Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[oregano]

No recuerdo exactamente en que punto del estallido de la burbuja inmobiliaria española pero me llamó poderosamente la atención el hecho de que el banco Santander (entonces liderado por Emilio Botín) fue el primero en vender casi todas sus sucursales y quedarse en las mismas de alquiler.

Me llamó la atención porque el resto del sector de entrada no hizo lo mismo (luego sí) y porque recordé algo que leí en el famoso "Padre rico padre pobre" de Kiyosaki donde mencionaba que McDonalds hacía un doble negocio porque vendía comida rápida y además compraba los mejores locales de las mejores calles de las mejores ciudades y parecía que daba a entender que los bienes raíces cabe mantenerlos siempre,

y me pareció contradictorio que el "Gran Banco" operara a la inversa que la "Gran Hamburguesa" y no recordaba (tampoco lo había seguido) precedentes de una actuación similar,

para resumir: Emilio Botín demostró estar en la vanguardia y supo que los inmuebles que tenía en propiedad el banco estaban muy sobrevalorados y los vendió para quedarse de alquiler lo cual quedó demostrado un tiempo después cuando cayeron casi todas las Cajas y prácticamente todo el sector optó por vender inmuebles y sedes pero ya a otro precio.

También da una idea del "intangible" que en el fondo son "los Bancos" pues parece que solo son "Confianza" "Marca" "Reputación" "Tecnología" "Apariencia" "Calidad de Servicio" ..... dicho pronto y mal: tienen poco de tangible Real.

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola oregano,

Yo también creo que los tipos de interés tan bajos han parado la caída de los precios de los pisos, pero que en algún momento se debería reanudar, porque además de los tipos está la pirámide demográfica, y todo lo que he comentado hoy en otros hilos. Para mí los precios de las viviendas siguen siendo, salvo excepciones de 500-900 euros el metro cuadrado, muy superiores a su valor.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Mr. Profit, lo decisivo es que lo dice el Banco Santander, que vende y financia pisos, y conoce perfectamente el mercado. Eso es lo que me llama la atención de esta opinión. Yo también creo que los precios de las viviendas deben bajar mucho, pero que lo diga el Banco Santander es algo a tener muy en cuenta.

kipper, si estás pagando alquiler te lo tienes que pensar. 199 euros de hipoteca está muy bien, con esa hipoteca creo que no merece la pena pagar un alquiler de 500. ¿Cuántos metros tienen esas casas, y cuál es su precio en euros?

Los alquileres también los veo muy sobrevalorados, creo que deben bajar. Y al bajar los precios de los pisos, mucha gente que está pagando un alquiler se comprará una casa y dejará de pagar el alquiler, con lo que el número de pisos en alquiler vacíos aumentará, y eso es otro factor que empujará a la baja al precio de los alquileres.


Saludos.

[oregano]

Opinión de Borja Mateo

El conocido Borja Mateo no es muy optimista con el sector, en general:

http://www.invertia.com/noticias/pisos-han-bajado-tipos-cayendo-no-imagino-haran-suban-3132632.htm

Eso sí, no es lo mismo un ático bien orientado al lado del parque del Retiro que un dúplex en Seseña al lado del cementerio de neumáticos calcinados.

El problema siempre es el mismo: No confundir Valor y Precio.

Para quien pueda interesar el bilabaíno tiene web:

http://www.borjamateo.com/

Saludos

[d_kipper_]

Hola.

Yo la verdad llevo 12 años de alquiler, y empiezo a echar en falta algo de estabilidad y una casa en condiciones. Los alquileres en Valencia ahora mismo, bueno, algo como lo que yo quiero está en los 500€, mientras he visto casas que se adecuan a lo que quiero con 199€ de hipoteca a 30 años. (Habría que sumar muebles y gastos)

El problema es que que como decís, se que a medio plazo lo mas probable es que me arrepienta si me hago con una, pero como digo, tengo muchos proyectos y sueños sobre como quiero que sea mi casa, decorarla, etc.

