Klepierre: Análisis Fundamental y Técnico (Francia) (PR LP = 1%-3%)

[Criscasta]

¿Qué opináis de entrar ahora en Klepierre? El tema pandemia sigue ahí, pero con el anuncio de vacunas, etc no sería buen momento ahora antes de que suba más?

gracias!

[kevin01]

Hola Gregorio, hay una cosa de tu mensaje que no entiendo: "La caída de la cotización, como la de todos los REITs, es por el miedo a que pueda haber bajadas mayores de las valoraciones de los inmuebles en las próximas tasaciones, y que eso pueda hacer en algún caso saltar las condiciones de la deuda (covenants) y tener que hacer alguna ampliación de capital."

Qué quieres decir con esto?

Si por ejemplo, ahora tiene un interés del 1% en su deuda, le podrían subir este tipo de interés, por ejemplo a un 5% o cómo sería?

Gracias y un saludo

Los covenants son condiciones que te pone el que te presta el dinero. Si estas condiciones se inclumplen, ejecutan el contrato y se quedan con las garantías (los centros comerciales). Una de esas condiciones es el ratio Deuda neta/Net Asset Value, que no puede ser mayor del 60%. Si tu NAV baja (el mercado tasa tus centros comerciales a la baja porque han perdido valor o interés), el ratio Deuda neta/NAV sube... y su sube demasiado llegará un momento en el que el ratio alcance el 60%. Antes de que pase eso el REIT se vería obligado a hacer una ampliación de capital, lo cual es malo para los inversores.

[wanatan]

Los covenants son condiciones que te pone el que te presta el dinero. Si estas condiciones se inclumplen, ejecutan el contrato y se quedan con las garantías (los centros comerciales). Una de esas condiciones es el ratio Deuda neta/Net Asset Value, que no puede ser mayor del 60%. Si tu NAV baja (el mercado tasa tus centros comerciales a la baja porque han perdido valor o interés), el ratio Deuda neta/NAV sube... y su sube demasiado llegará un momento en el que el ratio alcance el 60%. Antes de que pase eso el REIT se vería obligado a hacer una ampliación de capital, lo cual es malo para los inversores.

muchas gracias por la respuesta kevin01, me ha aclarado la duda.

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias a todos.

Liber, ya que las has comprado yo las mantendría. Lo lógico es que esos precios de compran resulten ser muy buenos (si todo vuelve a la normalidad y demás).

wanatan, más que subirle los intereses el peligro sería que alguna de estas empresas tuviera que ampliar capital. Pongo un ejemplo rápido.

Imaginad que la deuda de una de estas empresas es 40 y el valor de los activos es 100. Así que el ratio deuda / activos es del 60%. Esto es lo que en inglés se llama LTV (Loan to value, o "deuda en relación al valor").

Si ese ratio pasa del 60% le saltan los "covenants" (garantías).

Imaginad ahora que por todo lo que estamos viviendo los tasadores dicen que los activos que antes tenían un valor de 100 ahora pasan a valer 90.

El nuevo LTV es del 44% (40 / 90 = 44%), y no pasa nada porque sigue muy por debajo del 60%.

Pero si dijeran que esos activos valen 60, entonces el LTV sería del 67% (40 / 60 = 67%). Así que ya sería superior al 67%, y la empresa probablemente (si se lo exigen los bancos, a lo mejor no se lo exigirían si creyeran que es algo temporal) tendría que ampliar capital para volver a llevar el LTV por debajo del 60%. También podría pasar que los bancos se quedaran con algún activo, como dice Kevin, pero lo lógico es que antes de eso la empresa ampliara capital.

En general, harían falta bajadas muy bruscas y nunca vistas del valor de los activos para que los covenants saltasen. Pero como estamos viviendo lo nunca visto hay preocupación el mercado de que eso pudiera llegar a pasar. Lo lógico y lo normal es que ninguna tuviera que ampliar capital.

Cris, lo lógico sería que una compra a estos precios fuera muy buena, por lo que os he explicado. Desde mi último mensaje algo ha cambiado el ambiente, y aunque seguimos sin saber lo que está pasando parece que las Bolsas hicieron suelo, y da la sensación de que, con los altibajos que haya, se puede haber iniciado una tendencia alcista. Pero todo esto depende de lo que vayamos viendo sobre la situación general.

