Un paso para atrás para coger carrerilla: la aventura americana.

[Brooklyn]

Temporada 2. Episodio 2. Casas e hipotecas (II)

Segundo: la búsqueda del prestamista (lender)

Mientras estás realizando la búsqueda de la casa o el apartamento que te encaja en tu presupuesto, zona, espacio, etc. también estás buscando a quién le vas a pedir el dinero prestado, es decir, con quién vas a hacerte la hipoteca. La opción de ir a los bancos comerciales con sucursales es la obvia (tipo Chase, Wells Fargo o Bank of America) pero también hay un montón de financieras especializadas en hipotecas que operan online. Si vais a la página bankrate.com y ponéis "See Rates" veréis que se anuncian un montón de Lenders, éstos son a los que me refiero.

Cosas que le sorprenden a un español:

• El "downpayment" (la entrada). Este es el dinero que hay que dar sobre el valor de la propiedad. Aquí son bastante estrictos en que la entrada tiene que ser un 20% del valor tasado. Yo creo que harán de más y de menos (dependiendo de tu historial de crédito del que ya hablé en otro post) pero tienes que contar con ese 20%.
• La hipoteca estándar es a tipo fijo. Hay otras tipologías pero lo normal es hacer la hipoteca a 10, 15, 20 o 30 años a tipo fijo.
• Los tipos de interés son "altos". Altos entre comillas si lo ves desde el punto de vista del Euríbor que está en negativo. Suelen rondar el 3-4% y dependen directamente de los tipos de interes de la Reserva Federal, que es el equivalente americano al Banco Central Europeo.
• El factor más importante a destacar que creo que cambia completamente la concepción de comprar una propiedad es que el acreedor toma riesgo contigo. Es decir, si te prestan $300K para comprarte una casa, el "lender" va a querer asegurarse muy mucho de que eres fiable y de que vas a ser buen pagador. Porque si no lo eres, y resulta que no eres solvente, puedes "file for bankruptcy" (traducible más o menos como "tramitar la bancarrota") y lo que implica es que pierdes el activo por el que pediste el préstamo, que va de vuelta al que le debes $300K, pero dejas de deber ese dinero. Es lo más parecido a lo que llamamos "dación en pago", que que yo sepa no existe en España (¿o ha cambiado la ley? ponedme al día, please).
• Esta es la característica más determinante de cómo funcionan los créditos en EEUU: si vas a la bancarrota te quedas limpio. Por eso se entiende cuando se decía de Donald Trump que sus negocios fueron a la bancarrota 3 veces y luego resurgió. En España no es posible arruinarse 3 veces porque la deuda te persigue siempre. Aquí en EEUU arruinarse es "volver a empezar". Pero lo implicación para el prestamista ya la sabéis: que toma riesgo y le puede salir mal, por eso es mucho más diligente a la hora de prestar dinero y pide más garantías de repago.
• Dicho esto, hay que aclarar que "ir a la bancarrota" es muy dañino para tu historial de crédito, igual tardas unos 8-10 años en volver a tener un credit score mínimamente fiable, por lo que por lo general nadie se va a la bancarrota por gusto

Total, que al final encuentras a alquien que te vaya a prestar el dinero. De nuevo, el tipo de interés que te va a ofrecer depende mucho de tu crédito, es decir, si "has sido buen chico" y has demostrado ser de fiar tendrás ventajas en los tipos que te ofrezcan. Si no no.

Nosotros lo hicimos con una de esas financieras online después de chequear también en nuestro banco (la diferencia de los tipos de interés de uno y de otro era casi de 0,4%, que lo consideramos demasiado). Todo fue genial, la verdad es que son financieras pequeñitas y el agente que nos tocó estaba muy encima y nos ayudó en toda la operación. Además, tenían una plataforma online muy buena y ahí revisábamos todos los documentos, los firmábamos digitalmente, etc.

En otro post os explicaré los costes de cierre de la operación y la vida del hipotecado...

