Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[Arkad86]

Hola Pablus,

Interesante artículo el que has puesto, que está en linea con las razones principales (junto con la liberalización del suelo) que Gregorio argumentaba unas páginas más atrás, y que tienen mucho sentido.

Este tema a mi me interesa mucho porque me parece que es un punto muy importante en la vida de una persona. Y es por eso mismo que el problema me parece muy complejo de analizar, a pesar de las contundentes razones del artículo, porque la vivienda se trata de una necesidad básica y eso hace que la ecuación sea muy compleja. Intentaré explicarme, y para ello expondré el caso de Madrid (mi ciudad de residencia, e imagino que la de muchos, sobre todo por que es donde se concentra gran parte del trabajo de estepaís):
Yo creo que la situación actual en Madrid es un auténtica locura para la gran mayoría de la población. Para mi comprar una vivienda en Madrid conlleva consigo un sacrificio enorme y creo que es inasumible (al no ser que no estés dentro de la media de la población y estemos suponiendo de ejemplo una pareja con dos buenos sueldos, o que los padres hayan ayudado directa o indirectamente (ejemplo de indirectamente: hijos viviendo en casadurante muchos años por lo que pueden ahorrar cantidades importantes) a pagaruna buena entrada del piso).

El alquiler es un disparate, carísimo y encima la calidad de los inmuebles en muchos casos deja bastante que desear. Ante lo caro que está lacompra de la vivienda muchos defienden la opción del alquiler, pero es que este es caro, y además que considero que el alquiler está muy bien durante un tiempo o según tus circunstancias (p.ej eres funcionario, estás viviendo en Madrid pero en unos años tienes pensado cambiar de provincia con un trabajo estable como es el de un funcionario). En mi caso particular ya 12 años de mi vida pagando alquiler y ves la cantidad de dinero que te ha dejado en alquileres y como que no hace mucha gracia…, pero es el mal menor, porque la compra de vivienda es inasumible.
Creo que no es buen momento para comprar vivienda, por lo que esperamos que se produzca una caída de precios para intentar comprar, pero hay muchos interrogantes:

• 1)Cuando se producirá esa caída (cuando hablo decaída me refiero a una caída fuerte, de al menos un 30-35% sobre el precio actual)de precios (por las razones argumentadas por el artículo u otras varias)?Porque de nada me sirve que se produzca dentro de 20 años…En bolsa, si ves que hay una alta sobrevaloración del mercado puedes esperar en liquidez a que corrija, pero una persona que tiene 35-40 años no puede esperar indefinidamente porque estamos hablando de una necesidad básica, la vivienda, por lo que tardeo temprano esa persona comprará su vivienda (conllevando un sacrificio enorme y vivir al límite) y esto en definitiva retroalimenta el sistema lo que hace que no sea tan fácil que el precio baje a niveles razonables de compra.
• 2)Suponiendo que los tipos de interés suban, que subirán, la gente no podrá asumir los precios actuales de la vivienda por lo que hace pensar que la vivienda bajará. Pero a fin de cuentas en mi opinión se pagará “lo mismo”, es decir, lo que te ahorras en vivienda lo pagarás en unos intereses más altos por la hipoteca.
• 3)Liberalización del suelo: esto si que puede suponer una gran revolución, habría que verlo... Me explico: el trasfondo que hay detrás de la liberalización es que el suelo será más barato (y esto supuestamente repercutirá en el precio final al comprador de la vivienda) y además se podrá generar más oferta. Pero mi cuestión es: es que ahora no hay suficiente oferta? Enserio? No hay casas ni pisos vacíos? No hay suficiente vivienda a la venta? Yo creo que hay mucha, pero que mucha, oferta (de hecho no creo que haya más demanda que oferta. Por cierto, no creo que se necesite más oferta, sino menos demanda, todavía menos, para corregir el problema) y no por ello el valor de la vivienda ha caído y es precisamente porque la gente al final acaba comprando por lo que decía antes, es una necesidad básica (y ojo! que si que es cierto que hay gente que compra con el objetivo de alquilar y sacar rentabilidad y eso retroalimenta más aún el sistema, pero me parece que es algo más focalizado en algunas áreas dentro de una gran ciudad como Madrid (por ejemplo el centro, con Airbnb)).

