Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[End_fdz]

yo matizaría , con los salarios de hoy, pero especialmente, con los precios de hoy. Si los alquileres en lugar de ser 500/1000€, fueran 200/500€, si se podría alquilar. El problema que para pagar alquileres de 500/100€ necesitas salarios mucho más altos que 1000€

Mientras haya gente que se junte y entre 4 alquilen un piso por 800€ o 1000€ no vas a ver bajadas de precios, para que alquilarle el piso a una pareja o familia por algo razonable cuando puedes tener a cuatro estudiantes o a un par de familias hacinadas en el piso y le vas a sacar el doble...

[escrildo]

Hola.
Yo
Y luego creo que mientras la gente pueda comprar va a preferirlo antes que alquilar, puesto que lo segundo es más caro, tanto mensualmente cómo a la larga. Los jóvenes están condenados a compartir piso eternamente, ya que no pueden comprar y alquilar algo ellos solos con los salarios de hoy día es impensable.

yo matizaría , con los salarios de hoy, pero especialmente, con los precios de hoy. Si los alquileres en lugar de ser 500/1000€, fueran 200/500€, si se podría alquilar. El problema que para pagar alquileres de 500/100€ necesitas salarios mucho más altos que 1000€

[EmR]

Hola Gregorio, en realidad una pareja de mileuristas son dos mil euristas. Así que 500euros supone el 25% de sus ingresos no el 50%...

...si además no penalizaran los sueldos altos, una persona sola podría aspirar a generar todos los ingresos por trabajo de una familia como ocurría antes, y la otra persona liberar tiempo para optimizar otro tipo de cuestiones familiares.

Y no te digo ya nada si en este modelo los dos decidieran trabajar.

Hola.
Yo la verdad es que debo vivir en otra onda, porque pienso que hoy día la gente debería poder comprarse un piso por sí sola, y no tener que tener pareja para ello. Hay muchísimas parejas que se separan y por no ser previsores lo pasan mal al tener que pagar una hipoteca en el piso donde viven sus hijos, su propio alquiler y pensión. Eso por no decir que mucha gente, y cada vez más, vive sola, por obligación o convicción. Si formas una familia buscas piso más caro y grande, pero si estás solo algo más pequeño debería ser asequible para cualquiera.

Y luego creo que mientras la gente pueda comprar va a preferirlo antes que alquilar, puesto que lo segundo es más caro, tanto mensualmente cómo a la larga. Los jóvenes están condenados a compartir piso eternamente, ya que no pueden comprar y alquilar algo ellos solos con los salarios de hoy día es impensable.

[Argos]

Es decir, si la vivienda en propiedad deja de verse como el modelo de ahorro y pasa a ser mentalmente un pasivo, es probable que la gente dirija su mente hacia otro tipo de activos para capitalizarse.

O puede que grupos relevantes de jóvenes decidan que no merece la pena ahorrar, porque no pueden o no quieren plantearse la vivienda (salarios bajos, incertidumbre de la localización del puesto de trabajo, precariedad, etc), y no tengan conocimientos y/o interés para hacerlo de otra manera.

Invertir tus ahorros en una vivienda es algo intuitivo, bien aceptado en la familia/sociedad española y muy estricto si se hace con una hipoteca (las consecuencias de no pagarla son las que son), en cambio, otras maneras de ahorro son menos intuitivas, están peor vistas, y no te fuerzan a ahorrar (si te apetece gastarte lo que deberías ahorrar en un coche más caro en lugar de en una aportación a un fondo o compra de acciones el resultado a corto plazo es que tienes un coche que te gusta más, no que te echan de tu casa).

Creo que la cultura financiera puede estar mejorando, y que el tema de la vivienda se ha flexibilizado, y eso libera capacidad de ahorro para invertir en otras cosas, pero todavía estamos a años luz de que la gente de manera masiva piense en sistemas de ahorro alternativos para la mayoría de sus ahorros. Mi esperanza es que esto vaya más rápido ahora que en el pasado, gracias a que la información se mueve más rápido y llega a más gente.

Un saludo.

[yoe]

Hola.

Sigo en mis trece Gregorio, el mercado de alquiler aún tiene que crecer más en
España...y no bajarán los precios en el centro de las ciudades donde la demanda crecerá más aún...

http://www.elconfidencial.com/vivien...edad_1328107/?

Doctor, el artículo que enlazas es muy interesante. Me parece especialmente destacable este:

Para Matey, "este cambio de mentalidad ha provocado un cambio en el modelo de ahorro. En el pasado, cuando comprabas una casa, estabas creando una bolsa de ahorro. Ahora, si tu estilo de vida es vivir de alquiler, con las dudas existentes respecto a las pensiones, es necesario pensar en sistemas de ahorro alternativos y veo a los jóvenes más preocupados en el corto plazo que en el largo plazo.