Sobre el alquiler, ¿como pensais que influirá en el momento en que los tipos de interés suban?

¿Subirán los alquileres porque la gente que no se anime a comprar alquile, o bajarán por algún otro motivo?

Un saludo

[Mr.Profit]

Muy interesante el aporte Gregorio.

Esto es muy importante para quienes inviertan en viviendas, ya que en general que tienen que dejar de invertir y pensar en vender (aunque habrán algunas zonas geográficas en las que por sus características y localización, sigan siendo un buen negocio a largo plazo).

Y también para quienes tengan pensado comprar una vivienda para vivir en ella, esperarse unos años hasta que baje la demanda y suban los tipos de interés es la opción más acertada.

Supongo que este será tan solo uno más de los efectos de la pirámide demográfica, pero si bien bajará la demanda de algunas cosas, subirá la demanda de otras relacionadas con la tercera edad (al menos en europa)

Saludos

[Invertirenbolsa]

El Banco Santander dice que las viviendas en España están caras

Hola,

No me cabían los matices en el titular, en concreto lo que dice es que la demanda de viviendas que hay a los precios actuales se debe a los tipos tan bajos que tenemos, y a las facilidades crediticias que dan los bancos para vender sus viviendas. Lo importante de esto es que lo diga el Banco Santander:

http://www.elconfidencial.com/mercados/2015-12-10/invertir-inmobiliario-2016-burbuja-oficinas-residencial-banca_1115181/

Salvo excepciones, como esa buhardilla de 20.000 euros que hemos comentado en un hilo de este subforo, creo que sigue siendo momento de vender las viviendas que se tengan como inversión, no de comprar viviendas como inversión. Cuando suban los tipos de interés, los precios de las viviendas lo van a notar bastante. Y eso se une a que por la pirámide demográfica a medida que pasa el tiempo va habiendo menos gente con necesidad de comprar vivienda, etc.

Por eso para mí el momento actual es momento de pensar en vender las viviendas que se tengan como inversión (salvo excepciones, como ese ejemplo).


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

joses, como dice Blopa no es el único factor. Pero influye mucho, y creo que en el futuro, cuando suban los tipos de interés, seguirá siendo un factor muy importante. No el único, pero todos los demás que contrarrestaron los tipos de interés en el pasado (la burbuja inmobiliaria, para resumir), me parece muy poco probable que se vuelvan a dar en el futuro.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

La cuestión es que el suelo sigue sin liberalizarse, y eso es muy importante. Eso lo ponía como ejemplo de hacia donde deben ir las cosas. Ese tipo de chalets en la burbuja costaban mucho más. Yo creo que la vivienda sigue cara, y que va a seguir cayendo.

Las viviendas van a caer y mucho por la pirámide demográfica que tenemos:

https://www.google.es/search?q=pir%C3%A1mide+demogr%C3%A1fica+espa%C3%B1a&biw=1920&bih=965&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwjA24v_7eXJAhVE1xQKHQVhCL4Q_AUIBigB

El que no "se baje del burro" se va a quedar con la vivienda vacía.


Saludos.

[Blopa]

hola

Estoy de acuerdo en casi todo lo que decís pero hay un tema de los tipos de interés no lo veo claro. Decís que cuando los tipos de interés vuelvan a subir los precios de la vivienda volverán a bajar y pienso lo mismo que vosotros pero hay algunas cosas que han hecho pensar.

He visto algunos gráficos y dicen lo contrario a la teoria que exponeis o por lo menos yo lo veo asi (seguramente este confundido). Por ejemplo de 2004-2007 los tipos de interés subieron y las ventas de pisos también subieron. En 2008 los tipos de interes estaban en máximos y las ventas de pisos también estaban en máximos. Desde 2008 hasta ahora los tipos de interés han ido bajando y los precios de la vivienda también han ido bajando.

