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Vender piso para invertir a l/p o no venderlo...

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  • Vender piso para invertir a l/p o no venderlo...

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    Hola a todos:

    Comencé hace 7 meses en esto de la inversión en dividendos, leyendo mucho; siguiendo, tal vez demasiado, vuestros consejos, invirtiendo poco a poco algunos ahorros que llevaba apartando desde hace 14 años, y un poco haciendo castillos en el aire. Me explico.
    Por azares de la vida, hace 7 años tuve que dejar Madrid e irme a vivir a una pequeña capital de provincia. Por herencias, terminé de pagar el piso de Madrid y el piso en el que vivo ahora, y el piso de Madrid lo puse en alquiler.

    Con el alquiler no estoy demasiado contento, porque apenas le estoy sacando un 2% de beneficio neto. Así que llevo meses pensando que con lo que vale ese piso, podría estar invirtiéndolo en dividendos, y le sacaría más provecho. Todo esto estaba muy bien, porque uno es muy valiente cuando sólo está pensándo...

    Pero esta tarde me ha llegado un correo de la gestoría que se ocupa del alquiler. La inquilina está interesada en comprar, y desea saber si estaría interesado en cambiar el contrato a un contrato con opción a compra. Vamos, que ahora ya no son sólo castillos en el aire. Han abierto la puerta de toriles y ahí estoy, en medio de la plaza teniendo que decidir si toreo, o si me hago caquita y me voy al burladero.

    A falta de informarme mejor, la opción de alquiler con opción a compra no termina de convencerme, porque no la conozco bien. En los siguientes días me informaré despacio de qué posibilidades plantea.

    Para mí, la decisión es si vender o no vender. Estamos hablando de un capital aproximado de 200K, lo cual me lleva a pensar que con una diversificación en el tiempo prudente, debería llevarme unos 3 años invertirlo. Y eso puede ser un problema, porque durante esos 3 años la inflación va a perjudicarme.

    Por otro lado, la realidad es que ese piso lleva alquilado 7 años, en los que apenas le he sacado 20.000 euros limpios, y, si sigo con él, antes o después tendré que hacer reforma, por lo cual voy a tener que gastar lo que llevo ganado. Además, ese piso llegó a valer sólo un 60% de lo que me costó (lo compré en el peor momento), y ahora vale un 80%. Y no tengo claro que pueda subir mucho más.

    La posibilidad de obtener liquidez de aquí a unos meses puede ser buena jugada si la bolsa baja, o un momento terrible si empiezo a invertir justo antes de que la bolsa se desplome. Supongo que eso se solventa espaciando más las compras, aunque ahí la inflación me perjudicaría.

    En fin, que en esas andamos.

    ¿Cómo pensáis que puede afectar la inflación, y la crisis tan anunciada, al precio de las viviendas?

    ¿Vosotros qué haríais?

    Vaya comedura de tarro...

    Muchas gracias, saludos.

  • #2
    Me da un poco de cosa aconsejar porque cada cual es diferente y tiene sus grados de riesgo. Yo sinceramente no tendría ningún piso para alquilar, preferiría venderlo y quitarme de líos. Las acciones no necesitan una gestora de alquiler, un seguro de impago, una derrama, una reforma; y no tienen riesgo de okupación...

    En tu caso yo habría vendido ya hace unos años y me habría quitado de problemas.

    Eso sí, conociendo cómo está el mercado de Madrid, muy viejo ha de ser el piso (o situado en un pueblo / barrio periférico tipo Vallecas / Usera) para que sólo le saques 200k...

    Los precios de Madrid son de virgencita... de mírame pero no me toques.
    En busca del Olimpo de la independencia financiera

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    • #3
      Podrías contarnos más detalles?

      Piso pagado, en Madrid, y sólo un 2% a mí me parece poco.

      El precio del alquiler es de mercado? Tienes muchas derramas? Los gastos fijos de la comunidad son muy elevados?

      Nosotros tenemos un piso alquilado (en otra provincia) y aunque no aspiramos a más de un 4-5% estamos contentos. Mientras, vamos engordando la cartera de dividendos y otros activos.

      Vender supone muchos impuestos, gastos y también es un pequeño quebradero de cabeza. Yo haría bien los números para tener el alcance total de la operación bien claro.