Es decir, si la vivienda en propiedad deja de verse como el modelo de ahorro y pasa a ser mentalmente un pasivo, es probable que la gente dirija su mente hacia otro tipo de activos para capitalizarse. Es decir, puede que tenga un efecto positivo para la economía en general y para las personas en particular el que la vivienda haya dejado de verse como el,principal activo a tener.

No sé si aquí llegaremos al porcentaje 50/50 que sugieren de alquiler vs propiedad, creo que no, pero si creo que el porcentaje de alquiler aumentará con respecto a la propiedad. Al mismo tiempo que creo que hay una bolsa de demanda de propiedad estancada por la crisis. Así que creo que no es incompatible que ambas cifras suban. El número de viviendas que se compren en los,próximos años, y además, el porcentaje de inquilinos de alquiler.

[yoe]

Hola Gregorio, en realidad una pareja de mileuristas son dos mil euristas. Así que 500euros supone el 25% de sus ingresos no el 50%. Lo del salario del mileurista que tanto nos repetimos creo que es un poco falaz, en el sentido que en nuestra sociedad han ocurrido dos cosas en las últimas décadas:
- se han penalizado los salarios altos con impuestos progresivos. Así que lo que antes lo podía ganar una persona, ahora es más óptimo que trabajen dos en casa.
- el extremado aumento de impuestos al trabajo. El 40% de la OCDE del último estudio, que en realidad son más.

bastaria tan solo con reducir los impuestos por querer trabajar al 20% desde el 40% actual para que automáticamente un mileurista pasara a mil casi trescientos eurista, con lo que ya el solo podría pagarse un piso de 400 euros.

si además no penalizaran los sueldos altos, una persona sola podría aspirar a generar todos los ingresos por trabajo de una familia como ocurría antes, y la otra persona liberar tiempo para optimizar otro tipo de cuestiones familiares.

Y no te digo ya nada si en este modelo los dos decidieran trabajar.

Cambiando de tema, dejo un enlace de Bankinter por si a alguien le sirve. Propone un método de valoración de pisos. No me gusta porque tiene demasiado en cuenta el precio y rentabilidad actual para valorar, pero bueno, no está mal para comprar y vender. Lo que no lo utilizaría es para una valoración a LP.

https://blog.bankinter.com/economia/-/noticia/2015/12/10/valoracion-inmuebles-pisos-baratos-caros

[Invertirenbolsa]

Hola,

tetos, existe esa posibilidad, sí. Pero en el tema de las pensiones no sólo supondría más gente pagando ahora, sino más gente cobrando en el futuro. Es decir, sería un agravamiento del problema. Además de que el teórico alivio a corto plazo que supondrían más cotizantes en realidad sería prolongar el empobrecimiento de la población, manteniendo una estafa piramidal que les impide tener su propio patrimonio a cada ciudadano. Es decir, mantener la estada piramidal actual porque vinieran de repente muchos millones de inmigrantes, permitiría mantener las pensiones actuales un poco más de tiempo, pero a más largo plazo sería mucho peor.

En el caso de la vivienda, sí podría ser un alivio real para la bajada de los precios. Pero igualmente habría que liberalizar el suelo, para que bajaran los precios. Y sería algo bastante complicado, porque habría que generar trabajos para esos millones de inmigrantes, y para eso sería necesario que bajasen los precios de las viviendas, etc. Al final todo lleva a que para que la economía mejore de verdad tienen que bajar los precios de las viviendas.

Si llegara un momento en que casi todo el mundo fuera pensionista (con el sistema actual), desaparecían las pensiones por causa de fuerza mayor. No habría de dónde sacar dinero para pagarlas, aunque se quitara el 100% de sus ingresos a los trabajadores (y aún así siguieran trabajando, lo cual es muy improbable).

Por eso veo no deseable (que también, por supuesto) sino inevitable que se pase a un sistema de capitalización en las pensiones, y que se liberalice el suelo.

EmR, el tuyo es muy buen ejemplo de lo que acabo de contar. Si un funcionario no puede/debe comprar un piso a los precios actuales, ¿cómo van a venir millones de inmigrantes, con más dinero que los funcionarios españoles, a pagar los precios actuales?

Por eso creo que para que haya una expansión económica de verdad, es necesario que los precios de las viviendas bajen mucho más de lo que ya han bajado.

Ya, Doctor, pero ¿cómo? Si el alquiler medio son 500-600 euros, y cada vez hay menos mileuristas (porque no llegan a eso), ¿qué sentido o futuro tiene una sociedad en la que la gente debe gastarse el 60%-90% de su sueldo en vivir en un piso pequeño que nunca será suyo? Y una vez pagado ese alquiler, ¿de qué comen? ¿Cómo se visten? ¿qué vida es esa? Yo creo que lo que va a suceder es que los alquileres también van a bajar, y mucho. De los alquileres se habla menos, pero creo que igualmente va a haber un desplome de los precios de alquiler, porque es muy necesario para la economía.