En conclusión, es un tema muy complejo pero yo tengo lasensación de que independientemente de las circunstancias, el precio de lavivienda siempre ha tendido a ajustarse dentro en unos márgenes (en mi opinión muy elevados/exigentes, incluso los márgenes inferiores conseguidos en caídas temporales del precio de la vivienda) según el salario familiar. Esto explica el por qué antes con el sueldo de una persona sepodía pagar una casa, y ahora en la sociedad en la que en muchos casos trabajanlos dos de la pareja, con el doble de dinero el esfuerzo económico para adquirir una vivienda es similar; es decir el precio de la vivienda se ajustaal salario familiar principalmente (salvo que la demanda baje mucho). En el artículo se plantean soluciones o posibles escenarios para que el precio de la vivienda baje, al igual que hace 40 o 50 años alguien podría pensar como solución para que la vivienda fuese más asumible por una familia: “si se abriesen más oportunidades en el mundo laboral para la mujer, entonces en un matrimonio trabajando hombre y mujer aportarían el doble de ingresos a la economía familiar y pagar una hipoteca no supondría mucho esfuerzo” y se ha visto que no ha sido así por lo que decía al principio de este párrafo….
Además, como decía antes, por ser una necesidad básica la gente está dispuesta a asumir mayores riesgos y de ahí pagar precios mayores que no son acordes a sus ingresos.

Para mi el gran problema está en que la población estádemasiado concentrada en ciertas áreas/ciudades como consecuencia de la poca diversificación a lo largo del territorio nacional de empresas, empleo y puestos de trabajo; y esto supone una gran presión alcista del precio de la vivienda en dichas áreas. Si por ejemplo yo tuviese el trabajo que tengo, con mi salario, y una cierta estabilidad en Toledo o Ciudad Real, por ejemplo,adquirir una vivienda allí no creo que me supusiese un problema con el precio que allí tiene la vivienda. Si se consiguiese “descentralizar” todo de esasgrandes áreas/ciudades creo que el precio de la vivienda bajaría bastante endichas áreas/ciudades que es donde realmente hay una alta sobrevaloración de la vivienda, pero veo casi imposible que eso ocurra…L

Y no nos podríamos olvidar de lo que todos sabemos: en este país no hay mucha cultura financiera, la gente es de querer ganar dinero fácil y rápido, del ladrillazo, de especulación con la vivienda...y eso parece que va en el ADN español y no veo fácil que se cambie esa mentalidad en muchos años (ojala me equivoque!)

De momento yo sigo en la trinchera sin decidirme a comprar porque lo veo inasumible,pero el tiempo juega en mi contra….seguiremos el tema y veremos que pasa J. Creo que bajará, perola cuestión es cuando y cuanto bajará. Espero que más gente se anime a dar supunto de vista de este tema tan importante.

Un saludo!

[RWA]

Empiezan a llegar noticias desde el otro lado del atlántico:

Cae el precio de las viviendas en EEUU

https://www.libremercado.com/2018-07-31/el-sector-inmobiliario-en-estados-unidos-se-frena-cae-el-precio-de-las-viviendas-1276622737/

[Pablus]

Últimamente viendo cómo están subiendo los alquileres, que en el fondo es una medida de la rentabilidad de un inmueble (su "dividendo"), no puedo evitar pensar que estamos entrando en otra burbuja. En algunos sitios ha subido un 15-20% en un año. Pero es que en ciudades normales/pequeñas, puede perfectamente haber subido un 6-10% en un año, y seguimos. Si sube el alquiler, va a tirar de los precios hacia arriba. Hoy, por casulidad he dado con un artículo:

Hacia la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España
https://blogs.elconfidencial.com/mercados/telon-de-fondo/2018-07-04/burbuja-inmobiliaria-espana_1587524/

El contenido es interesante. Pego un párrafo, pero merece la pena leérselo entero.

