REITs en España!

[LVK]

La primera sociedad inmobiliaria se dispone a cotizar en el Bolsa española:

http://economia.elpais.com/economia/...06_115924.html

Destaco lo siguiente:

Estas sociedades tributarán a tipo cero sobre los beneficios obtenidos y están obligadas al reparto del beneficio del ejercicio, mediante distribución de dividendo como mínimo del 80% de las rentas obtenidas.

Me parecen interesantes estos instrumentos de inversión. En muchos libros y artículos de inversión norteamericanos los mencionan, al parecer tienen cierta fama allí. ¿Como lo veis?

El 28 de Noviembre se incorpora al MAB: http://www.bolsasymercados.es/aspx/M...ota_20131126_3

[LancasterGate]

La primera sociedad inmobiliaria se dispone a cotizar en el Bolsa española:

http://economia.elpais.com/economia/...06_115924.html

Destaco lo siguiente:



Me parecen interesantes estos instrumentos de inversión. En muchos libros y artículos de inversión norteamericanos los mencionan, al parecer tienen cierta fama allí. ¿Como lo veis?

El 28 de Noviembre se incorpora al MAB: http://www.bolsasymercados.es/aspx/M...ota_20131126_3

Te me has adelantado. Tenía ya preparado un texto. Como me da pena borrarlo, aprovecho y lo pego

Las SOCIMIS son por sus siglas, sociedades anónimas de cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Para los que seguís el mercado americano, es la versión española de las REITs.

Las Socimis son empresas patrimonialistas que son propietarios de inmuebles y los alquilan. No se dedican ni a construir ni son promotores, su actividad principal es el alquiler.

Según parece, el MAB se va a estrenar con los SOCIMIS. Sin tener muchos detalles de cómo va a ser en España, en EEUU son una gran inversión (si se hace bien, claro) pues reparten la mayor parte de sus beneficios y además tienen ventajas fiscales.

La empresa que se estrena en España es Entrecampos Cuatro Socimi: http://www.entrecampos.com/ y la segunda Promorent: http://www.promorentsocimi.com/

En EEUU los inversores por dividendo suelen tener REITs en su cartera. Poder tenerlos en España es una gran noticia, aunque el mercado inmobiliario español está como está. Habrá que estudiar las empresas con calma y ver a qué precios salen para ver si pueden ser interesantes.

[unquevai]

Hola,

Me parece muy interesante. Pero no entiendo bien el negocio de estas empresas.

A ver si me aclaro. Simplificando mucho el escenario para hacerlo más comprensible.

Un par de socios montan una de estas empresas, poniendo 50.000 euros cada uno como inversión inicial.

Con ese dinero compran a tocateja un piso por 100.000 euros que les da un alquiler de 400 euros limpios al mes (descontado el administrador que han tenido que contratar, y otros gastos fijos).

Hasta aquí bien. Donde me empiezo a liar es cuando deciden salir a bolsa.

Supongamos que salen a bolsa con 100.000 acciones, que representan el 100% de la empresa.

Las acciones se subastan, y pueden pasar 3 cosas: que reciban menos de 1 euro por acción, que reciban 1 euro por acción, y que reciban más de 1 euro por acción.

Supongamos, por simplificar, que de media se paga a 1 euro la acción, recibiendo en la operación exactamente los 100.000 euros que se gastaron los socios.

Los compradores de las acciones pasan a ser los dueños de la empresa, cuyo patrimonio consiste básicamente e 1 piso.

Los socios fundadores reciben su inversión inicial.

Ya sé que la escala es mayor en realidad, con cientos de pisos, un equipo de trabajadores, etc. pero a grandes rasgos, es ésto lo qeu está sucediendo? o he cometido algún error de comprensión?

Gracias!

[LVK]

Aquí las cuentas anuales del 2012, hay que analizarla a ver:

http://entrecampos.e.telefonica.net/..._EJER_2012.pdf

[JuanFg]

Aquí las cuentas anuales del 2012, hay que analizarla a ver:

http://entrecampos.e.telefonica.net/..._EJER_2012.pdf

Asi a ojo:

* Resultado ejercicio 2012: -3.669.573,68 €

Lo que me parece extraño es lo de Impuestos sobre beneficios 2012: -2.081.687,51 €

¿Si el resultado del ejercicio es negativo tambien se pagan impuestos?

