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Unibail Rodamco: Análisis Fundamental y Técnico (Francia) (PR LP = 1%-3%)

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  • kevin01
    respondió
    Buenas noches.

    Después de bastantes trimestres siguiendo la evolución de URW me meto a escribir los motivos por los cuales me decido a entrar fuerte en Unibail Rodamco Westfield (hasta el 5% de mi cartera) en los 124€.

    Lo primero que me gusta de la empresa es la calidad de la información que proporciona en sus informes y presentaciones. Me parece excelente, ya que le permite a uno contrastar la realidad de los datos contantes y sonantes con el agitado mar de noticias negativas procedentes de USA y UK (donde el poder de sus noticieros económicos es patente) desde hace ya unos cuantos trimestres con el temita del apocalipsis del retail. El miedo es importante y omnipresente, y las noticias catastrofistas se repiten día sí, día también, extendiendo la peste por Europa. Y para más inri, como URW tiene el 20% de su negocio en los USA-UK (Westfield), pues la metemos en el saco de los Mall Reits americanos y la tiramos a los infiernos sin discriminar y entender que la mayoría de los malls que tiene en los USA son flagships y en UK sólo tiene 3 (y en buenas zonas).

    De algún modo todo esto me recuerda a una situación que vivimos no hace mucho, en el 2016, con el “oil glut” mundial, donde toda empresa relacionada directa o indirectamente con el petróleo estaba denostada por el mercado sin importar mucho el impacto real que tuviera en las cuentas la bajada del precio del petróleo. Todo daba igual. Mucho me temo que estamos en una situación similar donde todo lo que suene a “financiera” y encima “centros comerciales”, pues huele a peste aunque los resultados digan lo contrario.

    Qué me llama la atención de URW?
    Para no extenderme mucho: NAV de 222€ y cotizando un 44% por debajo. Para mí, esto es un margen de seguridad importante, sobre todo porque URW está vendiendo sus propiedades menos estratégicas un 7,2% por encima de su NAV. ¿Cómo se come esto? Yo no lo entiendo.

    Por otro lado, no hace muchas semanas URW emitió bonos a 30 años al 1.75% fijo. URW es el primer REIT en emitir estos bonos a 30 años en el mercado europeo de bonos y además, a unos tipos extraordinariamente bajos, lo que muestra la confianza el mercado de crédito en la capacidad de URW, que va a permitir refinanciar deuda y extender los vencimientos de bonos anteriores con condiciones muy muy ventajosas. URW se está beneficiando y mucho de los bajos tipos de interés (sobre todo si utiliza el dinero para comprar autocartera). Su credit rating de A3, superior a la mayoría de REITs americanos hace que el tema de la financiación y la deuda no sea un dolor de cabeza para URW si tenemos en cuenta que está vendiendo a un 7,2% por encima de NAV sus centros no estratégicos para reducir deuda. Me parece que muchos analistas están pasando todo esto por alto.

    Resumiendo, que hay inversores dispuestos a comprarle centros comerciales por encima de su NAV, que hay inversores dispuestos a comprar deuda a largo por 1,75%, pero no hay inversores interesados en comprar acciones con un 44% de descuento sobre su NAV? Es un sinsentido. La descorrelación entre los fundamentales y su técnico me parece surrealista. Tres cuartos de lo mismo me pasa con Klepierre.

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  • rulita
    respondió
    Tope de precios en los alquileres. De ahí la bajada de estos días? Resultados presenta el 31.
    http://https://www.eleconomista.es/m...espanolas.html

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  • gmdavid
    respondió
    Yo estoy pensando ampliar, pero únicamente por el atractivo que tiene el dividendo... esperaré a que presente resultados y miraré que hago.