"No hace falta ser un lince para entender que si hubo una burbuja inmobiliaria con los tipos al 4% será mucho mayor con los tipos a cero. Y no hay que ser Warren Buffett para darse cuenta que la enorme cantidad de dinero que está en depósitos “remunerados” al 0% no se quedará ahí eternamente. Muchos ahorradores esperan porque mantienen la esperanza de que suban los tipos de interés, pero, cuando comprueben que va para largo, y ante la falta de buen asesoramiento financiero, la mayor parte de ese dinero buscará rentabilidad en el “ladrillo”. De hecho lleva tiempo ocurriendo y explica, junto con el crecimiento del turismo, la recuperación de la economía española."

Estoy de acuerdo con el autor en que, si la gente no tiene educación financiera para, por ejemplo, invertir en acciones, lo que la gente "entiende fácil" es el ladrillo. Una subida imparable del alquiler (que hace también que quien vivía feliz de alquiler se plantee comprar, porque el alquiler es sangrante), sumado a una recuperada facilidad de los bancos para dar hipotecas, junto con la normalización de las hipotecas a 40 años, creo que es la receta perfecta para liarla otra vez.

¿Qué opináis?

[End_fdz]

Hola, alguien sabe realmente porque en los medios de comunicación se habla de que la vivienda está subiendo, que es muy rentable comprar para alquilar,... y luego los bancos están vendiendo sus propiedades a fondos?

Si realmente van a subir tanto y es tan rentable, por qué los bancos se deshacen de las viviendas?

Ahí posiblemente la respuesta esté en el plazo, venden que es rentable a largo plazo (que no lo es) pero los bancos venden ya porque necesitan dinero ahora.

[JBTC]

Hola, alguien sabe realmente porque en los medios de comunicación se habla de que la vivienda está subiendo, que es muy rentable comprar para alquilar,... y luego los bancos están vendiendo sus propiedades a fondos?

Si realmente van a subir tanto y es tan rentable, por qué los bancos se deshacen de las viviendas?

[Pandora]

Precisamente los salarios limitan más el precio del alquiler que el de compra, ya que en el alquiler no interviene el crédito.
Aquí otras noticias que van en el sentido contrario a la tuya:

La demanda de vivienda de alquiler cae un 36% en un año por el alza de precios, según Fotocasa

https://www.eldiario.es/economia/demanda-vivienda-alquiler-precios-Fotocasa_0_773772801.html

La burbuja del alquiler está redirigida por fondos y bancos

https://www.elboletin.com/noticia/162182/nacional/la-burbuja-del-alquiler-esta-redirigida-por-fondos-y-bancos.html

Los alquileres ya están bajando en algunas zonas del centro de Madrid y Barcelona

https://www.libremercado.com/2018-06-05/los-alquileres-ya-estan-bajando-en-algunas-zonas-del-centro-de-madrid-y-barcelona-1276619775/

Cien desahucios al día por no pagar el alquiler y 60 por el impago de la hipoteca

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-06-07/desahucios-alquiler-hipoteca_1575323/

En mi opinión, tarde o temprano (espero que cuanto menos tarde mejor) volverán los descensos de precios tanto de alquiler como de compra.

Un saludo

[DOCTOR]

Los bajos salarios hunden la vivienda en propiedad a niveles históricos

https://www.elconfidencial.com/economia/2018-06-24/vivienda-propiedad-alquiler-jovenes-salarios-condiciones-laborales-ine-movilidad-hipotecas-tipos-de-interes-espana-ue-familia_1582689/

A esto es a lo que siempre me refiero Goyo. Bajos salarios...movilidad geográfica...cada vez menos jóvenes optan por comprar...por lo que el alquiler no va a bajar en las grandes ciudades...