Un saludo desde las Américas,

Muy realista. Por añadir algunas diferencias del duro mercado inmobiliario de NYC:

1. Los apartamentos se dividen en coops o condos.
2. Condo es similar a lo que seria un piso en una comunidad de vecinos en España: pagas tu gastos de comunidad y tu eres propietario de tu casa.
3. En cambio cuando compras un piso en una coop, tu lo que realmente estas comprando son las acciones de esa cooperativa que se corresponde con tu piso, Suelen ser mas baratos que los condos porque estas sujeto a las reglas que imponen la junta de la cooperativa (coop board). La coop hace entrevistas a los compradores y tienen acceso a su finanzas. Pueden rechazar tu solicitud si por ejemplo creen que tus finanzas no son solidas y puedes poner en riesgo a la coop. La coop puede imponer muchas normas: que el porcentaje de downpayment sea mayor que el 20% (40%-60% y si es super elite 100% no es raro) y disponer en dinero en cuentas accesibles (no 401k o IRA) de un año o 18 meses. El agua, gas, manteniemiento e impuestos de la propiedad se pagan como una cuota. En Brooklyn en mas barato pero en Manhattan puede ser de 2k-4k dependiendo de la zona y nivel del edificio. Es raro que una coop deje que alguien no ciudadano o green card compre un apartamento en esa propiedad.
4. Hay coop que no son propietarias del suelo y que pueden pagar un alquiler por el suelo. O pagar una hipoteca por el suelo.
5. Es normal que haya una guerra de precios entre compradores cuando el mercado esta alto
6. Hay una desconexion entre precios de compra y alquiler a favor del alquiler cuando se incluye la cuota de mantenimiento e impuestos de la propiedad
7. El tipo de interes depende de tu historial de credito

[Invertirenbolsa]

Hola,

Muy interesante el hilo, George.

Me llama mucho la atención la transparencia que hay con los precios de alquiler y venta pagados en el pasado. Es algo que llevo muchos años pidiendo para España.

El tema de los tipos de interés de las hipotecas es un buen ejemplo de lo que explico de la diferente regulación que ha habido en EEUU y en Europa en la última década. Si los bancos europeos pudieran cobrar ese mismo 3%-4%, sus cotizaciones serían muy diferentes. Y eso no depende de que los directivos sean mejores o peores, sino que depende directamente de la regulación.

De momento aquí sin haber dación en pago como opción habitual. Es decir, la dación en pago siempre ha existido, pero los tipos eran más altos, nadie la quería, y por eso fue quedando en el olvido. Pero existir, siempre ha existido la dación en pago en España, aunque no se haya usado.


Saludos.

[lolaxati]

muy interesante hilo, gracias por compartir tus vivencias en USA, estoy siguiendo todos tus comentarios y tomando nota, gracias

[George]

Si esta en tus posibilidades hay un bróker llamado ROBINHOOD solo trabaja con teléfono móvil y paga $0 en comisiones así mismo un gran $0!!!!!!!! Eso si solo puedes invertir en empresas de USA y algunas de Europa. Saludos y que bueno que te va bien acá en USA.

También hay otros brókers aca que ofrecen $0 en comisiones claro para eso tienes que calificar como por ejemplo el tamaño de tu cartera debe ser significativamente grande. Alguno de esos brokers son Fideltity Investments y Merril Lynch.

Muchas gracias por la info!

[George]

Está genial el hilo, George. ¡Muchas gracias por compartir tus experiencias con nosotros!

Gracias a ti. Es lo que me hubiera venido muy bien leer antes de venirme.

[George]

Cojo palomitas y me quedo aquí a leerte, muy interesante lo que nos cuentas y además muy bien redactado.
Gracias!!

Gracias

[ARTEMIUS]

Cojo palomitas y me quedo aquí a leerte, muy interesante lo que nos cuentas y además muy bien redactado.
Gracias!!

[Trwt]

Está genial el hilo, George. ¡Muchas gracias por compartir tus experiencias con nosotros!

[George]

Hola George, enhorabuena por el hilo. Decirte que me siento muy identificado contigo, pues nosotros llevamos por EEUU desde 2019 y doy fe de que todo lo que cuentas se ajusta a la realidad a la perfección. Nosotros también compramos casa recientemente y por los mismos motivos. Me quedo por aquí para seguir tu interesante historia.
Un saludo!