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  • Trakai
    respondió
    Desde el total desconocimiento que tengo hacia el sector de las REIT, ¿qué atractivo le veis a URW más allá de la RPD? La deuda no se puede medir con la misma vara con la que miraríamos la de cualquier empresa de otro sector y me cuesta muchísimo valorar sus activos (que, por otra parte, están mayormente cargados contra deuda...). No soy capaz de hacerme una idea del valor que tiene una torre de oficinas en el Distrito Srodmiescie de Varsovia por muy céntrico que sea, en cambio sí puedo hacerme una idea de lo que puede generar un activo de Merlín en Castellana o en el Distrito 22 de Barcelona y en cambio las españolas no son muy populares en este foro... por otra parte y si hablamos de RPD, me sorprende que tampoco se hable del mayor competidor de Unibail, Klépierre, que también es muy generosa con los dividendos - no se queda lejos del 7% - y a la que he visto en diversas listas de Aristócratas Europeas del Dividendo (lleva aumentándolo desde que tengo datos, al menos desde 2006).

    En fin, no sé si está muy bien tirada a pregunta, pero qué ratios consideráis a la hora de comprar una REIT?

    Saludos

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  • kikoso
    respondió
    Unibail hoy un -4%, no parece haber ninguna noticia en la prensa económica sobre los motivos

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  • gorrion1978
    respondió
    Originalmente publicado por Eduol Ver Mensaje
    Pues sí. Yo ya he recibido también el segundo pago, de 1,90 € por acción en mi caso. Con su correspondiente segunda comisión que reclamaré al broker junto con el asunto del 30% de retención en origen pese a ser inversor individual.
    Acabo de reclamar a mi bróker la devolución de una de esas comisiones por cobro de dividendo, no pueden cobrarme dos comisiones por un solo dividendo que se ha fraccionado por motivos ajenos a mi.

    En cuanto a que apliquen correctamente la retención en origen, haces muy bien en pedirlo, yo estoy algo cansado de "guerrear" contra mi bróker y ahora no tengo muchas ganas de meterme en más fregados.

    Saludos.

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  • Eduol
    respondió
    Pues sí. Yo ya he recibido también el segundo pago, de 1,90 € por acción en mi caso. Con su correspondiente segunda comisión que reclamaré al broker junto con el asunto del 30% de retención en origen pese a ser inversor individual.

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  • rocky
    respondió
    Yo las tengo en ING y el pago ha sido único por 5,4 brutos. De ahí han descontado el 30% en origen, y al resultado el 19% en destino.

    Saludos

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  • gorrion1978
    respondió
    Pues efectivamente se trata de un pago fraccionado, eso es lo que me acaba de decir mi bróker GVC Gaesco, mañana o pasado me pagarán la otra parte, según afirman ellos, es cosa de la empresa, de la propia Unibail.

    Pero eso no me cuadra para nada porque hay compañeros con otros brokers que han recibido el pago de los 5,4 euros brutos de una sola vez, así que no creo que sea la empresa, sino, una vez más, mi bróker y sus tejemanejes con los custodios a los que contrata para acciones extranjeras.

    Además, esto supone otro problema, cada vez que recibo un dividendo, mi bróker me cobra comisión por cobro de dividendo, 1,09 euros, que en esta ocasión cobrarán por partida doble, que rabia.

    Saludos.

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  • Eduol
    respondió
    Muchas gracias por la respuesta, twin, y también a currante y gorrion 1978. Habrá que esperar a que llegue la segunda parte. Parece que a gorrion1978 y a mí nos han llegado partes diferentes y también suman 5,4€, lo que indica que probablemente nos faltan sendos pagos complementarios. Una pena que lo hagan así puesto que soportaremos (al menos yo) una segunda comisión de cobro de dividendo.

    Originalmente publicado por twin Ver Mensaje
    Hola. Mi broker ha dividido el dividendo en dos partes. El día 4 me pagó 3,5 € y el día 5 fueron 1,9 €. La suma total son los 5,4 € reglamentarios.

