Parte psicológica venta inmueble para invertir en B&H

[lookup]

Hola compañeros,

Es la primera que vez escribo en el foro después de haber estado mucho tiempo en la sombra leyendo y aprendiendo por lo que me gustaríaa daros las gracias a todos por lo mucho que aportáis. La apertura de este nuevo tema es porque me gustaría leer vuestras opiniones sobre lo que cuento a continuación, ya que como comentaba aprendo y reflexiono con continuamente gracias a vuestras aportaciones.

Aprovecho también para hacer una corta presentación. Tengo 35 años, un trabajo estable que me permite ahorrar unos 5k anuales y una cartera de acciones de unos 50k en estrategia B&H, y 150k en fondos de inversión. Voy poco a poco pasando esa cartera en fondos a la de B&H, pero aún así dejaría una parte ahí por diversificación y porque está el fondo de reserva en un monetario.

La cuestión que planteo es la siguiente. Por motivos de trabajo no puedo residir en mi ciudad de origen, donde tengo un inmueble que está destinado al alquiler, y resido en otra ciudad donde vivo en régimen de alquiler. Este inmueble tiene un valor de mercado aprox de 120k y me genera unos ingresos de unos 1.5k anuales (1.25%). Eso los años que no hay derramas, que no hay meses vacíos, etc. Es por esto que me estoy planteando la venta del mismo ya que con los dividendos de la cartera de B&H ingreso más de los 1.5k del alquiler del inmueble. Por otro lado, aunque se que no debería, siento un poco de "pánico" en tener todo mi patrimonio en acciones y fondos de inversión, mientras que ahora está distribuido en un inmueble (donde no puedo residir), acciones y fondos.

Las matemáticas dicen que la operación correcta sería la venta del inmueble, pero la parte psicológica del apego a tener una vivienda es la que hace que dude de la misma. También me genera dudas el hecho de que cuando me jubile (¿20-25-30-35 años, quién sabe?), me gustaría volver a la ciudad donde tengo el inmueble.

¿Creéis que sería una buena operación la venta del inmueble teniendo en cuenta la parte psicológica?, ¿Veis otra vía distinta teniendo en cuenta la cartera de fondos? En caso de vender, ¿Cómo os plantearíais la diversificación (sobre todo la temporal)?

Muchas gracias a todos por adelantado,

Un saludo

[Dr. Seldon]

Quiero entender que el inmueble no tiene hipoteca, por lo que parece que ahora mismo no tienes deudas.

Yo tengo un piso en alquiler, y si no fuera por la hipoteca intentaría venderlo e invertirlo en Bolsa. Las derramas, la posibilidad de que algún día esté sin inquilino y la rentabilidad que deja no tiene comparación con mi cartera B&H.

Por el lado de conservar el capital, vencer a la inflación, yo me planteo que, aunque no bajen mucho los precios, dentro de 20-30 años el piso será muy viejo y necesitará más inversión o sufrirá pérdida de valor.

Yo, en tu caso, intentaría vender el piso a un precio razonable y lo invertiría en Bolsa. Con una cartera de 50k y 150k más de los fondos de inversión que puedes dedicar a La Bolsa más 5k anuales de ahorro, la bola de nieve puede tener un crecimiento espectacular.

El día que te jubiles, ya decidirás qué hacer para volver a tu ciudad: comprar, alquilar... con tu columna de activos a 20 años vista, deberías tener unas buenas rentas pasivas más lo que te quede (o no) de jubilación.

[npe]

Este inmueble tiene un valor de mercado aprox de 120k y me genera unos ingresos de unos 1.5k anuales (1.25%)

Un ingreso bruto de 1,25% menos derramas, desperfectos, IBI, pintar el piso en cada cambio de inquilino, etc, es prácticamente no sacar nada al piso. Sobre todo ahora que se ha recuperado un poco el sector inmobiliario y los alquileres vuelven a dar 4-5% anual para los dueños. Yo lo que haría sería o intentar replantear el alquiler (tipo de inquilino, por ejemplo) para poder sacar un precio más acorde a lo que se espera o lo vendería.

[lookup]

Gracias Dr. Seldon,

Quiero entender que el inmueble no tiene hipoteca, por lo que parece que ahora mismo no tienes deudas.