De momento hasta que no tenga beneficios, no considero esta empresa como inversión.

Me gusta la idea de empiecen a cotizar REITs Españolas.

Saludos.

[ivancico]

Si os fijáis, la mayor parte de la "culpa" del mal resultado de 2012 la tiene la partida de "deterioros y resultados por enajenaciones del inmovilizado", que supongo que contabiliza la pérdida de valor de los inmuebles desde que los compraron (que espero que no fuese durante la burbuja).

Lo que no he encontrado es el "estado de flujos de efectivo". Al ser una PYME, quizás no sea obligatorio. Sería interesante ver realmente cuanta caja generan.

[LancasterGate]

Echando un vistazo rápido esto es lo que veo:

Resultados 2012 vs 2011: Pérdidas en 2012 por deterioros y enajenaciones de inmuebles como dice Ivancico, pero aumenta la cifra de negocio. Es decir, los ingresos han aumentado en 2012 y si no fuera por estos deterioros habría tenido beneficios. Habría que ver si hubo estos deterioros antes y si podría haberlos en el futuro. Para ello, por ejemplo, podemos mirar la valoración de los inmuebles que tiene para ver si están valorados a precios de burbuja o tienen un valor razonable.

Balance: Activo corriente mayor que el pasivo corriente, por lo que no debería tener problemas a corto plazo.

Cuando tenga un rato la miraré más a fondo.

[LVK]

Hay un apartado donde vienen todas las propiedades que tienen, el año de adquisición, valoración, etc.

Está claro que a esta empresa le ha afectado la burbuja inmobiliaria, es a lo que se dedica. Pero creo que teóricamente le tiene que haber afectado menos, ya que el fin de la empresa no es obtener beneficios de la especulación si no de las rentas. Supongo que los gestores de este tipo de empresas miran el valor intrínseco de los inmuebles y, si es así, no le deberían haber salido las cuentas en ciertos periodos. Un dato interesante es que en el periodo 2002-2007 se realizaron muy pocas adquisiciones. En el 2008 varias, no se a que precios. La mayoría de las adquisiciones se hicieron en los años '60, '70, '80 y '90.

Las perdidas de este año son por esas enajenaciones. Supongo que ventas de inmuebles por debajo de lo que pagaron. En el 2011 tuvieron un beneficio de 600.000 euros.

Un saludo

[Titus]

Me parece un hilo muy interesante, a ver si de verdad entran a cotizar unas cuantas SOCIMIS que puedan dar unas rentas interesantes.

Un ETF por ejemplo de estas empresas sería muy interesante, permitiría diversificar ya que de momento da un poco de miedo entrar en empresas pequeñas que no se conozcan al detalle (y el esfuerzo de entrar al detalle muy grande).

Gracias a todos por esta info

[LancasterGate]

He tenido un ratito y me he leido el documento de incorporación al MAB, aunque me he quedado en la página 42. Si alguien se lo quiere leer aquí está el link: http://entrecampos.e.telefonica.net/...mativo_mab.pdf

He copiado las frases y datos que me parecían más importantes. Las pego a continuación. Siento si no tiene mucho sentido el orden, pero las he ido copiando y pegando según leía:


Todos los activos inmobiliarios de la Compañía se encuentran, en opinión de sus gestores, en buen estado, y en la actualidad están alquilados un 78,93% de sus metros cuadrados.



No se prevé durante el presente año 2013 ningún cambio de arrendatario o rescisión de contrato de arrendamiento relevante, salvo el de la calle Asura nº 56 de Madrid, que supone un 16,8% de las rentas de la Sociedad en 2012.



Respecto de los ejercicios 2005 a 2011, la Compañía ha abonado las liquidaciones dictadas por la Administración Tributaria, que están recurridas, por un importe total de 726.891,93 euros. Esta cantidad deberá ser devuelta por la Administración Tributaria en caso de que se ganen, finalmente, los recursos.


Entrecampos no ha valorado la salvedad por el litigio que tiene la sociedad con la Administración Tributaria recogida en el informe de auditoría de 2012 y revisión limitada de 30 de abril de 2013. En el supuesto de que Entrecampos perdiese el recurso en última instancia ante la Administración Tributaria, si los activos otorgados en garantía por la sociedad a la Administración Tributaria se vendiesen al menos por el valor de tasación de dichos activos en 2011, la pérdida patrimonial para Entrecampos sería de 14,1 millones más los intereses de demora devengados hasta la fecha de la última resolución, tal como se explica en detalle en el apartado 1.19.3 y 1.20.1 de este Documento.