[oregano]

No sigo el tema vivienda pero sí he observado que en BCN los precios de los pisos ofertados ya hace tiempo que están al nivel de 2007 si no más.

Hay zonas de gran demanada por estar cerca de la playa. La "Barceloneta" siempre fue un barrio obrero de pisos pequeños en calles estrechas sin ascensor, los llamados "quart de pis o quarts de casa" (cuarto de piso--->28 m2 útiles). Pues bien, mirad los precios del año pasado 2017 o los más recientes del presente 2018.

Parecen casos extremos pero mirad lo que hace poco ha publicado vozpopuli

Recuerdo perfectamente en 2012-2013-2014 la avalancha (avalancha y me quedo corto) de ofertas de compradores de pisos en Barcelona. Recuerdo que pensé: "sin duda estamos en el suelo de precios de pisos en BCN". Luego ya pasó la demanada sobre todo de agencias extranjeras, llegó airbnb y los precios empezaron a dispararse.

Saludos

[Husar]

Sin embargo tu tp das ningún dato que reafirme tu punto de vista. Es decir, exiges a los demás que aporten datos fehacientes, rechazas los artículos que se publican con datos pero no aportas otra cosa que tu opinión.
Te puedo asegurar que en la almendra de la M30 eso son los precios de los pisos (descontado sotanos y zulos).
Saludos
I.

Ps. El precio final es una media. Si un pisazo en castellana cuesta 2000 y un estudio 1000, el precio medio es de 1500.

[Husar]

Hola Maria
Relajate hombre, Gregorio tan solo se ha hecho eco de una noticia y yo que estoy de alquiler te puedo decir que los precios han subido una barbaridad. Yo opino que no se va a liberalizar el suelo y menos Con este gobierno pues Se le acabaría la gallina de los huevos de oro a la casta política
saludos
I

[albertolanza55]

Resumiendo mucho, y por supuesto aceptando que hay matices, para la mayoría de nosotros comprar vivienda es una mala decisión
Pirámide de población invertida, envejecimiento de la población, 50% tasa de paro juvenil, tasa de paro estructural creciente y sueldos a la baja (tendencia que seguirá por muchos años por la automatización y robotización), etc etc

Además, el otro día leí no sé donde, que en España hace falta otro Boom de la construcción, porque de todas las viviendas que hay construidas actualmente, como el 80% tenían más de 20 años (o algo así) y el 40% más de 40 años (o por ahí). El tema es que como se ha construido "poco" los últimos 10 años (que ojo, la crisis fue en el 2007...que ya ha llovido) el parque de viviendas se ha quedado anticuado. Sin contar con que la calidad de casi todo lo construido enre pongamos el 2003 y el 2007...fue malisima.

Por otro lado, cuantos amigos y familiares vuestros se encuentran en la situación de tener un hijo, ninguno...esos hijos únicos, van a heredar 2, 3 4 viviendas...(de los abuelos, padres, etc).

Sinceramente en cuanto suban los tipos y no digo nada si se complica el empleo o la situación económica...los precios deberían caer mucho. Además hay mucho especulador comprando viviendas para alquilar, y para alquiler turistico, llamados por los "altos" precios de los alquielres...a alguno quizá le salga bien, la mayoría perderán pasta y alguno que otro...se caerá con todo el equipo.

Sin contar con todo lo que cuesta mantener una vivienda, que no se piensa en ello nunca, seguro, comunidad, IBI, los gastos de luz, agua, etc el tiempo que no tengas el piso alquilado, hay que meter la tasa de mora, que creo que andaba en el 17%, impagos, desperfectos, deterioros, amortizaciones, depreciaciones, derramas, subida de la hipoteca si la tienes a variable, etc etc

por supuesto hay matices y excepciones, Si compras un piso en la playa por 60.000 euros y lo consigues alquilar por 1000 euros la quincena, pues has hecho un gran negocio, pero sinceramente, intentar sacar rentabilidad a una vivienda con todas las variables que tiene es como jugar a la lotería

Mala idea comprar vivienda. Saludos!