Gracias Mikel. Intento explicar las cosas un poco exhaustivamente. Se puede hacer aburrido/eterno pero mi intención con este hilo es informar, si alguien viene a este país espero que le sirva recuperar estos comentarios y que le hagan la vida un pelín más fácil

[George]

Interersantísimo hilo. A la espera de más!

Gracias

[George]

Temporada 2. Episodio 2. Casas e hipotecas (II)

Segundo: la búsqueda del prestamista (lender)

Mientras estás realizando la búsqueda de la casa o el apartamento que te encaja en tu presupuesto, zona, espacio, etc. también estás buscando a quién le vas a pedir el dinero prestado, es decir, con quién vas a hacerte la hipoteca. La opción de ir a los bancos comerciales con sucursales es la obvia (tipo Chase, Wells Fargo o Bank of America) pero también hay un montón de financieras especializadas en hipotecas que operan online. Si vais a la página bankrate.com y ponéis "See Rates" veréis que se anuncian un montón de Lenders, éstos son a los que me refiero.

Cosas que le sorprenden a un español:

• El "downpayment" (la entrada). Este es el dinero que hay que dar sobre el valor de la propiedad. Aquí son bastante estrictos en que la entrada tiene que ser un 20% del valor tasado. Yo creo que harán de más y de menos (dependiendo de tu historial de crédito del que ya hablé en otro post) pero tienes que contar con ese 20%.
• La hipoteca estándar es a tipo fijo. Hay otras tipologías pero lo normal es hacer la hipoteca a 10, 15, 20 o 30 años a tipo fijo.
• Los tipos de interés son "altos". Altos entre comillas si lo ves desde el punto de vista del Euríbor que está en negativo. Suelen rondar el 3-4% y dependen directamente de los tipos de interes de la Reserva Federal, que es el equivalente americano al Banco Central Europeo.
• El factor más importante a destacar que creo que cambia completamente la concepción de comprar una propiedad es que el acreedor toma riesgo contigo. Es decir, si te prestan $300K para comprarte una casa, el "lender" va a querer asegurarse muy mucho de que eres fiable y de que vas a ser buen pagador. Porque si no lo eres, y resulta que no eres solvente, puedes "file for bankruptcy" (traducible más o menos como "tramitar la bancarrota") y lo que implica es que pierdes el activo por el que pediste el préstamo, que va de vuelta al que le debes $300K, pero dejas de deber ese dinero. Es lo más parecido a lo que llamamos "dación en pago", que que yo sepa no existe en España (¿o ha cambiado la ley? ponedme al día, please).
• Esta es la característica más determinante de cómo funcionan los créditos en EEUU: si vas a la bancarrota te quedas limpio. Por eso se entiende cuando se decía de Donald Trump que sus negocios fueron a la bancarrota 3 veces y luego resurgió. En España no es posible arruinarse 3 veces porque la deuda te persigue siempre. Aquí en EEUU arruinarse es "volver a empezar". Pero lo implicación para el prestamista ya la sabéis: que toma riesgo y le puede salir mal, por eso es mucho más diligente a la hora de prestar dinero y pide más garantías de repago.
• Dicho esto, hay que aclarar que "ir a la bancarrota" es muy dañino para tu historial de crédito, igual tardas unos 8-10 años en volver a tener un credit score mínimamente fiable, por lo que por lo general nadie se va a la bancarrota por gusto

Total, que al final encuentras a alquien que te vaya a prestar el dinero. De nuevo, el tipo de interés que te va a ofrecer depende mucho de tu crédito, es decir, si "has sido buen chico" y has demostrado ser de fiar tendrás ventajas en los tipos que te ofrezcan. Si no no.

Nosotros lo hicimos con una de esas financieras online después de chequear también en nuestro banco (la diferencia de los tipos de interés de uno y de otro era casi de 0,4%, que lo consideramos demasiado). Todo fue genial, la verdad es que son financieras pequeñitas y el agente que nos tocó estaba muy encima y nos ayudó en toda la operación. Además, tenían una plataforma online muy buena y ahí revisábamos todos los documentos, los firmábamos digitalmente, etc.

En otro post os explicaré los costes de cierre de la operación y la vida del hipotecado...