Valmesa ha
valorado los activos de ENTRECAMPOS a 30 de abril de 2013 en 102.145.547,46 euros.

1,59 euros (valor que está comprendido en el intervalo fijado por el experto independiente antes mencionado) y que multiplicado por el número de acciones existentes en el momento de la fijación (54.668.971 acciones), suponen un valor total de la Compañía de 86.923.664 euros.


(deuda financiera de 21.555.474,55 euros y deuda financiera neta 18.412.170,62 euros a 30 de abril de 2013)


Asimismo, es conveniente resaltar que en la actualidad ENTRECAMPOS cuenta con un 78,93% de su patrimonio (en términos de m2) alquilado a terceros y un 0,90% ocupado por la propia
ENTRECAMPOS. En relación con el patrimonio libre, tan sólo un 8,09 % lleva más de un año en
esta situación.


Durante los últimos meses se haya seguido renegociando a la baja la mayoría de los contratos que tiene suscritos la Sociedad en España


Resultado30 sept 2013
Importe Neto Cifra Negocios 4.281.268,87
Otros Ingresos Explotación 32.391,46
Gastos de Personal -362.036,06
Otros Gastos de Explotación -1.345.134,84
Amortización Inmovilizado -1.530.132,22
Gastos e Ingresos Excepcionales 4.938,11
Resultado de Explotación 1.081.295,32

Ingresos Financieros 88.401,14
Gastos Financieros -319.589,66
Resultado Financiero -231.188,52

Resultado antes de Impuestos 850.106,80


330.000 euros de Dividendo en 2011


Tomando en consideración dicho informe, la Sociedad debería haber registrado un deterioro adicional del valor de su inmovilizado material por importe de 119 miles de euros y de sus inversiones inmobiliarias por importe de 5.259 miles de euros.
Adicionalmente y como consecuencia, debería haberse revertido el impuesto diferido correspondiente a estos elementos de activo por importe 1.526 miles de euros. Por tanto, en los estados financieros intermedios a 30 de abril de 2013 adjuntos, se encuentra sobrevalorado el activo por importe de 5.378 miles de euros, el pasivo por importe de 1.526 miles de euros y el resultado antes de impuestos por importe de 3.852 miles de euros.”


Como consecuencia del actual entorno de crisis, ENTRECAMPOS ha experimentado en 2012 un incremento en los saldos deudores en un 35,7% (hasta 1.156.832,38 euros).


Edito para comentar dos cosas más:

En 2012 Entrecampos repartió un dividendo que tuvo que ser devuelto por los socios.

Por otra parte, he mirado Promorent. Se fundó en 2011, por lo que no es fácil analizarla ni comparar cifras, pero en 2011 tuvo un beneficio de 2.000 euros y en 2012 de 5.000 euros...

[PabloRF]

Lo poco que se de estas empresas es que suelen acusar los tipos de interés porque suelen estar muy endeudadas. Lo que he entendido sobre ellas (en USA) es que suelen estar muy apalancadas y su beneficio es el diferencial entre lo que pagan de hipoteca y lo que renta su inmueble.

En USA sus volatilidades son bastante altas y los inversores a largo plazo o tienen muy poco % de cartera en ellas o directamente no tienen. Nunca me he metido en un informe anual suyo, pero si que llevo tiempo siguiéndolas y desde 2009 a 2012 subieron muy bien con la QE. Desde que se ha puesto en duda el fin de los estímulos han caído mucho.

Los ratios de dividendos suelen ser bastante altos. 5% Sin problemas e incluso algunas 15%.

Personalmente, a largo plazo y por lo que veo en USA, su dividendo me atrae pero no me convence.

Si alguien sabe más o indaga estaría bien leer algo y saber mas!

Saludetes!

[LancasterGate]

Lo poco que se de estas empresas es que suelen acusar los tipos de interés porque suelen estar muy endeudadas. Lo que he entendido sobre ellas (en USA) es que suelen estar muy apalancadas y su beneficio es el diferencial entre lo que pagan de hipoteca y lo que renta su inmueble.

