Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[RWA]

Noticia de hoy en el País

https://elpais.com/ccaa/2018/04/03/madrid/1522753248_539923.html?id_externo_rsoc=FB_CM

Más que por la noticia en sí, que los datos pueden ser ciertos o no por el tema precio de compra-venta vs precio publicitado en el portal, me parece alarmante que empecemos a inundar los medios con este tipo de noticias.

En mi entorno cercano, ya se pueden escuchar bastante frecuentemente cosas como "si no compramos ahora, no podremos comprar ya".

Creo que desafortunadamente vamos a vivir otra burbuja de nuevo, hasta que los tipos suban con fuerza. Bastantes de mis conocidos se están endeudando con sus familias para pagar la entrada inicial, más la hipoteca. Todo en casas de más de 400.000 euros y con menos de 30 años de edad.

[Husar]

Hola Gregorio
Dices que la vivienda va a caer al largo plazo pero yo no lo veo asi. Hablo de zonas consolidadas en ciudades
1 Los políticos no van a liberalizar el suelo
2 El precio del dinero sigue por los suelos
3 Una nueva burbuja se abate sb nosotros
4 La vivienda es la mejor inversión, el mantra español
No estaremos confundiendo deseos con realidad?
Saludos
I

[Pandora]

Los fondos rompen el mercado inmobiliario en dos vendiendo rápido el ladrillo tóxico

http://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/empresas/Fondos-romperan-mercado-inmobiliario-dos-vendiendo-rapido-ladrillo-toxico_0_1101190989.html

[Aikurn]

Esto quiere decir que hay inversores importantes (bancos, capital riesgo, etc) que quieren salir del mercado de la vivienda y pasarle este riesgo a los inversores minoristas. En estas OPVno se admiten minoritas directamente, sino que compran fondos de inversión y planes de pensiones, pero el dinero con el que compran es el de sus partícipes, que son inversores minoristas.

Que tantas promotoras salgan a cotizar en tan poco espacio de tiempo es una señal importante. Yo creo que estamos en un buen momento para vender vivienda, antes de que vuelvan las caídas de precios.

Esto que comentas me recuerda a la situación que se vivió con BBVA y Santander en 2007. Yo en aquella época trabajaba en un proyecto informático para BBVA y viví el proceso de cómo iban vendiendo sus edificios sin razón aparente. Ahora visto con perspectiva es evidente que sabían lo que se estaba cociendo.

[Invertirenbolsa]

Hola Alejandro.

Nunca se sabe la fiabilidad de las encuestas.

Yo sí creo que la vivienda está muy cara, y me parece que está bastante claro que esa es la opinión generalizada.

Que vaya a subir o no, eso ya es más difícil. Creo que con que se mantengan los precios, los vendedores ya deberían estar contentos. Que suban lo veo difícil. Un porcentaje pequeño puede ser en un momento dado, pero de forma sostenida no debería ser.

Este dato es importante, los alquileres son ahora el 60% de los desahucios:

http://www.eleconomista.es/economia/noticias/8807254/12/17/Los-alquileres-suponen-seis-de-cada-diez-desahucios-en-Espana-en-el-tercer-trimestre-Cataluna-a-la-cabeza.html

Creo que la explicación a esto es que los alquileres siguen estando muy caros, y que deben bajar en los próximos años. Y si bajan los alquileres, no sólo bajan los precios de venta, sino que muchos inversores en vivienda saldrían del mercado, y eso debería hacer caer mucho más los precios.

Otro dato importante es que entre 2017 y 2018 han salido y van a salir muchas inmobiliarias a Bolsa:

http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/8833541/12/17/El-papel-que-llega-a-la-bolsa-en-2018-es-inmobiliario-y-valdra-4000-millones.html

Esto quiere decir que hay inversores importantes (bancos, capital riesgo, etc) que quieren salir del mercado de la vivienda y pasarle este riesgo a los inversores minoristas. En estas OPVno se admiten minoritas directamente, sino que compran fondos de inversión y planes de pensiones, pero el dinero con el que compran es el de sus partícipes, que son inversores minoristas.

Que tantas promotoras salgan a cotizar en tan poco espacio de tiempo es una señal importante. Yo creo que estamos en un buen momento para vender vivienda, antes de que vuelvan las caídas de precios.


Saludos.

[Tamaki]

La mentalidad del comprador de vivienda: los precios son altos pero seguirán subiendo

http://www.eleconomista.es/vivienda/...-subiendo.html

[Invertirenbolsa]

Gracias, kiku.

