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Parte psicológica venta inmueble para invertir en B&H

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  • #21
    Originalmente publicado por lookup Ver Mensaje
    Durante los 6 años que llevo de alquiler del piso a razón de 400-425 €/mes. La media de la zona para un piso con sus características, ¿Por qué 1500€/año? He restado todos los gastos generados en esos 6 años (Comunidad, IBI, Seguro, Gastos varios, Hacienda) a los ingresos obtenidos (teniendo en cuenta 5 meses sin estar alquilado) y dividido entre 6. El resultado es ciertamente triste. Me pregunto si todos los que invierten en ladrillo tienen en cuenta todo esto.
    Lo dice más arriba. Son muchos gastos: Hacienda, el IBI, la comunidad, derramas, las reparaciones y electrodomésticos,etc. Al final, se llevan toda la rentabilidad de un piso alquilado.

    Cuando yo entré de alquiler, el aire acondicionado no funcionaba y lo tuvo que arreglar. Y al poco, el refrigerador dijo que ya no podía más y quedó RIP; y una persiana de la terraza, que estaba dañada, ya indicado al casero cuando entré, se descolgó por ahí, que casi me amputa un pie. Me trajo un microondas también, que el que había estaba fatal. Y hablando con él, me indicó que el alquiler de 3 meses se le había ido arreglando unas cosas y otras y los utensilios que trajo. Ahora, ponle el tiempo que tuvo el piso sin alquilar hasta que yo lo alquilé, el agua, la luz y el gas de cuando no estaba alquilado, WIFI, el IBI, la comunidad, el seguro del piso, etc. etc. No sé si le salía rentable alquilarlo, o no. Haciendo cuentas, salen unas rentabilidades absurdas. El piso me lo encontré pintado y limpio cuando entré, y ese es otro gasto más.

    Haciendo cuentas brutas: Hacienda, entre unas cosas y otras, se puede llevar un mes de alquiler. El IBI, más de un mes de alquiler. La comunidad, otro poco más de un mes de alquiler. El seguro del piso, es medio mes. Y eso se paga sí o sí. Eso, aproximadamente, ya es un tercio del año, sin beneficio. Arreglos del piso: pintarlo, algún electrodoméstico, revisiones, etc..... eso, en mi caso, fueron 3 meses de alquiler, según el propietario. Como haya alguna derrama, y/o morosidad del inquilino, o se queda vacío un par de meses,.... sale mejor dejarlo vacío. Al final, el beneficio neto, sale por unos 4-5 meses de alquiler anual. Según el compañero, su piso lo tenía en 400 euros. A 400 euros, 5 meses son 2000 euros. Un 1,66% de beneficio neto. Y eso, teniéndolo alquilado todo el año. Si se queda vacío 1-2 meses, se te queda en unos 1500 euros. (Descontando un mes vacío, más los gastos de proveedores de luz, gas y agua de ese mes, que obviamente debe pagar el propietario).
    Tampoco todos los años saldrán tan malos. Unos años saldrán con más beneficio, ponle 3000-4000 anuales, quitando los gastos fijos de los que no se escapa uno (hacienda, ibi, comunidad, y seguro) y otros años, con menos beneficios (los años, con derramas, arreglos del piso, electrodomésticos estropeados, reparaciones que surjan del uso normal de una vivienda, etc). Lo importante es la media de los años que se tiene alquilado. Teniendo en cuenta que cuanto más viejo es el piso, más reformas va a necesitar (suelos, techos, puertas, instalación eléctrica, tuberías, cañerías, baños, cocina, calentador, etc..........).

    Un saludo,

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    • #22
      Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
      Originalmente publicado por lookup Ver Mensaje
      Este es el punto que más dudas me generó y por el cual os pedía una opinión. Escenarios hay muchos. Puedes llegar a quedarte sin trabajo mañana o jubilarte cuando quieras si finalmente logras la IF, pero ¿Y si la cartera relamente no te da para vivir y tienes que vender y con ello descapitalizarte?, ¿No se entraría en una espiral más complicada financieramente hablando que teniendo “un techo”?
      Eso depende del tiempo trabajado, porque si son los años suficientes, el quedarse en paro significará cobrar el paro hasta 2 años, por lo que hay tiempo suficiente para encontrar un nuevo trabajo (siempre que estés en un sector que no esté muy chungo) y no tener un grave problema.
      Los dividendos servirían para aumentar lo obtenido por el paro y aunque no de para ahorrar en el tiempo hasta encontrar trabajo, seguro que si dará para vivir.


      Aún así, lo ideal sería tener un fondo de emergencias con dinero suficiente para cubrir tus gastos durante varios meses por si pasase algo imprevisto.

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