[Invertirenbolsa]

Hola,

Aikurn, interesante la anécdota que cuentas del BBVA y el Santander en 2007. Piensa que los bancos son los que tienen los mejores datos, y antes que nadie, de cómo evoluciona la venta de inmuebles en cada momento.

Pandora, ojalá fuera verdad que a partir de mediados de 2018 esos grandes fondos que compraron grandes cantidades de viviendas hace unos años los vendan en masa y hagan bajar los precios. Pero no lo sé, es difícil saber qué tienen pensado. Ojalá fuera verdad, se supone que ya dentro de poco veremos si sucede, o no.

Husar, te explico cómo veo yo las cosas que comentas.

1) Los políticos que se han enriquecido durante décadas con la intervención del suelo seguro que no quieren liberalizar el suelo. Pero pueden pasar 2 cosas:

Una es que sean sustituidos por otros políticos nuevos que sí lo hagan.

La segunda es que se vean obligados a hacerlo. Piensa que tampoco querían privatizar las cajas de ahorros, y lo hicieron. Y no querían privatizarlas entre otras cosas porque sabían que la privatización de las cajas de ahorros iba a suponer el ingreso en prisión de muchos de esos políticos, como así ha sido, y sigue siendo.


2) El precio del dinero está bajo, pero eso no quiere decir que no vaya a subir nunca. Lo más probable es que suba. Pero aún con dinero bajo y suelo liberalizado, los precios caerían.


3) Yo veo difícil que haya una nueva burbuja. Creo que los tipos bajos lo que han hecho es retrasar la caída definitiva de los precios, pero no creo que se vaya a formar otra burbuja.


4) Creo que cada día menos gente piensa que la vivienda es la mejor inversión. Sí que se pensó en el pasado, y aún hoy hay gente que lo sigue creyendo, pero cada vez menos. Y en estas cosas lo que importa es la tendencia, y la tendencia es que cada vez más gente invierte en Bolsa y menos en viviendas.



RWA, sí que se está intentando que la gente compre (porque hay mucho que vender, como esos fondos que comenta Pandora), pero yo veo un ambiente completamente diferente al de los primeros años de este siglo.


aprendiz, en España hay muchísimo suelo. Pero muchísimo. Incluso en el centro de las ciudades hay más del que cree la gente.

estmes, yo creo que reduciendo el gasto de los Ayuntamientos el IBI se puede suprimir.


JBTC, creo que aciertas en que están intentando calentar los precios, porque hay mucho que vender (los bancos ya relativamente poco, pero si lo venden otros darán la hipoteca). Por eso es necesario liberalizar el suelo.

La intervención del suelo es una de las mayores inmoralidades que se han cometido contra la población, y más pronto que tarde la gente se dará cuenta, y el suelo será liberalizado. Igual que las cajas de ahorros fueron privatizadas.

Este dato es importante para ver los "fundamentales" de la vivienda:

http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/9172661/05/18/Los-hogares-de-Madrid-ya-dedican-mas-del-60-de-su-salario-al-pago-del-alquiler.html

Dice que los hogares de Madrid que viven de alquiler ya dedican el 60% del sueldo al alquiler.

Esto es un auténtico disparate, que se tiene que corregir.

Ya es mucho dedicar el 30% del sueldo a comprar una casa. Y es comprar, que algún día es tuya, y dejas de pagar ese 30%.

Pero dedicar el 60% a vivir en una casa que jamás será tuya no tiene ni pies ni cabeza. La gente que lo hace no tiene más remedio, por culpa de la intervención del suelo. Pero que la gente se vea obligada a pagar esas cantidades por el alquiler de una vivienda es una inmoralidad que creo que va a terminarse con toda seguridad. Algo así no se puede mantener, a medida que se vaya extendiendo lo que es la liberalización del suelo más y más gente la pedirá. Y llegará, como llegó la privatización de las cajas de ahorros.