      Saludos.
      Mi Hilo: Proyecto La Fundación

      Mi cartera

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      • #4
        Como dicen los compañeros, las circunstancias particulares de cada uno influyen mucho en la decisión. Entiendo que no vives en Madrid ni necesitas esa vivienda ahora o a corto plazo. Además, por el precio que podrías obtener, no está en un barrio céntrico y puede que necesite reformas a corto plazo. Por último, está por debajo de su precio de compra y no pagarías plusvalías.

        En conclusión, yo vendería. Esos 200k invertidos progresivamente te van a dar unas rentas muy superiores. Si además tu vivienda actual ya está pagada y tienes cierta capacidad de ahorro, en pocos años puedes disponer de una cartera considerable.
        Proyecto de inversión de bricbric

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        • #5
          Como dicen los compañeros, el problema es ese 2% de rentabilidad. No sabemos cual es la razón de ese % tan bajo, pero si no hay manera de que suba, yo vendería. Como bien dices y han dicho, un piso es demasiado lío para solo obtener por él un 2%. Si la rentabilidad fuera 4-5%, como ha comentado el compañero que le saca a su alquiler, pues quizás el consejo fuera otro, pero por un 2%....

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          • #6
            Vender sin duda, menos problemas y más diversificación y rentabilidad
            Si la inquilina ya lleva viviendo un tiempo allí, el alquiler con opción a compra es mero trámite porque ya conoce perfectamente el piso, vecinos, barrio, etc...

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            • #7
              Gracias a todos.

              Tras consultar, he visto que el alquiler con opción a compra conlleva ciertos perjuicios fiscales, y bastantes complicaciones legales.

              El barrio no es bueno. Es cierto que el piso se podría alquilar sin problema por un 15% más, pero lo cierto es que consideré que no apretar al inquilino me permite que haya menos rotación. Una de las razones que reduce el beneficio es el hecho de que se ocupe una gestoría, que se lleva una cantidad considerable.

              Finalmente le indiqué a la inquilina que no estaba interesado en alquilarlo con opción a compra, pero que sí podría valorar la posibilidad de venderlo si llegáramos a un acuerdo. El precio que propuse no le satisfizo, y no hubo contraoferta, así que de momento ahí quedan las cosas.

              De nuevo, gracias a todos.

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              • #8
                Si no vas a tener que volver a Madrid yo lo vendería. Un 2% es poco para los quebraderos de cabeza que te puede dar un alquiler. Además si te interesara diversificar y tener inmobiliario, con esos 200k que saques, en una capital pequeña puedes comprar un piso decente, pedir una hipoteca cómoda y el resto meterlo a acciones de dividendo que te paguen la hipoteca junto el alquiler que saques. Matas dos pájaros de un tiro, diversificas y el segundo piso lo tienes más cerca para controlar.

                ¿En qué ciudad vives ahora?
                Mi hilo

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                • #9
                  Yo creo que, de cara a la IF, el alquiler es un quebradero de cabeza. La renta variable tiene unos bajones brutales, es cierto, pero el alquiler.... Da unos disgustos que no sé si merecen la pena, la verdad.
                  http://www.invertirenbolsa.info/tu-p...rtera/Malandro

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                  • #10
                    Hola,

                    Yo también lo vendería. Con los dividendos vas a sacar una renta inmediata mucho más alta, y que crecerá mucho más que los alquileres.

                    Además, no viviendo en la ciudad en que está el piso la gestión es más mucho más difícil (por eso necesitas la gestoría), y todo se complica más.

                    Yo lo vendería, y teniendo en cuenta lo barata que está la Bolsa lo invertiría en menos de 3 años. Por ejemplo en 2, e incluso menos si hubiera una caída fuerte por cualquier motivo.


                    Saludos.


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                    • #11
                      Libros de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)
                      Buenas,

                      Yo estoy en una situación similar a la tuya, en el 2018 me metí en la inversión inmobiliaria con aquella promesa de rentas seguras, estables y pasivas. Seguro que hay gente a la que le habrá ido mejor que a mí, pero tras estos años de experiencia no me volvería a meter en estos fregados ni loco. Justamente uno de los inquilinos ya me ha comunicado que antes de finalizar este año va a dejar el piso y aunque por temas personales la decisión no es tan sencilla voy a mirar de vender el piso.

                      Un saludo!

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