Efectivamente no tiene hipoteca, ni tengo deudas contraídas.

Por el lado de conservar el capital, vencer a la inflación, yo me planteo que, aunque no bajen mucho los precios, dentro de 20-30 años el piso será muy viejo y necesitará más inversión o sufrirá pérdida de valor.

Estoy de acuerdo. Cuando leo en los libros o en otros hilos del foro sobre el tema no tengo ninguna duda. La teoría está clara, los números evidentes. No puedo entender como ese factor psicológico pesa tanto. Ese apego a la propiedad.

[Rodes]

M encuentro en una situación muy parecida a la tuya (salvo los fondos, jeje), más o menos misma cantidad de cartera, piso en alquiler, viviendo en otro de alquiler también, y del año de naranjito

Leyendo tu hilo no había caído en que gano prácticamente lo mismo con el alquiler (y eso que no ha habido ni una derrama y el piso ha estado alquilado el año entero) que con la cartera.

A mi también me da un poquitín de miedo desprenderme el piso la verdad, me quedan 17 años de mini-hipoteca que voy a mantener por ahora, ya que me cobran solo el 0,67% de interés. Si no tuviera hipoteca, quizás si que lo podría vender...

saludos

[lookup]

Gracias npe,

Un ingreso bruto de 1,25% menos derramas, desperfectos, IBI, pintar el piso en cada cambio de inquilino, etc, es prácticamente no sacar nada al piso. Sobre todo ahora que se ha recuperado un poco el sector inmobiliario y los alquileres vuelven a dar 4-5% anual para los dueños. Yo lo que haría sería o intentar replantear el alquiler (tipo de inquilino, por ejemplo) para poder sacar un precio más acorde a lo que se espera o lo vendería.

Ese 1.25% es descontando todo lo que comentas. Son 1.5k "netos" aproximado anualizando todos los gastos.

[End_fdz]

Entiendo que los 1,5k son de beneficio neto y no de ingresos puramente, porque entiendo que no estás alquilando el piso a 125€/mes (contando con año entero)

[lookup]

Gracias Rodes,

A mi también me da un poquitín de miedo desprenderme el piso la verdad, me quedan 17 años de mini-hipoteca que voy a mantener por ahora, ya que me cobran solo el 0,67% de interés. Si no tuviera hipoteca, quizás si que lo podría vender...

Que buena generación la de naranjito Dices que "quizás si que lo podría vender..." ¿Ese quizás es porque no lo verías claro por números o es por lo que comento del "apego" a tener un inmueble en propiedad?

Entiendo que los 1,5k son de beneficio neto y no de ingresos puramente, porque entiendo que no estás alquilando el piso a 125€/mes (contando con año entero)

Así es End_fdz. Hablamos de beneficio neto.

[TyrionLannister]

Hablamos de beneficio neto.

A cuanto estás alquilando el piso por mes?? Es que me parece muy poco la verdad :S

[End_fdz]

Gracias Rodes,



Que buena generación la de naranjito Dices que "quizás si que lo podría vender..." ¿Ese quizás es porque no lo verías claro por números o es por lo que comento del "apego" a tener un inmueble en propiedad?



Así es End_fdz. Hablamos de beneficio neto.

Bien, entonces la verdad es que es lo que comentan por arriba (si fuese bruto ya sería cosa de hacerlo mañana mismo).

Pros de vender:
- Te quitas de problemas con el piso y sus inquilinos.
- Cualquier inversión con cabeza va a darte un mayor % y en 10-20 años lo vas a notar mucho.
- Puedes usarlo en parte del pago de un piso en tu actual ciudad y evitar pagar alquiler por lo que podrías ahorrar más (y al final tendrías los mismos gastos sin el quebradero de cabeza de los inquilinos)

Contras:
- Si pasa algo ya no tienes eso ahí, que es algo físico y da seguridad.
- Puedes invertirlo mal y perder parte del dinero.
- Si mañana bajan los aliens ya verás la bolsa.


