos, nuestra forma de relacionarnos y nuestras preferencias... Por mucho suelo que liberalices, veo casi imposible los precios que índicas, todo el mundo querrá vivir cerca unos de otros. Otra cosa, y en eso sí que estoy de acuerdo, es que los precios actuales son excesivos, pero no veo una caída más allá del 25% (salvo en zonas concretas).

Y este 25% hace que el piso de 73m2 costaría 129k y por proporción, el de 110m2 unos 200k y eso, siendo muy optimista. Veo más factible que los sueldos en unos años hayan subido ese 25% a que los pisos lo hayan bajado.

Hola Reynho:

Estoy de acuerdo contigo en la forma de vivir de los españoles, pero yo creo que el hecho de que el suelo esté intervenido desde el Franquismo ha condicionado nuestra forma de vivir más de lo que creemos.

Es decir, no creo que la mayoría de la gente viva en bloques de pisos por convicción, sino que el hecho de que el suelo se haya ido urbanizando con cuentagotas, ha provocado que la mayoría de las viviendas en las grandes ciudades españolas sean así.

De hecho, creo que uno de los factores que condicionan el que la gente tenga menos hijos es la intervención del suelo, que hace que las viviendas sean pequeñas y caras.

¿Donde metes a 3-4 hijos, en un piso de 100 m^2, que además te cuesta 300.000, 400.000 ó 500.000 €?

Que comprarse un piso que yo considero pequeño (~100 m^2) esté fuera del alcance de una gran mayoría de la población, creo que se tendrá que corregir, tarde o temprano, por pura regresión a la media.

Solo espero que sea más pronto que tarde, para que la gente pueda tener la vida que se merece.

Un saludo.