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Unibail Rodamco: Análisis Fundamental y Técnico (Francia) (PR LP = 1%-3%)

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Y así es cómo se está adaptando al comercio electrónico, creciendo en logística:

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    Y con nuevos tipos de clientes:

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    Yo creo que Unibail va a subir mucho, y que a estos precios la rentabilidad por dividendo va a ser muy llamativa (cuando lo recupere, lógicamente).

    De momento este es el gráfico semanal:

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Nombre:	Unibail semanal.jpg
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    Lo lógico sería que ahora se moviese por ese canal alcista, por lo que creo que la zona de compra son los 60 euros, más o menos. Y a este precio dará una rentabilidad por dividendo del 15%-20%.


    Saludos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Vamos a ver los resultados de Unibail en 2020. Creo que su situación es bastante mejor de lo que pueda parecer.

    Los resultados de 2020 son estos:

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Nombre:	Unibail 2020.png
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    Los parones y cierres le han hecho caer las rentas el 26% y el BPA el 41%. Ninguno os habéis equivocado por no haber adivinado que los diferentes gobiernos del mundo iban a hacer esto en 2020.

    La actividad de los centros de Unibail mes a mes en 2020 la vemos aquí:

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    Aún está por debajo de lo normal. Es suficiente para enderezar las cosas, pero aún siguen los encierros y parones.

    La deuda ha subido, lógicamente:

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Nombre:	Unibail deuda.png
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    Aquí veis que le cogió todo esto cerca de su pico de deuda, por la compra de Westfield. Un poco antes o un poco después la situación habría sido distintas.

    Pero está muy lejos de acercarse al LTV del 60%, así que la situación de deuda es controlable perfectamente:

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    El NAV ha caído por el parón, pero son ajustes contables, que lo esperable es que se reviertan cuando acaben los encierros:

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    Aún así el NAV sigue siendo bastante más del doble de la cotización actual.

    En cuanto a las ventas de centros comerciales en EEUU este gráfico es muy bueno:

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    Fijaros que aún vendiendo a la mitad del nuevo valor contable reducido (el de 166 euros) el LTV bajaría. Pero es que si vende al nuevo valor contable el LTV bajaría muchísimo, hasta ser "excesivamente" bajo.

    Y aquí vemos que las ventas que ha hecho en 2020, el peor momento para vender, las ha hecho al valor contable sin reducir (el de 228 euros):

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    Por esto creo que va a reducir la deuda más rápido de lo que dice, y va a volver al dividendo antes de lo que dice.

    En cuanto a su actividad futura, es importante ver que los nuevos centros que está construyendo o acaba de construir ya los tiene casi totalmente alquilados, o prealquilados:

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    Este dato es importante, porque todos estos son clientes nuevos (que podrían esperar, sin contratar esos espacios ahora).


    (sigo)

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Muchas gracias a todos,

    Luis, la cantidad a tener en cada empresa se mide en porcentajes, como te han dicho, sí. 8.000 euros para unos puede ser "poco", para otros "mucho", etc.

    Estoy de acuerdo con kevin en el tema del dividendo.

    Tengamos siempre presente que a Unibail los diferentes gobiernos de todo el mundo le han prohibido desarrollar su negocio. Lo cual era algo que nadie podía esperar, ni prever. Creo que la directiva actual es mejor, pero no creo que la otra lo hiciese mal, hasta que llegaron los parones. Lo único que ha pasado es que el parón le cogió a Unibail cerca su pico de deuda. Si el parón hubiera sido algo antes o algo después, habría tenido menos deuda, y aún con la directiva anterior habría seguido pagando dividendo como Merlín y Klepierre, etc.

    Suspender el dividendo hasta 2022 también creo que claramente es una estrategia para vender los centros comerciales que quieren vender lo antes posible y al mejor precio posible. Así se han quitado totalmente la presión de bancos, bonistas, etc, y pueden negociar desde ya con total libertad y en una posición de fuerza con los posibles compradores. Y si vendieran los inmuebles que quieren vender este mes, el mes que viene volverían a anunciar dividendo, como dice kevin.

    Esto les va a hacer vender esos activos más rápido, además. Porque, igualmente, creo que decir que esperan venderlos en 2022 es otra forma de decir a los compradores que no tienen prisa por vender, y que si en 2021 (y quedaban 11 meses de 2021 desde el momento del anuncio) no venden nada, no pasa nada. Yo creo que en 2021 ya venderán centros comerciales, pero precisamente este alargamiento de los plazos en público es una buena forma de cerrar las ventas más rápido. Porque ahora la prisa se traslada a los compradores, que tendrán que pujar entre ellos y darse prisa para que no se les adelante otro comprador.