Con esto quiero decir que yo vendería, compraría algo en la ciudad donde estés si es que planeas estar más de 10 años ahí, y luego el día de mañana cuando quieras volver a tu ciudad, si todo sale bien, deberías tener un colchón suficiente para permitirte una casa nueva allí con lo que hayas ahorrado y lo que saques de la venta de la que comprases en la otra ciudad.
Ahora bien, es muy fácil hablar con el dinero de los demás, yo estaría acojonado y le daría mil vueltas a todo esto antes de hacer nada, es normal que estés así.

[SAG]

- Si mañana bajan los aliens ya verás la bolsa.

Si pasara este caso, estaría tranquilo con mis inversiones en España. Pasarían de largo. Imaginaos llegando los aliens a la Moncloa y preguntando por el presidente de la Tierra.
No así en USA, que no sé cómo lo hacen, pero siempre acaban aterrizando en la Casa Blanca, justito encima encima. Ni un número arriba ni abajo. Aún no he visto a ningún alien perdido con un mapa de la Tierra, preguntando: -"¿Es por aquí la Casa Blanca?". -"No, es un número más arriba". ¿Cómo hacen para acabar siempre hablando con el presidente del gobierno USA?. Pero incluso en este último caso, estaría tranquilo: Dadle a Will Smith un tirachinas, y veríais por dónde se marchaban los aliens.

Fuera de bromas, cada uno de nosotros te dará una respuesta diferente y con muchos matices. Al final, el que mejor decidirá lo mejor para ti eres tú mismo.

Particularmente, pienso que los pisos aportan falsa seguridad. Siempre se dice: "Tienes algo donde meterte". Es algo tangible, y eso parece que le aporta otro valor diferente, pero es una seguridad alejada de la realidad. Un piso se puede incendiar, hundir, envejecer mal y estar de derrama en derrama,.............
Las acciones, pueden quebrar las empresas.Pero las veo más seguras. Por muchas variables. Pero entre ellas: que todavía los veo caros, por mucho que digan que suben los precios, y por la diversificación.
Por diversificación me refiero a que en un piso tienes metidos 120.000 euros del vellón. En una cartera diversificada, te pueden quebrar 3, 5, 8 empresas (que ya son bastantes) durante la vida de tu cartera, pero si tenías 30 valores, vas a seguir teniendo un buen patrimonio. 120.000 euros en 30 empresas son unos 4000 euros. 8 empresas quebradas por 4000 euros, son 32000 euros que perderías, a lo largo de la vida de tu cartera, ponle 40 años. Pero la revalorización del resto y sus dividendos, te cubrirían esas pérdidas a lo largo de los años, de largo.
Yo no compraría, porque los impuestos están imposibles. Nos llevamos las manos a la cabeza cuando un bróker nos cobra 20 euros por comprar acciones, supongamos que es un 1% de la compra total(2000 euros). Y sin embargo, compramos pisos, con impuestos que en el momento de la compra son entre el 7-10% de ITP, o si es compra nueva. Es como si por 2000 euros en acciones, tuviésemos que pagar 200 euros en comisiones. Te largarías volando a otro bróker.
Como podéis ver, soy bastante partidario de comprar acciones. Y si ya tienes donde vivir, aunque sea de alquiler, te diría: "Crea una buena cartera, que dentro de 30 años, tendrás una muy excelente rentabilidad, aunque te hayan quedrado un par de ellas. Pero tu piso, con 30 años más, habrá entrado en "concurso de acreedores" por las derramas, la pérdida de valor, los IBI, las comunidades, las reformas, las compras de muebles, destrozos o morosidad de inquilinos, Hacienda (recuerda que si el piso no es vivienda habitual, tiene una imputacion de rendimientos de capital inmobiliario, que a lo tonto pueden ser unos 600 - 700 euros al años, prorrateados por el tiempo que esté sin alquilar. Y si está alquilado, el pago de impuestos a Hacienda por las ganancias obtenidas por el alquiler, vamos que no te libras), etc.".
Yo he vivido de alquiler, y he tenido piso, y sin duda, lo mejor, cuando he estado de alquiler. Ahorraba más; más libertad de movimientos si me tenía que trasladar, etc. Nunca he tenido problemas con mis caseros...... Pero este ha sido mi caso. Cada persona tendrá sus casos particulares, y a unos les habrá ido bien y a otros regular o mal. Y unos tendrán otra idea de los inmuebles y de las acciones a las que tengo, y es lo más normal. SI se pregunta en un foro, te daremos todas las opciones posibles, porque cada uno de nosotros tenemos nuestras propias ideas y experiencias, que nos llevan a pensar que es mejor una cosa que otra.
Lo importante es que hagas lo que hagas, que sea porque tú estás convencido, no porque te hayan convencido en un foro. Al final, el foro, es un lugar público, donde nos reunimos, pero no nos conocemos. Porque al final del día tú te vas a tu cama a dormir, y cada uno a la suya. Y cada uno pensará en los problemas que tiene que solucionar al día siguiente.
Lo dicho, haz cuentas y hagas lo que hagas que sea porque tú lo ves claro.

