Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[mariano76]

La verdad que comprar una vivienda es una tarea muy ardua, cuando compre la mia hace un año atras la verdad que fue un dolor de cabeza, espero que con el tiempo se estabilice y se facilite esta tarea.

[Invertirenbolsa]

Hola Mariano,

Yo creo que aún siguen sobrevaloradas, y lo lógico es que siguieran cayendo más.

Sigue habiendo una desproporción grande entre los precios de venta y alquiler, el valor real de las viviendas, y el poder adquisitivo de la población. Además del exceso de viviendas que hay, la pirámide demográfica de España, etc.


Saludos.

[Blopa]

Hola Mariano,

Yo creo que aún siguen sobrevaloradas, y lo lógico es que siguieran cayendo más.

Sigue habiendo una desproporción grande entre los precios de venta y alquiler, el valor real de las viviendas, y el poder adquisitivo de la población. Además del exceso de viviendas que hay, la pirámide demográfica de España, etc.


Saludos.

Hola Gregorio,
precisamente estoy leyendo estos días "La verdad del mercado inmobiliario español" de Borja Mateo (así como varios vídeos en youtube), y me estoy quedando estupefacto. Me ha gustado mucho la relación que hace de los tipos de interés y el precio de la vivienda, el valor intrínseco de los inmuebles valorándolos por su precio de alquiler, los intereses de los políticos, cajas/bancos y constructoras/promotoras para que la población no se entere de los precios reales, utilizando estadísticas basadas en precios de tasación o de oferta de venta, pero no de venta real. Todavía tengo que terminarlo y releerlo para quedarme bien con los conceptos. Pero, si ya te había leído a ti mucho de lo que comenta el autor, no había profundizado en el tema. Aunque el libro está escrito en 2010, me ha entrado cierta preocupación, ya que la mayoría de mi patrimonio está en inmuebles. Por ahora no vendo ya que en uno de ellos vivo y el otro está alquilado a personas serias. Después de un año no he tenido problemas (aunque la rentabilidad es baja: no llega al 3%), además que ya he aprendido, un poco, a no tomar decisiones en caliente. Será un tema a reflexionar con el tiempo según aprenda más de bolsa y el sistema financiero, pero he de decir que la pregunta si vender uno de ellos e invertirlo en RV, ronda mi cabeza. Ya sé tu opinión al respecto, y con esta lectura me encuentro algo más cerca de tu parecer. Con el tiempo, reflexión y conocimientos, espero tomar una decisión.
Dejo este vídeo de él en la misma linea: https://www.youtube.com/watch?v=g81E...ature=youtu.be
Un saludo y gracias

[seroc]

Yo he visto pisos de 90 metros a 30000€ en el pueblo de al lado de donde vivo(antes valian 120000),o sea que han bajado de lo lindo.

Un saludo.

[Javi121]

Hola, yo creo que la vivienda sigue sobrevalorada y los alquileres también.

Lo de los alquileres es fácil de comprender ya que la inseguridad jurídica del propietario hace que éste le tenga miedo a alquilar y la oferta sea escasa.

En las zonas que controlo he visto precios de venta reales ( ojo precios de venta, he tenido acceso a ellos ) por debajo del 50% desde el 2.007. Centro de gran ciudad y zonas de playa en primera línea.

Pero actualmente estoy viendo subida de precios de oferta ( no de venta, no he tenido acceso a ninguno hasta el momento ).

Es curioso pero estas subidas en algún caso son bastantes pronunciadas, en estas zonas que controlo ya es muy difícil encontrar oferta a precios parecidos al de no hace muchos meses.

Igual es un calentón puntual o luego el precio al que realmente se hace la transacción es otro muy diferente pero es lo que puedo aportar.

Saludos

[DOCTOR]

Hola Javi, yo sin embargo soy de la opinión que los alquileres no van bajar o si bajan lo harán en zonas de mucha oferta o poco atractiva por su localización.
El alquiler es el futuro en España bajo mi punto de vista ya que las condiciones laborales harán que la mayoría no se pueda plantear comprar un piso por este motivo...
Por cierto...en el resto de Europa es así...

[Javi121]

Hola DOCTOR, de acuerdo contigo, no creo que bajen, aunque los veo sobrevalorados.

Lo que pasa es que creo que el motivo es el que comenté de la inseguridad jurídica del propietario principalmente. Si hubiera unas leyes muy claras para que el propietario no tuviera miedo a alquilar y no estuviera a merced de un inquilino deshonesto otro gallo cantaría y si bajarían.

También la ley debería de proteger al inquilino honesto contra algún propietario abusador por supuesto, pero creo que aquí en España el problema va más por el lado de la inseguridad del propietario.

Pero ahí tenemos a nuestro políticos otra vez interesándole todo lo contrario, que la gente no alquile y que compre, que compre.......

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola,

Blopa, en el que vives yo me lo quedaría. Ese no lo vendería. Piensa que no es fácil vender y recomprar un inmueble, tienes muchísimos costes. Tendría que caer mucho para que no perdieras, y aún así tendría que compensar las molestias, etc. Creo que la casa donde vives la debes mantener y no preocuparte por ella.