Klepierre no presenta resultados en el tercer trimestre, así que los últimos son los que os comenté del segundo.

Si 2021 fuera a ser un año normal a los 18 euros actuales Klepierre daría más del 12% de rentabilidad por dividendo, así que la cotización tendría que más que duplicarse. Pero de momento eso no está claro, así que tenemos que ser prudentes.

Este es el semanal:




Dando por hecho que esto va a ir a menos, aunque tarde algo de tiempo, entre 12,50 y 15 euros sería una compra buenísima, con una rentabilidad por dividendo (en cuanto se normalice la situación) del 16%, que lógicamente es algo espectacular.


Saludos.

[BYH]

Gracias, Gregorio, por tus análisis. Son muy útiles, de verdad.

Mis últimas entradas ha sido en REITs (Merlin y URW) y, casualmente, buscando nuevas candidatas he llegado a Klepierre que no la conocía. Entrar ahora en otra REIT va en contra de la diversificación temporal-sectorial y voy a esperar a entrar en Klepierre, pero en cualquier caso el mensaje anterior de Gregorio me ha hecho reflexionar si las REITs no son demasiado riesgo en tiempos de pandemia para un inversor conservador como yo (y que por eso sigo B&H a rajatabla). He llegado a pensar en vender por miedo.

Mi conclusión de novato es que no es tanto riesgo. Si el peligro mayor es que por una bajada en la valoración de inmuebles se llega a una ampliación de capital, esto no es tan malo. Primero porque los precios ahora son tan bajos que diluirse tan poco sería una catástrofe. Pero segundo, dado que la ampiación de capital no sería por una pérdida real, la empresa se capitalizaría y ese dinero estaría ahí. Cuando las aguas vuelvan a su cauce y la valoración de inmuebles se recupere ese dinero se podría usar para comprar nuevos inmuebles con lo que subirían los beneficios y se compensaría la dilución (simplificando, habría beneficios para todos, incluyendo los "nuevos" inversores).

El peligro real que veo es que si dejan de pagar los "inquilinos" aunque sea temporalmente, podría haber problemas de liquidez o de deuda. Eso sí sería un problema y por eso hay que estar atento al ratio Deuda/EBITDA (más que al Deuda/NAV que también es importante pero al que le aplica el párrafo anterior). Por supueso la cotización sufriría (está sufiendo), pero a un B&H eso solo le afecta para comprar barato.

Así que no voy a vender los REITs que ya tengo siguiendo B&H. Y para entrar en Klepierre esperaré un poco, simplemente por diversificar.

¿Me estoy equivocando mucho en mi reflexión?

[FIoopy]

¿Cómo veis ahora la entrada de Klepierre? Ahora mismo está en 18 euros con una caída del 6% supongo que arrastrado por las malas noticias de URW. De REIT solo tengo Simon Property y la rentabilidad actual del 12% obviamente me llama mucho la atención, pero me surgen dudas ya que la situación actual sigue siendo extraña, aunque optimistas con las vacunas.

[Invertirenbolsa]

Hola,

De nada, BYH. Tu conclusión es correcta. Creo que es momento de comprar REITs. No mucho de golpe, pero sí creo que es uno de los sectores en los que hay que fijarse ahora especialmente.

Floopy, veo bien comprar ahora Kleipìerre. Comento los resultados de 2020 y os pongo zonas de compra.


Dadas las circunstancias, creo que Klepierre se ha defendido bien en 2020. Estos son los flujos de caja, que son los que muestran lo que realmente ha cobrado, después de perdonar parte de la renta a algunos inquilinos, no cobrar a los que han tenido que cerrar, etc:



El flujo de caja por acción cae el 30%. Lógicamente es un mal resultado, pero suficiente para contener la situación.

Así queda la deuda neta:



La deuda neta sólo ha subido el 2,5%.

El ratio deuda neta / EBITDA queda en 10,8 veces. Ese 8 veces con línea discontinua quiere decir que ese sería el ratio deuda neta / EBITDA si no se hubiera producido el parón.