Un saludo,

[Rodes]

Gracias Rodes,

Dices que "quizás si que lo podría vender..." ¿Ese quizás es porque no lo verías claro por números o es por lo que comento del "apego" a tener un inmueble en propiedad?

Sería por apego. Por números está muy claro que la bolsa gana.

También es verdad que si vendes el piso por 125k, no vas a meter todo en la bolsa de golpe, supongamos que tardamos 8 años, y aunque fuera más rentable, estamos 'dejando de ganar' alguna renta... aunque los números de la bolsa siguen ganando por goleada.... la verdad es que yo todavía no me lo he planteado en serio, supongo que al final acabaré vendiendo, salvo que necesite el piso para algo.

por ahora me excuso en la hipoteca pendiente (17 años, pago menos de 300€ y me quedan unos 50k por pagar), ya que quitármela de golpe no tendría ningún sentido. (solo tengo un seguro de hogar vinculado por bajarme el diferencial un poco, que es e+0.75).

saludos

[lookup]

A cuanto estás alquilando el piso por mes?? Es que me parece muy poco la verdad :S

Durante los 6 años que llevo de alquiler del piso a razón de 400-425 €/mes. La media de la zona para un piso con sus características, ¿Por qué 1500€/año? He restado todos los gastos generados en esos 6 años (Comunidad, IBI, Seguro, Gastos varios, Hacienda) a los ingresos obtenidos (teniendo en cuenta 5 meses sin estar alquilado) y dividido entre 6. El resultado es ciertamente triste. Me pregunto si todos los que invierten en ladrillo tienen en cuenta todo esto.

Si pasara este caso, estaría tranquilo con mis inversiones en España. Pasarían de largo. Imaginaos llegando los aliens a la Moncloa y preguntando por el presidente de la Tierra...

Jajajaja. Que risas con esto de los aliens...Me los imagino yendo al Camp Nou con sus esteladas para pasar desapercibidos

Lo importante es que hagas lo que hagas, que sea porque tú estás convencido, no porque te hayan convencido en un foro. Al final, el foro, es un lugar público, donde nos reunimos, pero no nos conocemos. Porque al final del día tú te vas a tu cama a dormir, y cada uno a la suya. Y cada uno pensará en los problemas que tiene que solucionar al día siguiente.
Lo dicho, haz cuentas y hagas lo que hagas que sea porque tú lo ves claro

Claro SAG. De acuerdo al 100%. La decisión será única y exclusivamente mía. El hecho de preguntar en este foro es porque creo que la mayoría de las personas que por aquí se pasan (siempre hay excepciones) tendrán opiniones mejor argumentadas que la gente de la “calle”, ya sean compañeros de trabajos, banqueros, etc, que parecen tener muchos de ellos poca cultura financiera.

Otro de los motivos de consultar por este canal es el poder leer opiniones de personas que hayan estado en situaciones parecidas a lo que inmuebles se refiere, como la tuya, y de verdad que son muy útiles para poder ver y pensar sobre otros aspectos que quizás no se te habían pasado por la cabeza para tomar una decisión y que te hubieras arrepentido al haberla tomado sin haberlos tenido en cuenta.

Con esto quiero decir que yo vendería, compraría algo en la ciudad donde estés si es que planeas estar más de 10 años ahí, y luego el día de mañana cuando quieras volver a tu ciudad, si todo sale bien, deberías tener un colchón suficiente para permitirte una casa nueva allí con lo que hayas ahorrado y lo que saques de la venta de la que comprases en la otra ciudad.
Ahora bien, es muy fácil hablar con el dinero de los demás, yo estaría acojonado y le daría mil vueltas a todo esto antes de hacer nada, es normal que estés así.