Hola Joses,
entiendo que son varios los factores que influyen, entre ellos, los tipos de interés. Ahora tenemos un paro enorme que afecta a la demanda, unos cinco millones de pisos vacíos que tiran los precios hacia abajo, una legislación algo más segura para el propietario que alquila, y la gente ya no se cree, después de tantos mensajes engañosos, que los pisos vuelvan a subir y sean activos tan seguros. Si a esto le añadimos que los tipos vayan a subir en uno o dos años, creo que a largo plazo seguirán bajando. A corto, según Borja Mateo, subirán.

Saludos

[joses]

hola

Estoy de acuerdo en casi todo lo que decís pero hay un tema de los tipos de interés no lo veo claro. Decís que cuando los tipos de interés vuelvan a subir los precios de la vivienda volverán a bajar y pienso lo mismo que vosotros pero hay algunas cosas que han hecho pensar.

He visto algunos gráficos y dicen lo contrario a la teoria que exponeis o por lo menos yo lo veo asi (seguramente este confundido). Por ejemplo de 2004-2007 los tipos de interés subieron y las ventas de pisos también subieron. En 2008 los tipos de interes estaban en máximos y las ventas de pisos también estaban en máximos. Desde 2008 hasta ahora los tipos de interés han ido bajando y los precios de la vivienda también han ido bajando.

[Blopa]

Hola,
os dejo una entrevista que le hicieron a Borja Mateo hace un mes:

http://www.telemadrid.es/audio/borja-mateo-experto-inmobiliario-0

Saludos

[Ender]

Buenos días,

Llevo un par de años peinando el mercado inmobiliario en la zona donde vivo y un radio de unos 30 km y ya os digo que los precios se mueven menos que los ojos de Espinete.

Lo que está barato y se ha movido es la vivienda tipo calidades VPO 90-100 metros, 3 habitaciones, ascensor y parking. De esas hay exceso de oferta y si es cierto que ha habido ajuste a la baja. Como busques otra cosa en plan unifamiliar, adosado, chalet, etc, eso no se mueve. Esto en 2ª mano porque obra nueva de este tipo directamente ni está ni se le espera.

Al menos en mi zona si se espera ajuste yo lo esperaría contra inflación. El que no se ha bajado del burro en 8 años ya no se baja.

Saludos.

[DrExo]

Hola Gregorio,

Yo vivo en una población limítrofe con Boadilla. Son precios normales para un chalet de ese tamaño.

Edito: Añado enlace de Idealista con chalets de esa zona, cuestan 1.200€- 1.500€ el metro.

Un saludo

[h3po4]

Hola Gregorio, creo que confundes deseos con realidad . Estás hablando de chalets de unos 270-330 m2 de media y entre 340.000 y 545.000€ (más impuestos)

Según datos de Foro Consultores, en julio de 2015, en el entorno del Olivar del Mirabal había media docena de promociones, tanto en régimen de cooperativa como por iniciativa privada. Los precios absolutos, según este estudio, se mueven entre un mínimo de 340.000 euros y un máximo de 545.000, registrándose el precio medio en 431.102 euros. En cuanto a los precios por metro cuadrado, oscilan entre los 1.216 y 2.317 euros, estimándose un precio medio de 1.483 euros por metro cuadrado. Precios que, a simple vista, no parecen en absoluto desorbitados, si bien se trata de viviendas muy grandes, ya que la superficie media es de 267 metros cuadrados en régimen de cooperativa y 327 metros en promoción vendida.

Los precios por metro cuadrado siempre han sido muy inferiores en viviendas grandes que en apartamentos.

Saludos!