Y si lo miramos por el LTV (deuda entre el valor de los activos) sube al 41,4%, que sigue siendo un buen dato. En muchos momentos un REIT así puede estar en estos niveles, y son niveles normales. Y sigue muy lejos del 60%, que es el que haría pensar en la posibilidad de una ampliación de capital.

Así que la situación de deuda es mucho mejor de lo que podía esperarse en los peores momentos de 2020. Porque las rentas realmente cobradas han sido más de lo esperado, y porque la bajada del valor de los activos que han hecho las tasadoras ha estado dentro de lo lógico y normal (-7,2%):




El importe del dividendo de 2020 lo dirá a principios de mayo.

Así que no ha sido un buen año, pero dado lo que ya sabíamos, Klepierre lo ha hecho bastante bien, y la situación de deuda está controlada.

De cara a 2021 me llama la atención la previsión que hace.

Como vemos aquí, en el momento de presentar estos resultados, hace unos pocos días, el 60% de las tiendas de sus centros comerciales en todo el mundo estaban cerradas:



Lo cual nos hace pensar que para 2021 hay aún demasiada incertidumbre para hacer una previsión. Pero justo después hace una previsión bastante exacta, y en el supuesto de que en marzo de 2021 ya terminen los encierros y se vuelva a la normalidad:



Me llama la atención que una empresa haga sus previsiones suponiendo que todo esto acaba ya en pocas semanas. Supongo que todos habréis oído rumores de que los encierros pueden acabar en abril. Pero lo que yo he oído sobre esto son rumores, que realmente no se sabe de donde salen ni qué credibilidad puedan tener. Por eso me llama la atención que Klepierre en lugar de no dar previsiones para 2021, o dar una previsión suponiendo que la situación actual se va a mantener hasta no sabemos cuándo, haga una previsión suponiendo que tan pronto como a final de marzo esto se acaba,

Teniendo todo en cuenta, creo que el dividendo de Klepierre para 2021 puede estar en la zona 1,50-2 euros, porque al menos el primer trimestre va a ser flojo, así que no va a llegar a los 2,20 euros de dividendo de 2019.

Si realmente el parón se acabase en marzo, Klepierre a los 20 euros actuales estaría muy barata, y daría un tirón hacia arriba fuerte. Y los demás REITs, lo mismo.

Os pongo el mensual y seguimos:



En 20 euros la rentabilidad por dividendo sería del 8,8% si tomamos 1,75 euros como previsión de dividendo para 2021, y del 11% si suponemos que en 2022 ya debería volver a pagar al menos los 2,20 euros de 2019.

Así que con un final cercano del parón, está claramente muy barata.

Hoy está subiendo un 8% sobre lo que veis en ese gráfico (que no tiene los datos de la sesión de hoy). También Unibail está subiendo un 8%.

Está complicado poner precio porque si el parón acaba pronto estos precios dejaremos de verlos rápido, pero si el parón se alarga es posible que caiga algo.

Si hace algún tiempo que no compráis, veo bien hacer ahora una compra a 22 euros o menos.


Saludos.

[Luiggioft]

Muchas gracias por el análisis Gregorio, es un lujo poder contar con tu ayuda y experiencia. Me estoy dando cuenta ahora que estoy empezando a invertir que se aprende muchísimo en el día a día cuando estoy inviertiendo mi dinero de verdad... la psicología es crucial en esto. A pesar de leer todos tus libros, y haciendo mis pinitos en AT, veo que está en medio de un canal lateral bajista y tal como va hoy la cotización no sería descabellado que cayera a menos de 20. Me planteo mi primera entrada en LI y no sé si comprar a mercado ahora que está por encima de 20 o ponerle una orden limitada a ver si baja de esos 20. Klepierre también tiene posibilidad de comprarlas nominativas directamente? Con eso se facilitaría el tema de la retención francesa? Muchas gracias a todos

[Buhoo]