Entended bien lo que es la intervención y la liberalización del suelo, es fundamental para entender todo esto.

Javierico, tan grande como la anterior no creo, pero si es cierto que los precios están subiendo, sería un sinsentido que traería nuevos problemas en el futuro. Pienso que mucho de lo que hay detrás de esas noticias y estudios son los millones de pisos que hay sin vender en España, y que se están buscando compradores. Desde luego creo que a largo plazo no es sostenible, y que tienen que bajar muchísimo.

yoe, a 1-2 años sí creo que puede haber estabilización de precios. Las caídas que comento las veo a plazos más largos, no de forma rápida.


Saludos.

[yoe]

No hay datos para pensar en una nueva burbuja inmobiliaria, sino en una estabilización de precios

http://blog.juanramonrallo.com/2017/04/17/estamos-ante-una-nueva-burbuja-inmobiliaria/

que la demanda hizo minimos en 2013/2014 ya lo hemos hablado. La oferta tampoco está creciendo tanto, y el precio de la vivienda, descontado inflación tampoco es tan alto.

que las empresas de construcción estén volviendo a tener mucha actividad es fruto del cierre de muchas empresas de construcción en esta crisis, la bajada de los salarios y la mejora moderada de los parámetros comentados.

si no hay cambios estructurales grandes como los que comenta Gregorio (liberalización del suelo) creo que debemos asumir que va a haber estabilización del precio de las viviendas y alza moderada.

[End_fdz]

Creéis que va a haber una segunda burbuja?

tal y como está la cosa...En Barcelona es una locura, imagino que en Madrid igual. Miras los carteles de las inmobiliarias y el que no está vendido, está reservado y los que quedan están a precio de oro.

Habiendo vivido ya una burbuja no se como la gente se puede meter en hipotecas de ese calibre.

Porque ahora algunas de esas hipotecas son de la mitad de lo que eran hace 10 años (10 años ya eh... madre mía) y la gente considera que eso es "barato" porque claro, si han llegado a estar a X hace años, pues si compras a la mitad es una compra muy buena!
Ese es el pensamiento de la gente y el motivo, junto con el tema de alquileres, que está haciendo que se venga más últimamente en esas ciudades.

[Javierico]

Creéis que va a haber una segunda burbuja?

tal y como está la cosa...En Barcelona es una locura, imagino que en Madrid igual. Miras los carteles de las inmobiliarias y el que no está vendido, está reservado y los que quedan están a precio de oro.

Habiendo vivido ya una burbuja no se como la gente se puede meter en hipotecas de ese calibre.

[Murciélago]

El repunte del suelo augura casas más caras en las grandes urbes

http://cincodias.com/cincodias/2017/...79_952486.html

Esto es lo que provoca la intervención del suelo.

[Blopa]

The Economist considera que la vivienda sigue inflada en España un 25%, según los precios de alquiler, y un 16%, según los salarios.
Os dejo la noticia original y la recogida por El Confidencial e Idealista:

http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21718511-bolthole-money-welcome-comes-unintended-consequences-foreign-buyers

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-03-14/the-economist-burbuja-vivienda-precios-inflados-subidas_1348011/

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2017/03/14/745697-el-precio-de-la-vivienda-en-espana-deberia-bajar-un-16-mas-segun-the-economist

Saludos

P.D. En 2004 ya advertían de distintas burbujas en 7 países desarrollados, entre ellos el nuestro.

http://www.elmundo.es/elmundo/2004/06/05/economia/1086431412.html

[EmR]

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/8173054/02/17/Encinar-idealista-descarta-una-burbuja-del-alquiler-pero-preve-mas-aumentos-de-precios-en-2017.html

Aquí otro artículo que dice que el alquiler en las grandes ciudades está por las nubes y así seguirá

"...vivir de alquiler en algunas capitales, como Madrid o Barcelona, se está poniendo imposible..."

Y que habla de una situación como la mía, que por lo visto es bastante común

"...El perfil del inquilino en este momento es el de personas que han decidido vivir de alquiler esperando a que el precio de compraventa se ajuste, tienen ahorros y están planteándose comprar..."

Entre otras cosas como que comprar es más barato que alquilar (la cuota mensual, claro)

[End_fdz]

Hola.

Sigo en mis trece Gregorio, el mercado de alquiler aún tiene que crecer más en
España...y no bajarán los precios en el centro de las ciudades donde la demanda crecerá más aún...

http://www.elconfidencial.com/vivien...edad_1328107/?