    Así que también creo que es una estrategia muy buena, y que es muy probable que vuelva a pagar dividendo antes de lo que dice ahora.

    Voy con los resultados de 2020 ...

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  • kevin01
    respondió
    El amigo Xavier Niel y su socio Leon Bressler ya tienen más del 11% de URW.

    https://www.zonebourse.com/barons-bo...eld--32592110/

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  • kevin01
    respondió
    En resumidas cuentas y me callo ya por hoy (si me dais cuerda os recito aquí el Cantar del Mío Cid), para salir de una situación como la que se le presenta a URW, se puede hacer de varias formas: tomando decisiones que crean un deterioro permanente y tomando decisiones que no.

    Entre las primeras se encuentran las AC brutales como las que proponía la anterior junta y la venta indiscriminada de activos a cualquier precio. Ambas destruyen valor para nosotros de manera permanente.

    Entre las segundas, se encuentra la suspensión del dividendo hasta que los mercados te permitan vender activos sin deteriorarlos en el intento. Esto fastidia en el corto plazo a los inversores, pero no deteriora el patrimonio de forma permanente ya que ese dinero no se evapora ni se deteriora. Se queda dentro de la empresa para un fin mayor que entregarlo a sus inversores.



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  • kevin01
    respondió
    Originalmente publicado por yoe Ver Mensaje
    Lanzo la pregunta a los que la conoceis. ¿El management que tal? ¿De verdad todo lo que le esta ocurriendo a la empresa es atribuible a la pandemia? ¿O la pandemia bajo la marea y se vio quien nadaba desnudo?
    MANAGEMENT
    El management que tenemos ahora tiene "skin on the game" sin duda Yoe. Tienen mucha más experiencia que la anterior y se están marcando un "walking the talk" de libro (hacen lo que dicen que van a hacer sin vacilar). Más abajo puse las compritas de 200M€ que se había marcado Xavier Niel a principios de 2021, uno de los inversores partícipe de la "operación" contra la ampliación de capital que supuso la expulsión del anterior CEO. Una buenísima noticia para nuestros intereses. Ese millonario va de la mano de un ex-CEO de URW (que dirigió la empresa durante 14 años), por lo que saben muy bien de qué va el negocio y qué hacer para enderezarlo.

    Aquí el mayor problema que le veo a todo esto es que la pandemia les ha pillado con la deuda de Westfield a tope a una directiva que no sabía lo que hacer ante la magnitud de la tragedia y que no ha sabido maniobrar con la contundencia que uno espera. Uno puede entender que una de nuestras vacas enferme de gravedad, pero lo que no es de recibo es que se titubee con el tipo de tratamiento que se le va a dar para curarla porque mientras se discute, la vaca se nos muere. Y eso le ha pasado a URW: demasiado titubeo y un tratamiento curativo que no encajaba con el tipo de enfermedad que tenía la vaca.

    Creo que ahora tenemos a unos médicos que saben cómo curar a la vaca y así lo demuestran.

    DIVIDENDO
    Entiendo las emociones negativas que genera que una de nuestras empresas en cartera nos corte el dividendo nada más y nada menos que durante 3 años, porque esto afecta directamente a nuestros planes de reinversión, liquidez, etc., y no podemos obviar que nos afecte emocionalmente. Jode. Punto.

    Pero tenemos que mirar más allá del dividendo, porque el dividendo de URW comparado con su patrimonio neto es una miseria. URW es muchísimo más que su dividendo y cuenta con un patrimonio expectacular (por ese patrimonio invertimos en ella). No caigamos en el síndrome del "inversor por dividendo" que no es capaz de ver más allá del pago recurrente que nos dan nuestras empresas.

    Mirad este párrafo donde anuncian la suspensión del dividendo y decidme si no es un mensaje lleno de intenciones.

    "Taking into account the current operating environment and our commitment to deleveraging, the Group will suspend the payment of a dividend for its fiscal years 2020, 2021 and 2022. We will resume the payment of a sustainable and growing dividend once the deleveraging programme is completed. Having delivered on our immediate operational and financial priorities, URW will re-emerge as the most attractive retail focused listed real estate company combining strong fundamentals and outstanding growth potential.”