Y en cuanto a la liberalización del suelo, mirad lo que nos cuenta aquí mval:

http://www.invertirenbolsa.info/foro-inversiones/showthread.php?12375-NUEVO-LIBRO-La-Econom%EDa-funcionar%E1-cuando-T%DA-la-entiendas-quot/page4

Según dice, y parece que tiene muy buena información, los técnicos de las administraciones públicas ya están caminando hacia la liberalización del suelo, dando pasos concretos en esa dirección. Yo no esto no lo sabía, cuando lo leí me llevé una muy agradable sorpresa.

El engaño de la intervención del suelo no se puede mantener de forma indefinida. La ha arruinado la vida a mucha gente, y hay que acabar con ello lo antes posible, liberalizando el suelo y abaratando de verdad el precio de una necesidad básica y esencial como es la vivienda.

Porque la vivienda no es una inversión (o no debe serlo), sino que es una necesidad básica y esencial, que debe abaratarse todo lo posible.


Saludos.

[Colodro]

Y esto me lleva a la recurrente pregunta que me hago todos los meses: mejor dedicar el ahorro a amortizar o sigo invirtiendo en Bolsa?

Lo que invierto en Bolsa me da una rentabilidad del 4-5%. Pero si amortizo deuda, el retorno líquido (la caja que nos deja mensualmente) es superior y vamos bajando deuda (supone unos dos años de nuestros salarios, con un interés actual que ronda el 0,35%)

Sin embargo, la hipoteca se va pagando casi sola y los dividendos actuales igualan la cuota mensual (no los gastos).

Ya digo que es una pregunta recurrente: de momento sigo dedicando mi ahorro a Bolsa y si algún mes tenemos un excedente, amortizamos deuda.

Pagando un 0,35% la opción financieramente mejor sería que destinaras a la inversión en bolsa las cantidades que potencialmente podrían ir a amortizar la hipotecas. Es decir, si amortizas hipoteca te ahorras un 0,35%, pero dejarías de ingresar una cantidad a través de dividendos que podría ser de por ejemplo el 7% si invirtieras hoy en Endesa.

Dentro de no muchos años lo lógico sería que el interés que tengas que pagar ya no sea del 0,35%, pero los dividendos que recibas serán probablemente mayores a los que obtienes ahora.

Saludos!

[Dr. Seldon]

Hay varias formas de ver esto y creo que hay que considerarlas todas porque cada una te aporta información diferente. Lo ideal es separar varios efectos:

1) Para calcular la rentabilidad sin tener en cuenta el apalancamiento. Lo de siempre, calculas lo que obtienes del alquiler (quitando todos los gastos e impuestos relacionados, sin quitarle los intereses de la hipoteca) y lo divides por el valor del piso (con o sin gastos de compraventa, yo prefiero ponerlos). Con esto puedes comparar la rentabilidad del inmueble con la rentabilidad de otros inmuebles en otras zonas, o con otras inversiones.

2) Ahora haces lo mismo pero quitando los intereses de la hipoteca a lo que obtienes por alquiler y lo divides por el valor del piso. Esto te da tu rentabilidad real sobre el capital "arriesgado" que no aportado inicialmente. Esta es más baja que la anterior claramente, y a medida que pase el tiempo tenderá a la del punto 1). Esta rentabilidad no es susceptible de ser comparada directamente con otro tipo de inversiones porque depende mucho de tu tipo de apalancamiento (el grado, el interés).

3) La rentabilidad sobre el capital aportado. En 2) divides por el capital aportado en lugar de por el valor del inmueble. Esto te dará una rentabilidad inicial muy alta, que a medida que vayas aportando capital se irá reduciendo y tenderá a la rentabilidad del punto 1).

El peligro del apalancamiento es dejarse llevar por la rentabilidad del punto 3), cuando si uno quiere ser prudente, la rentabilidad que hay que considerar tiene que ser siempre la que tiene en cuenta el capital arriesgado.