La opción de comprar en la ciudad donde vivo la tuve en cuenta pero la descarté, ya que invirtiendo esa cantidad tendría como para el 40-50% por lo que tendría una hipoteca de 120-150k. No me gustaron los números que salían, si bien es cierto que “en principio” me ahorraría 300-400€/mes pero si sumas IBI, gastos varios, seguro, comunidad, etc al final el ahorro es casi nulo y tendría una hipoteca.

Sería por apego. Por números está muy claro que la bolsa gana.
También es verdad que si vendes el piso por 125k, no vas a meter todo en la bolsa de golpe, supongamos que tardamos 8 años, y aunque fuera más rentable, estamos 'dejando de ganar' alguna renta... aunque los números de la bolsa siguen ganando por goleada.... la verdad es que yo todavía no me lo he planteado en serio, supongo que al final acabaré vendiendo, salvo que necesite el piso para algo.

Es curioso como el “apego” le puede ganar la batalla a las matemáticas, ¿Porqué 8 años? Eso sería invertir unos 16k al año. Había pensado en una diversificación temporal de 3-4 años a lo sumo.

¿Cómo veis este punto de la diversificación temporal para esa cantidad de dinero (120k)?

Un saludo y gracias a todos

[Reynho]

Es curioso como el “apego” le puede ganar la batalla a las matemáticas, ¿Porqué 8 años? Eso sería invertir unos 16k al año. Había pensado en una diversificación temporal de 3-4 años a lo sumo.

¿Cómo veis este punto de la diversificación temporal para esa cantidad de dinero (120k)?

Un saludo y gracias a todos

Efectivamente 8 años parece mucho... con una inversión de 2,5k al mes por ejemplo, serían 4 años para realizar la inversión. Veo más lógica esta opción, una compra mensual, de igual importe, en una diversificación temporal de 4 años. El primer año 30k invertidos, que ya te darían, a un 5% de RPD media, 1.500 € al año, lo mismo que sacas por el piso. Así que yo, eso lo veo bien.

En el tema de mantener el piso o venderlo, te preguntaría:
- ¿Piensas volver a esa ciudad en el futuro?
- En caso de volver, ¿Vivirías en el piso que tienes o tendrías que vivir en otro?
- ¿En la ciudad actual crees que tienes una situación estable que no te hace pensar en volver a donde está el piso en el MP?
- Si te quedarás sin trabajo ¿podrías seguir pagando un alquiler sin problemas o tendrías que volver al piso que ya tienes?

Entiendo que, aunque económicamente sea más rentable vender e invertir, la tranquilidad es más importante. Si teniendo ese piso en reserva por si se dan mal las cosas no quedarte en la calle duermes más tranquilo que sin tenerlo, ni lo dudes, quédate con él. En este punto también hay que pensar que, si en cinco años todos lo tuvieras en acciones, serían 150k + 50k + 120k + 25 (5k anuales de ahorro) = 345k invertidos. Si la RPD media es del 4%, generarías unos dividendos anuales de 13.800 € al año (1.150 € al mes). Si en cambio no vendieras el piso, tendrias 150k + 50k + 25k = 225k, que serían 9.000 € al año.

Entonces habría que pensar si preferirías:
- No tener el piso y tener ingresos de 13.800 € al año.
- Vivir en el piso que ya tienes con ingresos de 9.000 € al año.

Son muchas cuestiones a tener en cuenta y muy personales. Si fuera yo, y no quiere decir que tengas que hacer lo mismo, no lo vendería ya que:
- Sé que dormiría más tranquilo todas las noches.
- Mantendría cierta diversificación en mis inversiones.

Creo que te habré aclarado poco después de todo... jejejeje!!!

[Dr. Seldon]

¿Cómo veis este punto de la diversificación temporal para esa cantidad de dinero (120k)?

Yo más que darme un horizonte temporal para invertirlo todo, me marcaría un período de "entrenamiento".

Por ejemplo, me obligaría a invertir, por ejemplo, 2.000€ cada mes en el valor que viera mejor de precio, durante un mínimo de 1 o 2 años.