    Para los que sepáis inglés, os dejo un enlace de la propia empresa que creo que lo explica. Creo entender que es algo de fiscalidad francesa? https://www.urw.com/-/media/Corporat...18_onlyEN.ashx

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  • twin
    respondió
    Hola. Mi broker ha dividido el dividendo en dos partes. El día 4 me pagó 3,5 € y el día 5 fueron 1,9 €. La suma total son los 5,4 € reglamentarios.

    Para los que sepáis inglés, os dejo un enlace de la propia empresa que creo que lo explica. Creo entender que es algo de fiscalidad francesa? https://www.urw.com/-/media/Corporat...18_onlyEN.ashx

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  • currante
    respondió
    Originalmente publicado por Eduol Ver Mensaje
    Hola a todos. Una consulta. ¿Habéis cobrado el dividendo completo de URW ahora en julio? En mi caso, a pesar de que en la web de la empresa (link de unos pocos mensajes antes, gracias Dr Seldon) indicaba que el dividendo bruto era de 5,40 € por acción, por algo que no entiendo sólo he cobrado 3,50 € por acción. De los que hay que descontar, claro retenciones en origen (30% aún) y destino.
    A mi ING me lo ha hecho bien, 5,40 brutos.

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  • gorrion1978
    respondió
    Originalmente publicado por Eduol Ver Mensaje
    Hola a todos. Una consulta. ¿Habéis cobrado el dividendo completo de URW ahora en julio? En mi caso, a pesar de que en la web de la empresa (link de unos pocos mensajes antes, gracias Dr Seldon) indicaba que el dividendo bruto era de 5,40 € por acción, por algo que no entiendo sólo he cobrado 3,50 € por acción. De los que hay que descontar, claro retenciones en origen (30% aún) y destino.
    A mi me ha pasado algo similar, aunque peor, me han pagado solo 1,9 euros por acción, bruto, ya lo he reclamado y espero la respuesta de mi bróker Gaesco.

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  • Eduol
    respondió
    Hola a todos. Una consulta. ¿Habéis cobrado el dividendo completo de URW ahora en julio? En mi caso, a pesar de que en la web de la empresa (link de unos pocos mensajes antes, gracias Dr Seldon) indicaba que el dividendo bruto era de 5,40 € por acción, por algo que no entiendo sólo he cobrado 3,50 € por acción. De los que hay que descontar, claro retenciones en origen (30% aún) y destino.

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  • Raftal
    respondió
    Perdonad que lo aclare pero puede confundir a otras personas.

    El dividendo se descuenta del precio en ex-date, el día de pago no tiene implicación ninguna.
    Por otro lado, la cotización no tiene que descontar el importe del dividendo obligatóriamente, ese día puede subir, descontar el dividendo exacto (poco probable) o incluso bajar más.

    Ahora sigamos con Unibail, que nos desviamos

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  • Trwt
    respondió
    Efectivamente, no es nada exacto. Hace varios años, Gregorio escribió un artículo sobre el tema:

    Las cotizaciones descuentan el dividendo, teóricamente, el día que se paga | Artículos de Bolsa (Funcionamiento de la Bolsa) | Artículos de Bolsa

    Yo añadiría que, aunque el efectivo salga de la empresa el día del pago, es en realidad la fecha ex-dividendo la que afecta al inversor. Hay tal diversidad de factores que es difícil precisar cuándo se va a ver afectada la cotización, si es que se se ve afectada. En la práctica, podemos verlo como una nube de posibilidades entre la fecha ex-dividendo y el día concreto de pago.

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  • En Acción
    respondió
    Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    5,40€
    Estos 5,40€ se descuentan de la cotización el día del ex-date o el día del pago?
    Esto es en teoría, no? En la práctica suele haber descuento, pero no es tan exacto.

    Muchas gracias.