Lo de estar en una nueva burbuja o no depende de lo que pensemos de la burbuja previa.

Es decir, si suponemos que la burbuja anterior ya estalló, entonces desde el mínimo los precios están subiendo poco, y en este supuesto no estamos en una nueva burbuja. Porque desde que pinchó la burbuja anterior no han subido mucho los precios, así que no sería una burbuja nueva.

Pero yo creo que lo que pasa es que aún seguimos en la misma burbuja, a la que le queda mucho para pincharse del todo. Y esta posible subida (que no sé cómo es de real, o si más bien es algo ficticio que están haciendo creer para facilitar la venta de todos los pisos que quedan sin vender) para mí sería un pequeño movimiento al alza dentro del pinchazo de la burbuja, para luego seguir cayendo por debajo de los mínimos. Para mi lo más probable es esto, que el actual parón en la caída sea una especie de descanso dentro del pinchazo de la burbuja en la que aún estamos, y a la que aún creo que le queda bastante para pinchar del todo.


Saludos.

[kiku]

Por qué el inmobiliario está lejos de una nueva burbuja.

http://www.expansion.com/economia/2017/09/23/59c68804e2704e71668b4635.html

Según Expansión no estamos ante una burbuja. Sin embargo en zonas de Madrid el precio no para de subir, y en algunos sitios se estan creando barrios nuevos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Jordi, la corrupción es fundamental.

Imaginad cuanto costarían ahora los zapatos si sólo se permitiera fabricar la décima parte de los zapatos que se fabrican ahora. Mucha gente iría con parches, zapatos rotos, etc.

Pues eso mismo, pero a mucha mayor escala, es lo que vivimos desde hace décadas con la intervención del suelo.

Creo que cuando el suelo lleve unos años liberalizado costará mucho explicarle a las nuevas generaciones lo que ahora parece lo "normal", y de hecho creo que muchos no lo creerán, y pensarán que el que se lo cuenta está exagerando.

yoe, esa frase es muy buena, sí. Y creo que en algún momento la cosa se dará la vuelta, y muchos políticos entrarán en este prisión, una gran parte precisamente por este tema.

Emr, influirá seguro, pero calcular cuánto y en qué zonas más o menos, es muy difícil.

Cuantos más pisos se construyan, mejor para que bajen los precios. Pero es imprescindible liberalizar el suelo para acabar de verdad con la burbuja de la vivienda, y que este lastre desaparezca por fin, y deje de causar problemas a todos los niveles.

Otro cambio de mentalidad que creo que se va a dar es que la vivienda dejará de verse como una inversión, al menos de forma masiva, por los problemas que causa a la sociedad. Ahora mismo creo que lo ve poca gente, pero ¿Es normal que de esas 13.000 viviendas muchas las compren inversores, elevando el precio a gente que necesita una casa para vivir? Los inversores pueden invertir en cosas que no sean casas, pero la gente tiene que vivir en casas.

Creo que este debate se va a dar en el futuro, y que va a cambiar la mentalidad de la sociedad.

SAG, totalmente de acuerdo, estos tipos de interés tan bajos que tenemos han parado de forma artificial la caída del precio de las viviendas. Cuando los tipos empiecen a subir, la caída de los pisos se debería reanudar, porque este parón en la caída es totalmente artificial.


Saludos.

[SAG]

Ya, Doctor, pero ¿cómo? Si el alquiler medio son 500-600 euros, y cada vez hay menos mileuristas (porque no llegan a eso), ¿qué sentido o futuro tiene una sociedad en la que la gente debe gastarse el 60%-90% de su sueldo en vivir en un piso pequeño que nunca será suyo? Y una vez pagado ese alquiler, ¿de qué comen? ¿Cómo se visten? ¿qué vida es esa? Yo creo que lo que va a suceder es que los alquileres también van a bajar, y mucho. De los alquileres se habla menos, pero creo que igualmente va a haber un desplome de los precios de alquiler, porque es muy necesario para la economía.


Saludos.