Un saludo desde las Américas,

[mikelillogonzo]

Hola George, enhorabuena por el hilo. Decirte que me siento muy identificado contigo, pues nosotros llevamos por EEUU desde 2019 y doy fe de que todo lo que cuentas se ajusta a la realidad a la perfección. Nosotros también compramos casa recientemente y por los mismos motivos. Me quedo por aquí para seguir tu interesante historia.
Un saludo!

[George]

Temporada 2. Episodio 1. Casas e hipotecas (I)

¿Os acordáis de lo que os decía de que a este país se viene con ganas de trabajar? Pues ganas no sé, pero hacerlo lo he estado haciendo de lo lindo, y no necesariamente porque me esté montando en el dólar teniendo 2 y 3 trabajos (recordad que sólo tengo permiso para trabajar para mi empleador actual) sino porque las cosas en mi empresa se han puesto "interesantes" con la absorción de otra empresa y estamos en plena transformación que, para los que trabajéis en multinacionales grandes lo sabréis, significa "echar horas como tontos a cambio de palmaditas en la espalda". Disculpad los siglos que hace que no escribo, ya sé que este hilo resulta bastante interesante, más aún cuando en España tenemos un gobierno con políticas pauperizadoras.

En el episodio de hoy os quería hablar de comprar vivienda y hacerse una hipoteca. Y por si os lo estáis preguntando, sí, también es una experiencia de primera mano... ¿quién es el loco que se mete a comprar una casa en pleno COVID? Yo no, la compramos hace poco más de 1 año. ¿Quién es el loco que se mete a comprar una casa en un país en el que tienes sólo un visado? Yo sí.

Primero: la búsqueda de la casa.

La decisión de comprar una casa no es fácil y financieramente se tarda tiempo en que sea rentable (eso lo veremos cuando hablemos de los tipos de interés que se están aplicando en EEUU actualmente). En este caso tengo que reconocer que fue una cabezonería mía. 2 o 3 años alquilando era aceptable (según mi esquema mental), pero perpetuar soltar $2300 de alquiler cada mes me dolía mucho. Tengo mentalidad de propietario. Así que convencí a mi "signifcant other" y nos lanzamos a buscar opciones.

Pues empiezas por ponerte a mirar el mercado inmobiliario en alguna de estas aplicaciones web. Zillow.com es la más típica por aquí. Nosotros ya teníamos un "realtor" (agente inmobiliario) que nos ayudó a encontrar el apartamento donde vivimos al llegar al país y con el que luego entablamos amistad . Así que entre las casas que veíamos online y las que nos enviaba él íbamos viendo opciones.

Lo más importante a destacar es que los precios de venta y los precios de alquiler son públicos excepto en algunos Estados que se denominan "non-disclosure" (en el 2019 estos Estados eran Alaska, Idaho, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri (algunos condados), Montana, New Mexico, North Dakota, Texas, Utah, and Wyoming). En principio todos los realtors están adheridos a un sistema que se llama MLS y ahí es donde se registran todas las operaciones de compra/venta. Yo estoy en el Estado de la Florida (con artículo incluído, como se dice por aquí), así que sí que teníamos acceso a toda esa información.

Este dato es muy importante porque es muy diferente ir al mercado inmobiliario muy a ciegas como nos pasa en España, a saber exactamente cuánto pagó el actual dueño por la casa, cuándo la compró, incluso cuánto paga de impuestos por ella o cuándo la puso al mercado y cuándo la retiró del mercado (esto es típico, ver casas que salen al mercado a un precio, las quitan del mercado, y tiempo después vuelven con otro precio, a veces menor a veces mayor), por cuánto alquila la casa de al lado su vecino, etc...

Con esa información ya pudimos encarar la búsqueda más tranquilos. Supongo que el miedo natural es a que no te timen comprando caro. Por lo menos teníamos la información.

La otra cosa destacable, y esto supongo que es igual en cualquier ciudad aunque nunca había reflexionado sobre ello hasta estar aquí, es que el mercado inmobiliario no es uno, existen muchos mercados dentro de una misma ciudad. Pese a que haya miles de casas en venta y miles de apartamentos, la casa que tú quieres, con las características que buscas, en la zona que te va bien, etc. es muy pequeña. Es decir, al final te mueves entre muy pocas propiedades, también supongo lo específico que es cada uno, por lo que te vas a aproximar mucho al precio de mercado y de ahí poco va a subir el propietario y poco vas a bajar tú. Obviamente, cada negociación es un mundo, pero en general no vas a encontrar gangas a menos que te dé igual qué comprar y dónde porque lo estés haciendo sólo por invertir.