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  • pirenaico
    respondió
    Lo de los 3000€ es para alcanzar la cifra psicológica de los 100€/mes. Pero apenas supondría un 15% de mis dividendos, y quiero REITs en mi cartera pero sin una sola vivienda en alquiler. Todo han de ser oficinas, centros logísticos y centros comerciales en el centro de las ciudades (la gente no coge ya casi el coche para ir a las afueras, pero todos van al centro, donde Unibail tiene sus inmuebles). Los REITs que he estado mirando son URW, Merlin Properties y Klepierre.

    Americanos no quiero, no me es familiar y me da mucha má sinseguridad que URW. Uno de los centros que tiene URW es La Maquinista. Vivo a 3 km de allí, y voy muchas veces, así que se que eso no se vacía, y prácticamente todos los locales está ocupados.

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  • Ricbar
    respondió
    Urge una reinvención de los centros comerciales

    https://www.eleconomista.es/opinion-...merciales.html




    LOS CENTROS COMERCIALES SE VACÍAN
    Apocalipsis del retail en España: un 20% de los locales está cerrado.

    https://www.eleconomista.es/distribu...a-cerrado.html
    La crisis de los centros comerciales que estalló en EEUU llega a España. De acuerdo con un informe de la consultora Locatus, el 17% de los locales está cerrado y la desocupación supera incluso el 20% en un tercio de los mínimos.

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  • nineok
    respondió
    Originalmente publicado por pirenaico Ver Mensaje
    Mi primer análisis fundamental, por si os es útil.

    Los ingresos los he cogido de sumar todos los ingresos de la empresa, sean de alquileres (gross rental income), venta de activos fijos, intereses, etc...

    El EBIT es lo que ellos llaman "operating income".

    El EBITDA es el EBIT menos la revalorización de activos, que algunos años supone buena parte del beneficio operativo. Se consigue una cifra muy parecida al net rental income, pero más completa, porque incluye los beneficios de otras actividades de la empresa más allá del alquiler (aunque el alquiler, "net rental income", es la mayor parte del EBITDA, obviamente)

    El número de acciones es "diluted shares", es decir, la mayor de las dos cifras que dan, porque es la que da la cantidad de acciones que podría haber contando con los bonos convertibles y demás.

    Es decir, ante todo, en este análisis he puesto prudencia. Hay algunas filas de datos que son específicas para REITs, como deuda neta /activo tangible, que es para saber qué porcentaje es "hipoteca" y qué porcentaje es capital propio, como si uno mismo comprase esos inmuebles y los alquilase.

    Sin más, lo añado:

    [ATTACH]14611[/ATTACH]

    Otra cosa que me extraña es la caída que ha tenido hasta 126. Unibail por lo que he estado leyendo está capeando bastante bien el "apocalipsis del retail", por sus ubicaciones de primera clase y su gestión de los centros comerciales, y además, los ingresos por alquileres "net rental income", el EBITDA más o menos, es muy estable. El costa de financiación y el vencimiento medio de la deuda es el más favorable en mucho tiempo, y los tipos aún no se van a subir. ¿Algún motivo por el que se justifique esta caída? Porque en nada le epgaré un tiro de 3000€ a URW, así que estoy en la recta final para retractarme. Por lo que he visto, es una muy buena empresa, y está muy sobrevendida.

    ¿Opiniones?

    Saludos.
    Yo no metería 3000€ de golpe en una accion pero viendolo tal como lo ves, sí que entraría. Teniendo 3000€ para invertir, yo los dividiría en 2-3 valores (tema personal). Si te gustan los REIT (OHI, IRM, BPY...) o tienes una RPD objetivo, hay múltiples opciones.

    Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	REIT.JPG
Visitas:	1
Size:	88,7 KB
ID:	399452 Haga clic en la imagen para ver una versión más grande

Nombre:	RPD objetivo.JPG
Visitas:	1
Size:	105,8 KB
ID:	399453


    Entré a 134 pensando que es un buen precio, imagínate que me parece a 126...

    con las listas que te paso no quiero empujarte a comprar ninguna de esas, simplemente que yo (opcion personal) no meteria de golpe 3000€ en un sitio.

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