Al hilo de lo que comenta Gregorio me gustaría comentar algo. Estoy con Gregorio en el aspecto concerniente a la burbuja del alquiler actual. Los motivos de esa burbuja, no los tocaré, porque deseo profundizar en otra idea. Actualmente, y con los tipos tan bajos, el alquiler se ha convertido en un modo de invertir en algo que dé una rentabilidad mayor a la renta fija de empresas y Estados. Un alquiler, descontados gastos, si da netos un 3% ya da más que muchos productos financieros hoy en día. El problema vendrá con la subida de tipos. La salida de dinero de quien compra para alquilar en busca de rentabilidades mejores y menores problemas, irá a los productos financieros tipo renta variable, plazos fijos, etc. Habrá gente que prefiera tener un 2% en un IPF a tener un 3% en un alquiler, solamente para evitarse los problemas de inquilinos, posible morosidad, aumento de impuestos a la segunda vivienda, etc. El precio de la venta de inmuebles tiene una relación directa con lo que se obtiene del mismo para alquiler. Pero si el mercado de viviendas de alquiler baja, para destinar el dinero a otras inversiones más rentables, aumentará la oferta de pisos en venta, la tensión de la oferta debería hacer bajar el precio. Asimismo, si los precios de los alquileres, comienzan a bajar bruscamente, por lo comentado anteriormente y porque no pueden subir al ritmo al que lo hacen con los sueldos congelados, se produciría un efecto en cadena, vender el piso a un precio al que se le pierda menos dinero posible, algo así como las ventas pánico en bolsa. Si los precios de los alquileres ya no se ven tan atractivos, se exigirán unos precios más baratos en la compra de una vivienda para obtener una rentabilidad aceptable por el dinero invertido. Lo que se ha leído acerca de los PER de los pisos, cada vez se obtendrían Pers más altos, con lo que o sube el alquiler nuevamente, o se baja el precio de la vivienda, para obtener pers relativamente baratos. En mi opinión, los precios de los pisos bajarán bastante en cuanto los tipos de interés suban, y los precios de los alquileres bajen. Ahora mismo, el precio de la vivienda, está mantenido por esos tipos de interes tendientes a 0, y por la burbuja del alquiler. Otra cosa que quería comentar es el tema de los pisos turísticos. Habrá quien piense que tener pisos turísticos sea rentable, y habrá que ver casos individualmente, en unos sí, y en otros, puede que no tanto. Pero lo más seguro es que se legisle para controlar ese tema de los pisos turísticos, al mismo tiempo que habrá que comprobar las medidas fiscales que se tomarían para el control y recaudación tributaria de esa actividad comercial. Y el tema de los pisos turístico, además, estaría focalizado en zonas con una más que aceptable afluencia turística, el resto de las zonas, no se vería apenas afectada. Con lo que se puede dar el caso de zonas en las que los alquileres turísticos están haciendo subir el precio del alquiler residencial, mientras que en otras zonas, el precio del alquiler no sube, o incluso puede bajar por la escasez de demanda, sobre todo en zonas de interior, o con escaso valor turístico.

[End_fdz]

Hola,
No sé si poner esto aquí o en otro hilo aparte. Es sobre el mercado inmobiliario en Madrid.

Quería preguntar opiniones sobre el efecto que tendrá la operación Madrid norte y Mahou-Calderón en el precio de la vivienda en general en Madrid. Entre las dos actuaciones se edificarán unas 13.000 viviendas (11.000 + 1.700). De ellas alrededor de un 35% con algún tipo de protección. Entiendo que serán pretendidas por gente que quiera ocuparlas para vivir, por inversores que quieran aprovechar el tirón del alquiler o por especuladores. Mis dudas son:

¿Hay tanta demanda de vivienda nueva?

¿Influirá (y de qué manera) en el precio de la vivienda nueva en Madrid?

¿Influirá en la vivienda usada?

Gracias por vuestras opiniones

Mercado hay, todo depende del precio que tengan los pisos que vayan a hacer ahí.
Siendo la zona que es y con todos los problemas que han tenido, van a ser pisos caros, eso hay que tenerlo claro desde el principio.
No creo que vaya a influir excesivamente en el precio de vivienda nueva, ya que estarán calculados de antemano y no van a modificarlos (a la baja) porque ahora haya más oferta.
Y en la vivienda usada, la gente la sigue poniendo a precio de compra para no perder dinero, por lo que no creo que afecte, lo más que puede pasar es que a igualdad de precios alguien se vaya a estos pisos en lugar de a uno viejo, pero poco más.

Será que hoy estoy pesimista pero lo veo así.

[EmR]

Hola,
No sé si poner esto aquí o en otro hilo aparte. Es sobre el mercado inmobiliario en Madrid.