Y esto me lleva a la recurrente pregunta que me hago todos los meses: mejor dedicar el ahorro a amortizar o sigo invirtiendo en Bolsa?

Lo que invierto en Bolsa me da una rentabilidad del 4-5%. Pero si amortizo deuda, el retorno líquido (la caja que nos deja mensualmente) es superior y vamos bajando deuda (supone unos dos años de nuestros salarios, con un interés actual que ronda el 0,35%)

Sin embargo, la hipoteca se va pagando casi sola y los dividendos actuales igualan la cuota mensual (no los gastos).

Ya digo que es una pregunta recurrente: de momento sigo dedicando mi ahorro a Bolsa y si algún mes tenemos un excedente, amortizamos deuda.

[JBTC]

Te da un 5,6% de rentabilidad, pero yo creo que a lo que ganas del total del año, tendrías que quitarle el seguro de hogar, el ibi y la cuota de escalera. Después de eso, tendrías que ver que rentabilidad te sale.
Quizás también me haya explicado mal, yo me refería a comprar a día de hoy un piso y alquilarlo. Si compraste en el 2002 seguramente serían una precios muy diferentes. Y si hubieses invertido la misma cantidad de dinero en la bolsa en el 2002, ¿cuánto cobrarías a día de hoy?

Por eso, que quizás me haya explicado mal. Yo me refería a comparar a día de hoy

[Padawan]

Y una variable que todavía no he sabido analizar que es cómo afecta el apalancamiento (hipoteca) a la rentabilidad real, porque en el 2002 lo único que se pagó fueron los gastos de la compraventa; el piso se pagó 100% con la hipoteca.

Hay varias formas de ver esto y creo que hay que considerarlas todas porque cada una te aporta información diferente. Lo ideal es separar varios efectos:

1) Para calcular la rentabilidad sin tener en cuenta el apalancamiento. Lo de siempre, calculas lo que obtienes del alquiler (quitando todos los gastos e impuestos relacionados, sin quitarle los intereses de la hipoteca) y lo divides por el valor del piso (con o sin gastos de compraventa, yo prefiero ponerlos). Con esto puedes comparar la rentabilidad del inmueble con la rentabilidad de otros inmuebles en otras zonas, o con otras inversiones.

2) Ahora haces lo mismo pero quitando los intereses de la hipoteca a lo que obtienes por alquiler y lo divides por el valor del piso. Esto te da tu rentabilidad real sobre el capital "arriesgado" que no aportado inicialmente. Esta es más baja que la anterior claramente, y a medida que pase el tiempo tenderá a la del punto 1). Esta rentabilidad no es susceptible de ser comparada directamente con otro tipo de inversiones porque depende mucho de tu tipo de apalancamiento (el grado, el interés).

3) La rentabilidad sobre el capital aportado. En 2) divides por el capital aportado en lugar de por el valor del inmueble. Esto te dará una rentabilidad inicial muy alta, que a medida que vayas aportando capital se irá reduciendo y tenderá a la rentabilidad del punto 1).

El peligro del apalancamiento es dejarse llevar por la rentabilidad del punto 3), cuando si uno quiere ser prudente, la rentabilidad que hay que considerar tiene que ser siempre la que tiene en cuenta el capital arriesgado.

[Dr. Seldon]

También he visto en varias noticias de la "posible" rentabilidad que da la vivienda cómo inversión, ¿alguien se ha puesto a hacer números de si es cierto o no? ya que yo he estado haciendo números y no me salen según sus noticias. Los medios de comunicación también son cómplices de estar calentando el mercado inmobiliario.

Yo te puedo hablar de mi experiencia: si sumo el total anual del alquiler y lo divido por lo que costó el piso (se compró en 2002) me sale un 5,6% de rentabilidad anual.

Ahí tienes que descontar intereses, derramas, reparaciones y los meses que esté sin alquilar. No cuento la parte de amortización de la hipoteca.