Bueno, de momento lo dejo aquí, espero que lo encontréis interesante y pronto publico la continuación...

Saludos desde las Américas,

[George]

Hola,

Es curioso lo que cuentas del historial de crédito. En cierto modo creo que incita a endeudarse, porque parece que esa puntuación de crédito es una especie de juego (lo que se llama gamification), que incita a querer tener más puntos. Y como esos puntos se consiguen pagando a crédito, pues creo que el sistema incita al endeudamiento. ¿Te parece que es así?


Saludos.

Hola Gregorio,

Si, en cierta manera es como un juego, además hoy en día en las aplicaciones móviles de los bancos la manera en que te aparece tu score te incita a querer tenerlo lo más arriba posible. Una imagen vale más que mil palabras para que me entendáis rápidamente, así que os la adjunto. Yo no es que me obsesione, pero quiero que esa fucking rallita verde llegue al tope y si puede ser se salga del tope de una fucking vez ... Supongo que va un poco con el perfil del inversor que ha decidido hacer algo activamente en su presente para cambiar a mejor su vida futura, lo de tener metas y querer reventarlas...

Y a la gente con un perfil inversor/atención al detalle/financiero/matemático/técnico supongo que es más difícil crujirnos, pero la tarjeta de crédito media tiene tipos de interés del 20-25%, por lo que si no estás muy encima esa "gamification" te arruina la vida.


Saludos desde las Américas,

[Invertirenbolsa]

Hola,

Me alegro de volver a saber de ti, George.

saysmus, muy bueno lo de dudar de tu segundo apellido

Es curioso lo que cuentas del historial de crédito. En cierto modo creo que incita a endeudarse, porque parece que esa puntuación de crédito es una especie de juego (lo que se llama gamification), que incita a querer tener más puntos. Y como esos puntos se consiguen pagando a crédito, pues creo que el sistema incita al endeudamiento. ¿Te parece que es así?

Muy interesante todo lo que nos estás contando, George.


Saludos.

[Waits]

Hola George,

Otro que va siguiendo tu post con mucha atención. Yo la verdad es que estoy muy contento con Interactive Brokers. Además creo que en tu caso es una muy buena decisión de cara a si algún día regresas a Europa. Imagino que solamente tendrías que avisar a IB del cambio de residencia fiscal a tu nuevo país europeo y pista.

Un saludo y muchas gracias por la serie que te estas marcando

[Capturando Dividendos]

Si esta en tus posibilidades hay un bróker llamado ROBINHOOD solo trabaja con teléfono móvil y paga $0 en comisiones así mismo un gran $0!!!!!!!! Eso si solo puedes invertir en empresas de USA y algunas de Europa. Saludos y que bueno que te va bien acá en USA.

También hay otros brókers aca que ofrecen $0 en comisiones claro para eso tienes que calificar como por ejemplo el tamaño de tu cartera debe ser significativamente grande. Alguno de esos brokers son Fideltity Investments y Merril Lynch.

[George]

Temporada 1. Episodio 4. Traspaso de cartera.

Buenas,

El episodio de hoy lo quiero dedicar a qué hice con mi cartera cuando me trasladé.

Primero de todo decir que mi broker era ING Direct. Por algún motivo que no investigué, la cuenta broker de ING Direct no es compatible con tener la residencia fiscal en EE.UU. De hecho, cuando te das de alta (si alguno de los que tenéis ING os acordáis) te hacen jurar y perjurar que no tienes la residencia fiscal en EE.UU.

Como recordaba esto fui a una oficina de ING para hacer la consulta de cómo podría transferir la cartera a otro broker. Me explicaron que lo tenía que hacer a través de Renta 4. En la oficina de ING Direct (yo vivía en Barcelona y fui a la oficina de la Diagonal) me costó bastante encontrar a alguien que me diese la información y aún así lo hizo todo el rato consultando por teléfono a otra persona. Es decir, la sensación que me llevé es que de la cuenta broker no tenían mucha idea (como tantos de vosotros confirmáis cada vez que habláis de los comerciales de los bancos, de los bancos comerciales ).