Creo que esto me daría un cierto bagaje para ver cómo me afecta la parte psicológica y además me daría experiencia para poder invertir el resto con mejor criterio. A partir de ese período, me daría ya "libertad" para ir invirtiendo el resto según vaya viendo el mercado.

Pero tener 8 años el dinero parado (aunque sea de forma progresiva) me parece excesivo.

[Tamaki]

Entiendo que, aunque económicamente sea más rentable vender e invertir, la tranquilidad es más importante. Si teniendo ese piso en reserva por si se dan mal las cosas no quedarte en la calle duermes más tranquilo que sin tenerlo, ni lo dudes, quédate con él.

Si se quedara sin empleo podria usar los dividendos que generase la cartera para alquilar un piso que se ajustara a su nivel de ingresos en ese momento.
A mi en un caso asi, me daria mas tranquilidad tener una cartera que genera un flujo de ingresos periodicos,que un inmueble que genera gastos periodicos.

[Reynho]

Si se quedara sin empleo podria usar los dividendos que generase la cartera para alquilar un piso que se ajustara a su nivel de ingresos en ese momento.
A mi en un caso asi, me daria mas tranquilidad tener una cartera que genera un flujo de ingresos periodicos,que un inmueble que genera gastos periodicos.

Claro, eso pongo al final de mi post, que tendría unos 13.800 € anuales sin piso, con lo que podría pagarse un alquiler y vivir, seguro que sin lujos, pero ya no sería una situación alarmista.

[Lander]

Desde mi ignorancia, no acabo de ver como un piso que da una rentabilidad bruta de unos 5000 euros anuales, acaba en 1500 euros netos. Uno cosa es que tener un piso conlleve muchos gastos, y otra cosa son unos gastos de 3500 euros anuales. ¿qué se me escapa?

[saysmus]

Desde mi ignorancia, no acabo de ver como un piso que da una rentabilidad bruta de unos 5000 euros anuales, acaba en 1500 euros netos. Uno cosa es que tener un piso conlleve muchos gastos, y otra cosa son unos gastos de 3500 euros anuales. ¿qué se me escapa?

Imagino que el compi (por favor, corrígeme si me equivoco) ha calculado esos 1.500€ netos al año haciendo la media de los 6 años que comenta. Es probable que algún año haya tenido el piso vacío 4 o 5 meses y eso baja la media. Habrá otros años que lo haya tenido alquilado todo el año y le haya sacado más de esos 1.500€. Años con derramas, reparaciones, muebles...Creo que van por ahí los tiros...

Un saludo!!

[lookup]

Si se quedara sin empleo podria usar los dividendos que generase la cartera para alquilar un piso que se ajustara a su nivel de ingresos en ese momento.
A mi en un caso asi, me daria mas tranquilidad tener una cartera que genera un flujo de ingresos periodicos,que un inmueble que genera gastos periodicos.

Este es el punto que más dudas me generó y por el cual os pedía una opinión. Escenarios hay muchos. Puedes llegar a quedarte sin trabajo mañana o jubilarte cuando quieras si finalmente logras la IF, pero ¿Y si la cartera relamente no te da para vivir y tienes que vender y con ello descapitalizarte?, ¿No se entraría en una espiral más complicada financieramente hablando que teniendo “un techo”?

Imagino que el compi (por favor, corrígeme si me equivoco) ha calculado esos 1.500€ netos al año haciendo la media de los 6 años que comenta. Es probable que algún año haya tenido el piso vacío 4 o 5 meses y eso baja la media. Habrá otros años que lo haya tenido alquilado todo el año y le haya sacado más de esos 1.500€. Años con derramas, reparaciones, muebles...Creo que van por ahí los tiros...

Un saludo!!

Efectivamente saysmus. Es la media de los 6 años, en los que además de los gastos fijos me ha tocado una buena derrama y hemos hecho una renovación de electrodomésticos y mobiliario y una pequeña obra, además de los meses sin alquiler. En cualquier caso los gastos fijos son elevados, pero los “extraordinarios” realmente no son tan “extraordinarios”, porque al final algo siempre tendrás que invertir en renovación, arreglos, etc.

Un saludo