[Invertirenbolsa]

Hola Doctor,

Acabo de abrir un hilo porque en Boadilla los precios de las viviendas nuevas ya están en los 1.500 euros metro cuadrado:

http://www.invertirenbolsa.info/foro-inversiones/showthread.php?9340-Ya-hay-viviendas-nuevas-en-Boadilla-por-1-500-euros-metro-cuadrado&p=136551#post136551

Yo creo que esa va a ser la tendencia en las próximas décadas. Esto es sólo una anécdota, pero creo que significativa.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Ya hay viviendas nuevas en Boadilla por 1.500 euros metro cuadrado

Hola,

Esos 1.500 euros metro cuadrado son una media de varias promociones que se están desarrollando ahora:

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2015-10-30/madrid-boadilla-del-monte-plan-general-de-ordenacion-urbana_1073532/

Boadilla es un pueblo de Madrid donde la renta es alta, y las casas han sido siempre caras. Es uno de esos sitios donde "se paga el sitio, porque lo vale".

Pero con el exceso de suelo que hay los precios de la vivienda nueva están cayendo, y se acercan a los que habría con el suelo liberalizado.

Creo que la tendencia de los precios de las viviendas debe ser esta, ir hacia los 800-1.00 euros metro cuadrado. En los mejores sitios de la ciudad siempre será algo más, pero "algo más", no "cualquier cosa, sin límite".

Este ejemplo de Boadilla me parece muy significativo.


Saludos.

[DOCTOR]

El tiempo nos dará...o quitará la razón...

[Invertirenbolsa]

Hola Doctor,

Lo que trato de decir es que lo que comentamos ambos es compatible.

Es decir, los mejores barrios siempre tendrán más demanda que los más alejados. El alquiler siempre será más caro en el Barrio de Salamanca que en Seseña.

Pero eso es compatible con que baje el alquiler en el Barrio de Salamanca. Porque donde antes había 1.000 inquilinos para 800 casas, por ejemplo, ahora va a haber 500. Y los otros 300 irán al Barrio de Salamanca, pero bajando el precio del alquiler (lo mismo que a los otros 500, claro). Creo que esa es la forma correcta de interpretar la pirámide de población.

Y además pasa otra cosa, que cuanto más bajen los precios, menos inquilinos hay. Porque muchos alquilados se deciden a compra, saliendo del mercado del alquiler. Ya está pasando, y cada vez pasará más.

Sobran muchas casas para los que somos y seremos, y los precios siguen caros, tanto de venta como de alquiler. Si los precios estuvieran muy baratos sería otra cosa, pero es que siguen muy caros.

Y la localización de los inmuebles, por internet, cada vez es menos importante. Esto es algo que creo que está empezando, pero que dentro de unos años tendrá mucha más importancia.

Por poner un ejemplo, los empleados del nuevo supermercado de Amazon servirán pedidos a los barrios más céntricos de las ciudades, pero no ocuparán locales en esos barrios mientras trabajan, ni tendrán que vivir en esos barrios si quieren estar cera del trabajo. Y esto sólo está empezando.


Saludos.

[DOCTOR]

Hola,

Si, a eso me refería...si la oferta es exagerada en determinados sitios poco atractivos (tipo seseña...o valdemorrillos de abajo...si es que existe...) es evidente que los alquileres no tienen mucho futuro...y menos aún la compraventa.

Pero... "permíteme que insista"...en lugares céntricos de las ciudades, el alquiler no va a bajar de manera sostenida en el tiempo...se mantendrá un alto interés por vivir en esas poblaciones dada la movilidad geográfica a la que nos vamos a ver obligados por motivos laborales tal y como ocurre en el resto de Europa.

Resumiendo...yo sí creo que se mantendrá tal demanda...y ojo...yo no lo digo con el ánimo de invertir en viviendas para alquilar sino para constatar que el precio del alquiler no lo veo bajando en el tiempo mientras que con la compra sí que soy bastante más pesimista...y no se volverán a ver según qué precios...

Esa pirámide poblacional invertida seguirá queriendo vivir en el barrio de Salamanca...por decir un sitio de referencia...y no podrán comprar...pero si alquilar...

Saludos