Al final salí de la oficina de ING Direct con un papel escrito a mano con las direcciones de correo electrónico y los teléfonos a los que tenía que llamar, pero ING no me hizo el trámite. Tengo que decir que bastante se esforzó el chico contactando con dios y la madre para conseguirme la información. Durante todo el tiempo que estuve con ING Direct me pareció un broker muy solvente, sin publicidad engañosa y sin costes ocultos. Pese a la experiencia de este post, sigo recomenando ING. Reconozco que uno no se muda de país cada día.

La cuestión es que en el nuevo broker también quería cambiar la titularidad de las acciones, en principio estaban a nombre mío (cuando se empieza en esto se hace con poco dinero así que uno no le da importancia a estas cosas al principio y las quería poner 50/50 a nombre de mi mujer y mío ) así que lo que decidí para facilitarme la vida (tenía muchas otras cosas más urgentes y preocupantes en ese momento) fue venderlas todas y recomprarlas todas en el nuevo broker en el mismo momento. No tenía tantísimos valores así que las comisiones no subieron demasiado y era tiempo en que las minusvalías superaban a las plusvalías, así que fiscalmente estaba "a salvo" ("estar a salvo de Montoro" es un oxímoron, lo sé...).

Mi nuevo broker fue Interactive Brokers. Al principio tuve mi momento dudas con el tema de las omnibus, pero de los brokers que vi todos operaban de la misma forma así que me lancé. Ahora estoy muy contento, todo se opera online tal y como estaba acostumbrado y las comisiones son bajas.

Y ya para acabar, como anécdota, es curioso que cada vez que quiero comprar acciones españolas tenga que comprar euros primero con mis dólares, y luego comprar las acciones españolas. También es curioso ver que el valor de la cartera no sólo crece o baja según las cotizaciones de las empresas, sino también según la cotización EUR - USD. A todo se acostumbra uno.

Un saludo desde las Américas,

[Malandro]

Caramba, George, qué hilo tan interesante! Aportas una información de primera mano interesantísima!
Este foro y sus foreros son un a fuente de información estupenda!
Muchas gracias!

[George]

¿Me puedes dar algún consejo para encontrar trabajo allí? Tengo un nivel alto de inglés y el año que viene termino la carrera de administración de empresas
¿Es buena idea irse a la aventura o es mejor encontrar una empresa que te patrocine?

Como decía en el primer episodio, en EEUU hay que estar de legal. ¿A qué te refieres con venir "a la aventura"? ¿A venir los 3 meses de visado de turista y pasarlo haciendo entrevistas? Es una opción, pero creo que te será más eficiente que busques trabajo desde casa y tengas entrevistas telefónicas/videollamadas y si les gusta tu perfil y eres finalista en varias ofertas te echas un viajecito y las rematas en persona.

El mercado laboral se mueve mucho, hay muchas oportunidades. A mí ya me han llamado varias veces sólo teniendo mi perfil de LinkedIn sin ni siquera buscar activamente, y siempre me han hecho buenas ofertas. Lo que les tira para atrás, no obstante, es cuando les explico mi situación legal (de no tener visado para trabajar libremente). Tampoco estoy buscando cambiar realmente porque en mi empresa tengo expectativas, pero habría alguna manera de no "caerse" de esos procesos de selección por ese motivo.

Por ejemplo, hay un visado, el J-1, que es un visado temporal de intercambio para poder trabajar allí durante creo que 1 año. Es una manera de empezar: encontrar trabajo primero, y cuando te pregunten sobre qué visado tienes decirles que vas a tramitar el J-1 con la ayuda de una de las agencias que lo gestionan, pero que para ello primero necesitas una "offer letter" de la empresa que te quiere contratar. También es una situación tipo "pescadilla que se muerde la cola", pero en general las empresas lo saben y son flexibles para extenderte la oferta antes de que tengas el visado.

Esta página te puede servir para aclarar ideas:
https://www.thoughtco.com/obtener-un...lmente-1965578

Y ésta es la oficial del gobierno donde se explica todo sobre el J-1:
https://j1visa.state.gov/participants/

Saludos desde las Américas,