El alquilado yo sí pensaría en venderlo para invertirlo en Bolsa. No tomes decisiones precipitadas, pero ve pensando en ello, en qué invertirías el dinero, etc.

Gracias por los datos, Javi. Quizá los tipos a 0 en los depósitos estén haciendo que haya gente que pase de depósitos a pisos, pero no me parece recomendable.

Los precios los determina la oferta y la demanda. Doctor, mírate un gráfico de la pirámide poblacional de España:

http://populationpyramid.net/es/espa%C3%B1a/2015/

No va a ver menos pisos que ahora, sino más. Y cada día que pasa hay mucha menos gente que necesita comprar o alquilar una casa. Esto es muy claro.

Yo creo que dentro de 10-20 años los precios de venta y de alquiler muy posiblemente estén por debajo de los actuales, sobre todo en términos de poder adquisitivo. Puede haber algún rebote en algún momento. Pero no va a haber gente para "llenar" todas las casas que quieren ser alquiladas y vendidas, más todas las que se irán quedando vacías por herencias y demás.

Para mí ese gráfico lo dice todo.


Saludos.

[DOCTOR]

Hola,

Si, a eso me refería...si la oferta es exagerada en determinados sitios poco atractivos (tipo seseña...o valdemorrillos de abajo...si es que existe...) es evidente que los alquileres no tienen mucho futuro...y menos aún la compraventa.

Pero... "permíteme que insista"...en lugares céntricos de las ciudades, el alquiler no va a bajar de manera sostenida en el tiempo...se mantendrá un alto interés por vivir en esas poblaciones dada la movilidad geográfica a la que nos vamos a ver obligados por motivos laborales tal y como ocurre en el resto de Europa.

Resumiendo...yo sí creo que se mantendrá tal demanda...y ojo...yo no lo digo con el ánimo de invertir en viviendas para alquilar sino para constatar que el precio del alquiler no lo veo bajando en el tiempo mientras que con la compra sí que soy bastante más pesimista...y no se volverán a ver según qué precios...

Esa pirámide poblacional invertida seguirá queriendo vivir en el barrio de Salamanca...por decir un sitio de referencia...y no podrán comprar...pero si alquilar...

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola Doctor,

Lo que trato de decir es que lo que comentamos ambos es compatible.

Es decir, los mejores barrios siempre tendrán más demanda que los más alejados. El alquiler siempre será más caro en el Barrio de Salamanca que en Seseña.

Pero eso es compatible con que baje el alquiler en el Barrio de Salamanca. Porque donde antes había 1.000 inquilinos para 800 casas, por ejemplo, ahora va a haber 500. Y los otros 300 irán al Barrio de Salamanca, pero bajando el precio del alquiler (lo mismo que a los otros 500, claro). Creo que esa es la forma correcta de interpretar la pirámide de población.

Y además pasa otra cosa, que cuanto más bajen los precios, menos inquilinos hay. Porque muchos alquilados se deciden a compra, saliendo del mercado del alquiler. Ya está pasando, y cada vez pasará más.

Sobran muchas casas para los que somos y seremos, y los precios siguen caros, tanto de venta como de alquiler. Si los precios estuvieran muy baratos sería otra cosa, pero es que siguen muy caros.

Y la localización de los inmuebles, por internet, cada vez es menos importante. Esto es algo que creo que está empezando, pero que dentro de unos años tendrá mucha más importancia.

Por poner un ejemplo, los empleados del nuevo supermercado de Amazon servirán pedidos a los barrios más céntricos de las ciudades, pero no ocuparán locales en esos barrios mientras trabajan, ni tendrán que vivir en esos barrios si quieren estar cera del trabajo. Y esto sólo está empezando.


Saludos.

[DOCTOR]

El tiempo nos dará...o quitará la razón...

[Invertirenbolsa]

Ya hay viviendas nuevas en Boadilla por 1.500 euros metro cuadrado

Hola,

Esos 1.500 euros metro cuadrado son una media de varias promociones que se están desarrollando ahora:

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2015-10-30/madrid-boadilla-del-monte-plan-general-de-ordenacion-urbana_1073532/

Boadilla es un pueblo de Madrid donde la renta es alta, y las casas han sido siempre caras. Es uno de esos sitios donde "se paga el sitio, porque lo vale".

Pero con el exceso de suelo que hay los precios de la vivienda nueva están cayendo, y se acercan a los que habría con el suelo liberalizado.

Creo que la tendencia de los precios de las viviendas debe ser esta, ir hacia los 800-1.00 euros metro cuadrado. En los mejores sitios de la ciudad siempre será algo más, pero "algo más", no "cualquier cosa, sin límite".

Este ejemplo de Boadilla me parece muy significativo.


Saludos.

[Invertirenbolsa]

Hola Doctor,

Acabo de abrir un hilo porque en Boadilla los precios de las viviendas nuevas ya están en los 1.500 euros metro cuadrado:

http://www.invertirenbolsa.info/foro-inversiones/showthread.php?9340-Ya-hay-viviendas-nuevas-en-Boadilla-por-1-500-euros-metro-cuadrado&p=136551#post136551

Yo creo que esa va a ser la tendencia en las próximas décadas. Esto es sólo una anécdota, pero creo que significativa.