Muchas gracias por el análisis Gregorio, es un lujo poder contar con tu ayuda y experiencia. Me estoy dando cuenta ahora que estoy empezando a invertir que se aprende muchísimo en el día a día cuando estoy inviertiendo mi dinero de verdad... la psicología es crucial en esto. A pesar de leer todos tus libros, y haciendo mis pinitos en AT, veo que está en medio de un canal lateral bajista y tal como va hoy la cotización no sería descabellado que cayera a menos de 20. Me planteo mi primera entrada en LI y no sé si comprar a mercado ahora que está por encima de 20 o ponerle una orden limitada a ver si baja de esos 20. Klepierre también tiene posibilidad de comprarlas nominativas directamente? Con eso se facilitaría el tema de la retención francesa? Muchas gracias a todos

La tienes en Planetshares

[Humilde]

Yo creo que la nuestra forma de vida anterior pronto se recuperará. Coger algo de REITS no es mala opción ya que la cotización subirá a largo plazo.

[Zoudan]

Pues abro mi primera posición en Francia con Klepierre, gracias

[Augur]

Pues los pronósticos del dividendo quedan lejos: 1€ (frente a 2,20€ del año anterior), a pagar el 23/06/2021. Sin conocer la legislación francesa, parece ser que como devolución de aportaciones / prima de emisión: https://www.klepierre.com/en/finance...usiness-review

No esperaba tal recorte, pero entiendo que pagan lo máximo que pueden siendo prudentes. A ver si se confirma que es en forma de devolución de prima y así nos ahorramos la retención, aunque no las tengo todas conmigo. Toca esperar a que la evolución positiva del sector se vaya reflejando en los dividendos de años venideros.

[Luiggioft]

Pues los pronósticos del dividendo quedan lejos: 1€ (frente a 2,20€ del año anterior), a pagar el 23/06/2021. Sin conocer la legislación francesa, parece ser que como devolución de aportaciones / prima de emisión: https://www.klepierre.com/en/finance...usiness-review

No esperaba tal recorte, pero entiendo que pagan lo máximo que pueden siendo prudentes. A ver si se confirma que es en forma de devolución de prima y así nos ahorramos la retención, aunque no las tengo todas conmigo. Toca esperar a que la evolución positiva del sector se vaya reflejando en los dividendos de años venideros.

Si es prima de emisión no van a retener según legislación francesa? Es mí primer dividendo francés y me iba a leer el hilo de como reclamar el exceso de retención. Si lo hago por adelantado podría ahorrarme papeleo?

[Augur]

No tengo ni idea. En el documento que adjunto pone literalmente lo siguiente: "The proposed distribution of €1.00 per share would be an equity repayment within the meaning of paragraph 1 of Article 112 of the French Tax Code."

De ahí yo interpreto que, si he entendido bien, se podría asimilar a una devolución de prima de emisión o aportaciones, que reduciría el precio de adquisición de las acciones pero no tributaría como dividendo, por lo que tampoco llevaría retención en este caso. Pero no conozco esa ley francesa, y puede que me esté equivocando.

Será mi primer dividendo de Klepierre, así que tampoco sé si otras veces también incluían esa coletilla y cómo influía en la correspondiente retención.

Simplemente me ha llamado la atención y lo resaltaba por si alguien sabe algo más. Quede claro que yo no afirmo nada, ni en un sentido ni en otro.

[Luiggioft]

Pues los pronósticos del dividendo quedan lejos: 1€ (frente a 2,20€ del año anterior), a pagar el 23/06/2021. Sin conocer la legislación francesa, parece ser que como devolución de aportaciones / prima de emisión: https://www.klepierre.com/en/finance...usiness-review

No esperaba tal recorte, pero entiendo que pagan lo máximo que pueden siendo prudentes. A ver si se confirma que es en forma de devolución de prima y así nos ahorramos la retención, aunque no las tengo todas conmigo. Toca esperar a que la evolución positiva del sector se vaya reflejando en los dividendos de años venideros.

Yo compré justo después de las declaraciones que hizo el CEO diciendo que para mayo dirían si pagaban o no dividendo, así que para poder haberme quedado sin dividendo este año no me quejo, espero que pronto vuelvan a la senda de los 2€

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias a todos,

La psicología es muy importante, Luiggi, así es. Y es lo que hace que todo el mundo pueda ganar dinero en Bolsa, además, porque si sólo fueran importantes los conocimientos entonces unos pocos se llevarían todas las ganancias, y los demás sólo perderían (y por no invertirían, y al final la Bolsa no existiría).