En USA sus volatilidades son bastante altas y los inversores a largo plazo o tienen muy poco % de cartera en ellas o directamente no tienen. Nunca me he metido en un informe anual suyo, pero si que llevo tiempo siguiéndolas y desde 2009 a 2012 subieron muy bien con la QE. Desde que se ha puesto en duda el fin de los estímulos han caído mucho.

Los ratios de dividendos suelen ser bastante altos. 5% Sin problemas e incluso algunas 15%.

Personalmente, a largo plazo y por lo que veo en USA, su dividendo me atrae pero no me convence.

Si alguien sabe más o indaga estaría bien leer algo y saber mas!

Saludetes!

Por lo que he leído hasta ahora, ninguna de las dos está muy endeudada. Su patrimonio neto es mucho mayor que el pasivo y en los dos casos tienen efectivo superior al pasivo circulante.

De lo que he visto de estas dos empresas, no me convecen mucho. No se especializan en nada. Tienen edificios, pisos, solares, plazas de aparcamiento, etc. en diferentes zonas y para diferentes sectores. No parece que sigan un criterio como los REITs americanos. Seguiré leyendo, pero de momento me gusta más los de USA.

[LancasterGate]

Hoy se estrenaba Entrecampos y ha abierto subiendo un 4,4%

http://www.expansion.com/2013/11/28/...385638564.html

[LVK]

Hoy se estrenaba Entrecampos y ha abierto subiendo un 4,4%

http://www.expansion.com/2013/11/28/...385638564.html

Pues yo con ING no he conseguido encontrarla sin embargo las otras empresas del MAB si que las veo...

[PabloRF]

Tengo muchas ganas y curiosidad por ver un estudio en profundidad sobre alguna de estas compañías.

[LVK]

Entrevista al CEO de Entrecampos. Muy interesante lo que cuenta.

http://www.estrategiasdeinversion.co...i-llega-al-mab

PD: Ojo a la entrevistadora... xD

[Ender]

A mi en estos vehículos hay una idea que me ronda.

Que la empresa deba, obligatoriamente, repartir el 80% para beneficiarse de bonificaciones fiscales parece en principio positivo ya que como accionistas nos estamos ahorrando un pico en impuestos.

Pero por otra parte de cara al crecimiento interno de la sociedad, esto obliga necesariamente a tirar de crédito y eso me gusta menos. Con esas condiciones parece más costoso acumular un buen colchón de liquidez para afrontar nuevas aventuras.

Es decir, a mi lo de tener que repartir "por obligación" un alto dividendo no lo veo tan claro. Habrá veces que a la sociedad le venga bien y en otras no tanto, pero no lo podrá eludir.

Un saludo.

[PabloRF]

Yo estaba escuchando la radio y ha salido el consejero delegado de esta nueva empresa. Le han hecho una pregunta que me ha parecido muy interesante. Con que objetivo han salido al MAB y que espera?
Básicamente su respuesta ha sido que lo han hecho porque tras la tercera generacion, este tipo de empresas familiares suelen desaparecer y que no quieren que eso ocurra. Tambien dice que salir en plena crisis les servira para afianzarse y poder acceder a credito en el futuro.

Tambien he pensado que, aunque cada vez se alquila mas, el precio medio de los alquileres esta bajando. A este tipo de empesas, eso debe afectarles. Si tienen algo sin alquilar su beneficio puede caer gravemente. Quiza es la solucion si quieres invertir en el mercado inmobiliario pero no tienes capital para entrar en ello o hacerlo sin diversificar.
Si venden algun activo, el 50% se reparte en dividendos y el 50% se reinvierte.

[Endovelico]

¿Que os parece la nueva socimi? :

http://www.invertia.com/noticias/soc...sa-2949921.htm

Por lo que parece esta es más gorda que las otras 3 anteriores , y además está metido el Soros y otros institucionales. Sale el 30 de Marzo y me estoy pensando en pegarla un tirito ¿Que información tenéis de ésta?

[escrildo]

¿Que os parece la nueva socimi? :

http://www.invertia.com/noticias/soc...sa-2949921.htm

Por lo que parece esta es más gorda que las otras 3 anteriores , y además está metido el Soros y otros institucionales. Sale el 30 de Marzo y me estoy pensando en pegarla un tirito ¿Que información tenéis de ésta?

Desconocía la salida de esta socimi, pero Soro está dentro con 92 millones. Según he leído en el artículo sale a bolsa el 19,no?

Sabeís si suele haber mucha demanda ?