Saludos.

[h3po4]

Hola Gregorio, creo que confundes deseos con realidad . Estás hablando de chalets de unos 270-330 m2 de media y entre 340.000 y 545.000€ (más impuestos)

Según datos de Foro Consultores, en julio de 2015, en el entorno del Olivar del Mirabal había media docena de promociones, tanto en régimen de cooperativa como por iniciativa privada. Los precios absolutos, según este estudio, se mueven entre un mínimo de 340.000 euros y un máximo de 545.000, registrándose el precio medio en 431.102 euros. En cuanto a los precios por metro cuadrado, oscilan entre los 1.216 y 2.317 euros, estimándose un precio medio de 1.483 euros por metro cuadrado. Precios que, a simple vista, no parecen en absoluto desorbitados, si bien se trata de viviendas muy grandes, ya que la superficie media es de 267 metros cuadrados en régimen de cooperativa y 327 metros en promoción vendida.

Los precios por metro cuadrado siempre han sido muy inferiores en viviendas grandes que en apartamentos.

Saludos!

[DrExo]

Hola Gregorio,

Yo vivo en una población limítrofe con Boadilla. Son precios normales para un chalet de ese tamaño.

Edito: Añado enlace de Idealista con chalets de esa zona, cuestan 1.200€- 1.500€ el metro.

Un saludo

[Ender]

Buenos días,

Llevo un par de años peinando el mercado inmobiliario en la zona donde vivo y un radio de unos 30 km y ya os digo que los precios se mueven menos que los ojos de Espinete.

Lo que está barato y se ha movido es la vivienda tipo calidades VPO 90-100 metros, 3 habitaciones, ascensor y parking. De esas hay exceso de oferta y si es cierto que ha habido ajuste a la baja. Como busques otra cosa en plan unifamiliar, adosado, chalet, etc, eso no se mueve. Esto en 2ª mano porque obra nueva de este tipo directamente ni está ni se le espera.

Al menos en mi zona si se espera ajuste yo lo esperaría contra inflación. El que no se ha bajado del burro en 8 años ya no se baja.

Saludos.

[Blopa]

Hola,
os dejo una entrevista que le hicieron a Borja Mateo hace un mes:

http://www.telemadrid.es/audio/borja-mateo-experto-inmobiliario-0

Saludos

[joses]

hola

Estoy de acuerdo en casi todo lo que decís pero hay un tema de los tipos de interés no lo veo claro. Decís que cuando los tipos de interés vuelvan a subir los precios de la vivienda volverán a bajar y pienso lo mismo que vosotros pero hay algunas cosas que han hecho pensar.

He visto algunos gráficos y dicen lo contrario a la teoria que exponeis o por lo menos yo lo veo asi (seguramente este confundido). Por ejemplo de 2004-2007 los tipos de interés subieron y las ventas de pisos también subieron. En 2008 los tipos de interes estaban en máximos y las ventas de pisos también estaban en máximos. Desde 2008 hasta ahora los tipos de interés han ido bajando y los precios de la vivienda también han ido bajando.

[Blopa]

hola

Estoy de acuerdo en casi todo lo que decís pero hay un tema de los tipos de interés no lo veo claro. Decís que cuando los tipos de interés vuelvan a subir los precios de la vivienda volverán a bajar y pienso lo mismo que vosotros pero hay algunas cosas que han hecho pensar.

He visto algunos gráficos y dicen lo contrario a la teoria que exponeis o por lo menos yo lo veo asi (seguramente este confundido). Por ejemplo de 2004-2007 los tipos de interés subieron y las ventas de pisos también subieron. En 2008 los tipos de interes estaban en máximos y las ventas de pisos también estaban en máximos. Desde 2008 hasta ahora los tipos de interés han ido bajando y los precios de la vivienda también han ido bajando.

Hola Joses,
entiendo que son varios los factores que influyen, entre ellos, los tipos de interés. Ahora tenemos un paro enorme que afecta a la demanda, unos cinco millones de pisos vacíos que tiran los precios hacia abajo, una legislación algo más segura para el propietario que alquila, y la gente ya no se cree, después de tantos mensajes engañosos, que los pisos vuelvan a subir y sean activos tan seguros. Si a esto le añadimos que los tipos vayan a subir en uno o dos años, creo que a largo plazo seguirán bajando. A corto, según Borja Mateo, subirán.

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola,

La cuestión es que el suelo sigue sin liberalizarse, y eso es muy importante. Eso lo ponía como ejemplo de hacia donde deben ir las cosas. Ese tipo de chalets en la burbuja costaban mucho más. Yo creo que la vivienda sigue cara, y que va a seguir cayendo.

Las viviendas van a caer y mucho por la pirámide demográfica que tenemos:

https://www.google.es/search?q=pir%C3%A1mide+demogr%C3%A1fica+espa%C3%B1a&biw=1920&bih=965&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwjA24v_7eXJAhVE1xQKHQVhCL4Q_AUIBigB

El que no "se baje del burro" se va a quedar con la vivienda vacía.


Saludos.