    1) Suspenden el dividendo por nada más y nada menos que tres añazos. ¿Qué empresa de las que conocéis ha comunicado abiertamente que suspende su dividendo por 3 años? En serio, ¿cuántas? A mi me parece un órdago brutal a los mercados para que les dejen tranquilos y puedan operar sin presiones, y tengo la convicción de que van a desapalancarse mucho antes de esos 3 años que anuncian. ¿Por qué piden 3 años de tranquilidad y no 5 años? Yo creo que es un mensaje muy contundente que dejar clarísimo que URW no va a malvender sus activos y que está dispuesta a sacrificar el dividendo de 3 años por ello. Es una herramienta de negociación acojonante muy bien comunicada y que debemos saber leer entre líneas.

    2) Nos dicen que retomarán el dividendo una vez el programa de desapalancamiento sea completado. Vamos, que si colocan mañana Westfield porque los mercados se dan la vuelta y las valoraciones de los centros comerciales vuelven a la normalidad pre-covid, volverían a pagar dividendo. Me parece la estrategia perfecta y honestamente creo que no podrían haberlo hecho mejor.


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  • Gz
    respondió
    Está claro que cuando las cosas van mal hay que dar la cara y dejar las cosas claras sobre las medidas que va a tomar la directiva, aquí ya dejan claro que no va a pagar dividendo 3 años consecutivos, mucho mejor eso que engañar a los accionistas pagando dividendos que realmente no lo son.

    Los que confían en la empresa y promediaron a la baja puede que acaben recuperando y dentro de unos años esto será un pequeño bache. Pero ahora más que nunca van a necesitar paciencia. Para los que tengan una cartera ya grande no debería suponer mucho problema prescindir de los dividendos de una empresa o varias durante algunos años.

    Puede que una vez todo esto pase la empresa salga reforzada de alguna manera, mejor gestionada y más eficiente, pero está claro que la empresa no va a ser la misma y habrá que valorarla de nuevo, tiene mucha deuda va a vender activos y los centros comerciales no parece que vayan a volver a la normalidad en un tiempo.
    También hay que tener en cuenta que la pandemia a hecho que se acelere el consumo online, pero confío en que los centros comerciales de URW son activos de calidad y saldrá adelante.

    Yo también mantendré mi posición que no es pequeña, el tiempo nos dirá si hicimos bien en mantener.

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  • yoe
    respondió
    Bueno, el mismo, mismo pienso que no es. Ahora hay una pandemia. Y hace 3 años los centros comerciales estaban a tope y los tipos a cero. De amazon y el online se oian repiques de campana, pero no estaban aqui como ahora.

    Creo que todos asumimos que los bancos centrales estan muy interesados en que la inflacion suba ante la inoperancia de los estados para controlar la deuda. Con ella los tipos de interes, aunque seguramente por detras. Si lo consiguen no se cual sera la evolucion de estas empresas en un escenario donde no puedan imputar a las rentas la inflacion (por bajada de la demanda), con deterioro de los activos (acreedores exigiendo garantias) y tipos al alza.

    la cuestion seria valorar cuanto de ese deterioro (que pienso que es real) es coyuntural y cual estructural, y a partir de ahi establecerse un precio.

    Pero en general, llegados a este punto, si parece que lo mas conveniente es cortar el dividendo hasta que despejen estas dudas; que son muchas.

    La pregunta es si se podia haber evitado llegar a este punto, o la direccion ha sido demasiado ‘malabarista’ de aqui atras. Por comparar, Merlin va a reducir el dividendo pero parece que va a seguir pagando, y la amoliacion de capital en ningun momento ha aparecido.

    Lanzo la pregunta a los que la conoceis. ¿El management que tal? ¿De verdad todo lo que le esta ocurriendo a la empresa es atribuible a la pandemia? ¿O la pandemia bajo la marea y se vio quien nadaba desnudo?

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  • socrates
    respondió
    Entiendo la frustración por el recorte, pero prefiero estar en empresas donde la directiva usa la cabeza para tomar las decisiones. Desde mi punto de vista, el negocio es el mismo que hace 2 años y valía 4 veces más cada acción, aunque es verdad que tiene problemas a corto plazo, como digo, ver que la directiva no hace tonterías como ponerse a repartir dividendos, me da cierta confianza a medio plazo.

    Nos quedamos y la marcamos como pendiente de evolución.

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  • Jcj
    respondió
    Sisi, si esta claro que lo que hace la directiva parece lo correcto y mucho mejor eso que la ampliación de capital. Yo estoy dentro y no me salgo. Pero una cosa no quita la otra, mala noticia tras mala noticia, y las que quedan

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  • yolan
    respondió
    No me hace gracia que recorte dividendo ninguna empresa de las que llevo, pero si es para hacer ajustes y mejorar a futuro, pues sea.

    Yo también opino que lo que están haciendo es bastante responsable.
    Y de la misma forma que ellos no quieren malvender sus activos, yo no quiero malvender los míos... me quedo dentro.