Quería preguntar opiniones sobre el efecto que tendrá la operación Madrid norte y Mahou-Calderón en el precio de la vivienda en general en Madrid. Entre las dos actuaciones se edificarán unas 13.000 viviendas (11.000 + 1.700). De ellas alrededor de un 35% con algún tipo de protección. Entiendo que serán pretendidas por gente que quiera ocuparlas para vivir, por inversores que quieran aprovechar el tirón del alquiler o por especuladores. Mis dudas son:

¿Hay tanta demanda de vivienda nueva?

¿Influirá (y de qué manera) en el precio de la vivienda nueva en Madrid?

¿Influirá en la vivienda usada?

Gracias por vuestras opiniones

[yoe]

Dejo una entrevista de Borja Mateo, ya conocido por el foro.

Dice varias cosas, como que cree que vivimos en un pequeño ciclo alcista dentro de un superciclo bajista.

la frase que me gusta es esta, jeje. la burbuja inmobiliaria fue un golpe de estado contra la ciudadanía.

https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3627989-pisos-turisticos-sobrepoblacion-grandes-ciudades-motiva-burbuja-alquiler-entrevista-borja-mateo

[Jordi_e]

Lo de que la gente se va de las grandes ciudades, creo que aquí en Barcelona ya pasó a finales de los 90's y a principios de los 2000, mucha gente se ha ido a vivir a una casa a las afueras, y cantidad de gente en edad de jubilación huyen "literalmente" de Barcelona, pero en estos casos la vivienda queda vacía.. Sí que es cierto que hay muchos turistas y muchos estudiantes de pueblo que encuentran trabajo en la ciudad y se quedan aquí , pero sorprende que los precios /alquileres hayan subido tanto, teniendo en cuenta que gran parte de Barcelona se ha marchado.. quizás sea porque estamos rodeados de montaña y haya poco terreno + la corrupción de toda la vida

saludos

[Invertirenbolsa]

Hola,

yoe, en lo de los dos sueldos tienes razón, pero yo lo veo como otra señal de la sobrevaloración de los pisos. Porque antes con un sueldo se compraba un piso con más facilidad que ahora con dos sueldos. Y eso es que los pisos han subido mucho más que los sueldos, lo cual quiere decir que los pisos están muy sobrevalorados.

Y además es que ahora lo habitual es que se trabajen más de 8 horas en muchos casos.

Así que antes con 8 horas de trabajo se compraba un piso con más facilidad que ahora con 18-20 horas de trabajo (al día, entre los 2).

Y totalmente de acuerdo en lo de los altos impuestos, es un problema mucho más grande de lo que piensa la mayoría de la gente. No es ya que "te quede más o te quede menos", sino que afecta totalmente a la forma de vivir, y a la formación de la sociedad en uno u otro sentido.

He visto lo del PER de los pisos. Es mejor que otros métodos, pero si los alquileres están caros (como creo que pasa en la actualidad), el sistema pierde fiabilidad.

Ese cambio de mentalidad en la forma de ver la vivienda sí que creo que se está produciendo, y muy claramente. No tiene nada que ver lo que piensa la gente de las viviendas ahora, con lo que pensaba hace 10 años (o más). Y sí que es verdad que uno de sus efectos es positivo, al buscar dónde invertir el dinero.

Por otro lado, está otro grupo de población, que es el que dice Argos, que "no ve para dónde tirar", y tiene unos hábitos de consumo que no existían hasta ahora (ese nivel de gasto, en ese tipo de cosas, como viajes por todo el mundo, con ingresos relativamente bajos), y que no sé cómo de es sostenible. Para mí está claro que la sociedad en general debe cambiar mucho.

Emr y escrildo, creo que son formas distintas de enfocar lo que comentaba del mayor esfuerzo que requiere comprar ahora una vivienda respecto a hacer unos años. Estoy de acuerdo, son buenos ejemplos, sí. Lo único es que más que por lo de acabar viviendo solo, creo que una vivienda la debe poder comprar un sueldo, porque si no es así, es que las viviendas están sobrevaloradas.

Ende, piensa que si 4 se juntan en un piso, no están alquilando 3 pisos.

calbot, así es, las subvenciones son muy perjudiciales. Son uno de los factores que inflaron la burbuja inmobiliaria, e hicieron aún más ricos a los recalificadores de suelo (por eso los políticos tienen tanta tendencia a dar todo tipo de subvenciones a la compra de vivienda, en lugar de liberalizar el suelo).