Augur, hay que pensar que este sector, junto con los aeropuertos, ha sido de los más afectados, con cierres totales. Que pague dividendo este año yo casi lo veo como un "extra".


En el primer trimestre de 2021 Klepierre sigue afectada por los cierres. Curiosamente, y como me ha parecido ir viendo en este tiempo por las noticias que he visto del resto de Europa, en este trimestre en España hemos tenido menos cierres que en el resto de Europa, salvo Suecia:




Y con todo esto en el primer trimestre de 2021 los ingresos le han caído a Klepierre el 11%:




La deuda neta la ha bajado un poco, el 0,4%, hasta 9.016 millones de euros. No es que sea mucha bajada, pero si en estas condiciones consigue reducir la deuda es que su posición es muy sólida, incluso en momentos tan increíbles como este.

Para el conjunto de 2021 espera un flujo de caja de 1,80 euros por acción, que llevarían a pagar un dividendo de entre 1 y 1,60 euros, según cómo vea el ambiente cuando presente los resultados de 2021.

Ahora cotiza a 26 euros.

Si 2022 años es un año normal y paga un dividendo de 2,20 euros (el de 2019), incluso a 30 euros, y más, está muy barata y es una compra muy clara.

Lo que pasa es que no sabemos si 2022 ya será normal, o no.

Y la valoración fundamental es esta: si el parón acaba pronto incluso bastante más arriba de su cotización actual está muy barata y es una compra muy clara.

Vamos a ver el mensual:



Está en la resistencia de la media mensual de 200.


Y en el semanal también está en la resistencia de la media semanal de 200, que curiosamente coincide en este punto con la mensual:




Compra o esperar un recorte depende de lo que pase con la situación general.

Si en pocas semanas quitan las mascarilla en toda Europa y se vuelve a la normalidad, es probable que se vaya directa a la zona de los 35-45 euros.

Si no pasa eso y el parón se prolonga, posiblemente se pueda comprar en la zona de los 20-23 euros.


Yo no puedo saber si van a quitar las mascarillas pronto o no, lo único que puedo hacer es deciros que creo que hará la cotización en esos 2 escenarios.


Saludos.

[vtr]

Hola buenas tardes, tengo un pago de klepierre en degiro, pero en la descripcion no pone dividendos como en otra acciones.
Pone reserva del rendimiento del capital. si alguien puede aclarar esta duda. Gracias saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

vtr, yo creo que eso es como las primas de emisión en España.

¿Sabes cómo funcionan?

Lo que se hace es que se reduce el precio de compra en ese importe. Por ejemplo, si compraste las acciones de Klepierre a 15 euros, tras cobrar este euro no pagas a Hacienda (como si fuera un dividendo), y lo que se hace es que tu precio de compra se reduce a 14 euros (15 - 1 = 14). Si algún días las vendieras entonces es cuando pagarías por ese euro, ya que harías la declaración del IRPF con un precio de compra de 14 euros, en lugar de los 15 iniciales.

Klepierre ha hecho techo en la media de 200 semanal:




Ahora sí creo que es muy probable que caiga a los 20-23 euros, y ahí es muy buena compra.


Saludos.

[Luiggioft]

Hola buenas tardes, tengo un pago de klepierre en degiro, pero en la descripcion no pone dividendos como en otra acciones.
Pone reserva del rendimiento del capital. si alguien puede aclarar esta duda. Gracias saludos.

Buenos días,

Yo he recibido un pago de Klepierre en IB, pero a mi me han retenido un 28% del bruto. Es correcto así o debo informar al broker que el dividendo va a cargo de prima de emisión y que no me tienen que retener nada? No he logrado encontrar si el pago del dividendo es "lo normal"o es a cargo de reservas.

[bolson_72]

A mí tampoco me han retenido ni en origen ni en destino, en este caso en ING. ¿Será a cargo de prima de emisión?