    Intento diversificar, y unas inversiones salen mejor que otras, pero no tengo tantas manzanas metidas en URW como para no poder esperar a ver el resultado.

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  • kevin01
    respondió
    En la nota que publicó ayer URW dice lo siguiente:

    "Deleveraging is a key priority and will be achieved through a strict control of CAPEX, cost base and continued disposals. We will complete the remaining €3.2 Bn of the €4 Bn European disposals before the end of 2022. We are implementing a programme to significantly reduce our financial exposure to the US when the investment market reopens which should happen with the US economy rebound in 2022. Our continued access to credit markets and ample liquidity will allow us to complete our deleveraging objectives in an effective and orderly way".


    ¿Esperan hasta 2022-2023 para vender los activos americanos? Hmm... definitivamente no quieren malvender los activos y lanzan un claro mensaje a los posibles compradores de que no hay prisa.Yo no sé vosotros, pero a mi me parece que la nueva directiva sabe muy bien lo que está haciendo y así lo comunica. Con un par y con contundencia para acallar a las agencias para que no les toquen las narices. El comunicado es contundente a más no poder y se echaba de menos algo así en URW: "corto el dividendo de cuajo en los próximos años para poder tener la flexibilidad de esperar y aguantar hasta que me parezca correcto empezar a colocar activos".

    La frasecita "when the investment market reopens, which should happen with the US economy rebound in 2022" me parece clave para entender la postura de URW, que se planta ante posibles compradores y deja clarísimo que no tiene prisa en vender.

    Editado por última vez por kevin01; 11 feb 2021, 17:08, 17:08:38.

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  • kevin01
    respondió
    No he leído el comunicado, pero a bote pronto me parece coherente con la estrategia propuesta por los "activistas". No me parece nada mal lo que prononen y no sacaría conclusiones precipitadas, aunque quizás podrían haber optado por algo un pelín más "suave" como hacer un scrip dividend. Me explico, la nueva directiva tiene bastante claro que la vía para salir de esta situación palmando lo mínimo posible es mediante la venta de Westfield, pero entiendo que eso no será ni sencillo ni rápido, y que con la suspensión del dividendo lo que hacen es ganar tiempo para poder colocar mejor los activos de USA/UK, que necesitarán un buen momentum para ser colocados a precios interesantes. Darse un margen de 3 años para realizar esa desinversión me parece un buen mensaje a los mercados y también a las agencias de rating. Era esto o amplicación de capital (lo que creaba un daño permanente en nuestra inversión al diluirnos muchísimo).

    Parece que en USA las cosas van un poco más rápidas que aquí (según pude ver en la presentación de resultados de SPG), por lo que es bastante probable que los activos en USA/UK puedan volver a precios pre-covid antes de que la situación mejore para URW en Europa y que puedan colocarlos como es debido.

    Yo aguanto dentro.

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  • bgs_79
    respondió
    Originalmente publicado por Jcj Ver Mensaje
    No ganamos para disgustos... de mis empresas USA ni una ha reducido dividendo... asi es la vida, diversificar y a esperar!

    gracias por la informacion
    Entiendo do que se está más tranquilo pero el dólar este año se ha devaluado un 10% respecto al euro. Eso es una bajada del 10% de tus dividendos lo mires como lo mires . No tienes el riesgo recorte pero si el riesgo divisa

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  • daniza
    respondió
    pues yo le acabo de decir adiós. En una estrateria por dividendo como la mía, aunque DGI en su mayoría, aún tenían cabida algunas vacas lecheras como esta. Pero una suspensión de dividendo de 3 años es inadmisible. Asumimos el error, cerramos posición y a otra cosa.

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  • Gz
    respondió
    Últimamente no ganamos para disgustos...

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  • Tamaki
    respondió
    Originalmente publicado por orion220 Ver Mensaje
    Suspensión del dividendo por tres años, 2020, 2021 y 2022
    Los dividendos de las europeas cada vez apestan mas

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  • FuckingMoneyMan
    respondió
    Pues el mercado no se lo ha tomado demasiado bien, pierde más de un 10% en la apertura

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  • Jcj
    respondió
    No ganamos para disgustos... de mis empresas USA ni una ha reducido dividendo... asi es la vida, diversificar y a esperar!

    gracias por la informacion

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  • Josebilbao
    respondió
    Palo gordo a la estrategia.

    Las tengo a unos 80€ de precio medio y valoro salir del valor. 3 años comprando una empresa con un 10% de rpd inicial daría para recuperar un 30% de la inversión (sin contar el interés compuesto)

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