Mi cartera me da hoy cerca de un 5% (la empecé a formar en 2015) y ahí ya cuento con la “derrama” de OHL, el bajón de dividendo de Telefónica y GE y los scrips de BBVA y SAN, por decir algo.

Habría que ver si el piso se compró bien, si se podría alquilar más caro, etc.

Y una variable que todavía no he sabido analizar que es cómo afecta el apalancamiento (hipoteca) a la rentabilidad real, porque en el 2002 lo único que se pagó fueron los gastos de la compraventa; el piso se pagó 100% con la hipoteca.

[JBTC]

Hola a todos, mirando la página web de unos de los bancos principales españoles, hay un apartado dónde aparece comprar o alquilar y clickando sobre el puedes ver el "valor" del precio de tu inmueble o del que quieras comprar.

He estado mirando y su valoración está muy pero que muy por encima del valor que cualquier ciudadano medio puede pagar por el precio de ese inmueble, ya que son inmuebles que son para totalmente tirar o reformar a fondo.

Me surgen varios pensamientos al respecto, ¿están volviendo a calentar el mercado inmobiliario?
Una persona que sea cliente de dicho banco y vea esto, puede pensar: si aquí en la página web de este banco me pone este precio, pues yo lo tengo que vender por este precio.

Otro pensamiento que tengo es que están engañando a la gente, ya que si yo tengo una vivienda y voy al banco a venderles mi inmueble por el valor que ellos ponen, seguramente me dirán que estoy loco. Ya se que el banco sólo pone que es una tasación orientativa y que ellos no se hacen responsables. Pero sí que son responsables de "calentar" y subir el precio de los inmuebles...

También he visto en varias noticias de la "posible" rentabilidad que da la vivienda cómo inversión, ¿alguien se ha puesto a hacer números de si es cierto o no? ya que yo he estado haciendo números y no me salen según sus noticias. Los medios de comunicación también son cómplices de estar calentando el mercado inmobiliario.

Está es mi opinión, quizás no sea acertada del todo... ¿ Qué opinión tenéis vosotros al respecto?

[etsmes]

Hacienda aprovecha el 'boom' de la vivienda para aplicar un 'catastrazo'

A partir de ahora, el Catastro determinará el valor de mercado de los pisos para usarlo como referencia en la valoración catastral, en un momento de fuerte alza de precios.

http://www.expansion.com/economia/2018/04/05/5ac5228c46163f264e8b462f.html

[matefinanciero]

Noticia de hoy en el País

https://elpais.com/ccaa/2018/04/03/madrid/1522753248_539923.html?id_externo_rsoc=FB_CM

Más que por la noticia en sí, que los datos pueden ser ciertos o no por el tema precio de compra-venta vs precio publicitado en el portal, me parece alarmante que empecemos a inundar los medios con este tipo de noticias.

En mi entorno cercano, ya se pueden escuchar bastante frecuentemente cosas como "si no compramos ahora, no podremos comprar ya".

Creo que desafortunadamente vamos a vivir otra burbuja de nuevo, hasta que los tipos suban con fuerza. Bastantes de mis conocidos se están endeudando con sus familias para pagar la entrada inicial, más la hipoteca. Todo en casas de más de 400.000 euros y con menos de 30 años de edad.

Acabo de leer la nota y si bien es cierto, como dices, que puede ser fiable o no, yo también escucho (en Barcelona) que subirán los precios cuando termine el tema de la incertidumbre política.

Estoy mirando, desde hace poco, pisos para comprar y veo que algunos se venden por los 400 mil o mas...me parece una barbaridad, sabiendo que hace unos meses estábamos con el tema de los desalojos.

Tampoco hay (creo yo) mucho suelo para construir, por lo que puede terminar provocando otra burbuja, además de que los alquileres están subiendo y provocando que se agrave la situación.

Eso sí, poner en el portal el valor del piso que quiere alcanzar el propietario, es insólito...después estamos como estamos.