Las subvenciones también son compra de votos, End, así es.

EmR, totalmente de acuerdo en lo que comentas del SIMA. Por eso las viviendas siguen estando carísimas, deben bajar mucho, y es muy necesario liberalizar el suelo lo antes posible.

Bienvenido al foro, jim. El alquiler turístico creo que se añade al problema de la vivienda en algunos sitios. Lo suyo sería liberalizar el suelo, pero en algún sitio veo probable que lo limiten de alguna forma.

Bienvenida, lola. También de acuerdo. La demanda futura de viviendas también va a bajar mucho por eso, por la gente que las herede y ya no necesite comprarlas (cosa que antes no pasaba, al ser normal tener 2-4 hijos).

EmR, yo creo que en algún momento (gracias a internet) se va a producir un movimiento contrario al de las últimas décadas, con gente yéndose de grandes ciudades a ciudades más pequeñas.


Saludos.

[EmR]

Datos demográficos por todos conocidos, con coletilla al final del artículo que sugiere lo que complicarán esos datos reducir el stock de vivienda:

http://www.eleconomista.mobi/economia/noticias/8460958/06/17/La-Espana-vacia-cada-vez-mas-vacia-envejecida-sin-ninos-y-sin-solucion-a-la-vista-.html#_Noticias

Pese al artículo, mi opinión es que habrá zonas en las que la demanda se mantendrá o subirá y ahí no sé qué rumbo llevará la venta y el precio de la vivienda

[lolainversora]

La verdad es que es una situación insostenible, a corto plazo no lo sé, pero lo que está claro es que muchos de los "millenials" son hijos únicos y van a heredar una casa o dos, no van a tener que comprar ninguna y no todos los "millenials" tienen hijos, cada vez vamos a menos y no dejan de construir nuevas viviendas, yo creo que a muy largo plazo la vivienda no va a ser una buena inversión, a no ser que tengas pensado vivir en ella.

[EmR]

Hola

Ayer estuve en SIMA, era la primera vez que iba. Por lo que publicitan pensé que iba a encontrar ofertas pero los precios son los mismos que ya hay en internet. Sobre todo había oferta de Madrid y la costa. Los precios en la capital son algo más asequibles en zonas por desarrollar (Cañaveral, Villaverde, etc.), aun así rondan los 1800€ el metro cuadrado. Para zonas algo más decentes aunque fuera de la M-30 el m2 ya se dispara por encima de los 2500€. Para encontrar algo que baje de 1500 te tienes que ir fuera de la comunidad.
Había mucha gente joven. Al calcular la hipoteca, para viviendas de 200.000€, te salía unos 650€ a 35 años, y yo no hacía más que preguntarme, teniendo en cuenta que los tipos de interés están en mínimo histórico y prácticamente no pueden bajar más, qué pasará cuando la gente que contrate una hipoteca se encuentre con letras de 1000 o 1300€, porque creo que es bastante claro que subirán los tipos, sea en 5 años o sea en 10. ¿Subirán los salarios lo suficiente para afrontar ese gasto? ¿O quizá volveremos a ver muchos desahucios? Claro, todo se arreglaría con la subida permanente del precio: si no puedes pagar lo vendes, pero... ¿y si bajan?

Sigo sin verlo nada claro.

[End_fdz]

Otra razón para explicar por qué no bajan los precios: las subvenciones.

El Gobierno dará 10.800 euros a los jóvenes para la compra de vivienda
"Podrán solicitarla quienes cobren menos de 22.344 euros al año"
"Habrá ayudas al alquiler, de hasta 450 euros mensuales"

El estado no tiene dinero para pagar pensiones y sueldos públicos y ¿que se les ocurre? pues ganarse el voto joven dando ayudas a la gente.
De esta forma mueves el mercado inmobiliario, haces que se puedan mantener o subir los precios de compra/alquiler en ciertas zonas y además tienes un grupo de ciudadanos agradecidos que quieren mantener esta ayuda y en próximas elecciones van a votar en consecuencia.

[calbot]

Otra razón para explicar por qué no bajan los precios: las subvenciones.

El Gobierno dará 10.800 euros a los jóvenes para la compra de vivienda
"Podrán solicitarla quienes cobren menos de 22.344 euros al año"
"Habrá ayudas al alquiler, de hasta 450 euros mensuales"