Si esto sigue así, con los alquileres subiendo y los pisos "bajando" o manteniendose en límites aceptables para algunos, la cosa si que está claramente en el jardín de los bancos, si empiezan a dar crédito con menos restricciones la gente va a pasar de alquilar porque es una mierda pagar 600 o 700€ por algo que podrías "tener" pagando 400, y al final, vas a estar viviendo toda tu vida en algún sitio...
Lo que pasa es que los que tienen pisos los alquilan por lo que tienen que pagar ellos de sus hipotecas precrisis y los que no, los alquilan por lo que los demás, que saben que ya llegará alguien que lo pague.
En Madrid es asqueroso intentar alquilar algo, hasta los peores pisos vuelan.

[DOCTOR]

Hola.

Sigo en mis trece Gregorio, el mercado de alquiler aún tiene que crecer más en
España...y no bajarán los precios en el centro de las ciudades donde la demanda crecerá más aún...

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-02-14/caser-alquiler-inquilinos-arrendador-arrendatario-contrato-de-alquiler-crisis-precios-propiedad_1328107/?

[EmR]

Hola,
Yo os cuento mi situación. Quizá sea la de muchos.
Empecé a trabajar en 2008 como funcionario fijo, y desde entonces vivo de alquiler buscando piso. Antes, por suerte, no tenía dinero, así que no compre piso. Desde entonces no he visto ni una sola oportunidad de hacer una buena compra: los pisos asequibles son un agujero o están en la cochinchina. En mi opinión los pisos estaban y siguen estando caros, no me salen las cuentas de ninguna manera para vivir tranquilo y con cierta comodidad. Así que decido no comprar por el momento.
En el caso de los alquileres es también vergonzoso el dinero que te piden, y sigue siendo mucho más barato comprar que alquilar.
Si yo que tengo un sueldo algo por encima del salario medio y tengo unos ahorros no lo veo nada claro, no me quiero imaginar aquellos que tengan peores condiciones.
Creo que si no bajan los pisos más mucha gente como yo comprara de mayor o no lo hará

Un saludo

[tetos]

Hola:

He leido el foro por encima ,sólo un apunte:

Gregorio,tanto en los pisos,como en el tema de las pensiones,haces un razonamiento lineal,me explico:

Partes de premisas que a lo mejor no son ciertas,me refiero a la demografia"la sgte generación es inferior en número a la actual

¿Has contado con la posibilidad de que en un momento haya una expansión económica en España, y traiga un monton de extranjeros a
comprar pisos a España,por ejemplo.

Si los politicos sólo miran por su reeleción(cortoplacistas),has pensado que pasará el dia que casi todos los votantes seamos pensionistas.?

Gracias

[Invertirenbolsa]

Hola,

Muy interesante el artículo sobre las líneas en primera línea de mar del Mediterráneo. Como dices, se han hecho con el suelo intervenido, y es un ejemplo de que la liberalización del suelo no es construir "en cualquier sitio", sino lo contrario. También los comentarios son interesantes, y me refiero a las discrepancias entre una postura y otras, si esas casas deberían haber sido construidas ahí o no, etc. Lo que quiero decir es que la intervención del suelo se ha hecho fama a sí misma de que es la forma de que todo esté "ordenado", y es lo contrario, la intervención del suelo ha creado muchísimos problemas, porque es totalmente arbitraria, y en muchos casos (si no la mayoría) lo que se ha mirado no es el bien común, etc, sino el soborno que se podía sacar.

Blopa, lo que comentas de las tasadoras es fundamental. Las tasadoras son una opinión interesada, y esto es así por sus dueños, por las condiciones de las que dependen sus ingresos, etc. Cuanto más alto sea el valor de las casas, mayores son sus ingresos. Se cobra más por valorar algo que vale 100 que lo que se cobraría si eso mismo valiera 50.

Sí que es mejor utilizar los datos del registro, por lo que dices. Aunque hay que tener en cuenta que ahí están también las herencias, las ventas de lotes de bancos, y todo tipo de operaciones que se valoran a un precio, pero en las que no hay pago en efectivo.

Con los portales como Fotocasa creo que lo que está pasando es que se venden las más baratas, y eso hace subir el precio medio en esos portales. Por ejemplo, supongamos que hay 4 casas a la venta:

100.000
125.000
150.000
175.000

El precio medio que aparece en el portal es de 137.500 euros (100 + 125 + 150 + 175) / 4

Si la más barata, la de 100.000 se vende por 70.000, la realidad es que ha bajado el precio de la vivienda, pero el precio medio del portal ha subido, porque esa ya no está y quedan las demás:

125.000
150.000
175.000


Así que el nuevo precio medio que aparece en el portal es de 150.000 euros (125 + 150 + 175) / 3


El "suelen" de estudiando me parece que va porque se están reduciendo los pagos en negro, y por tanto los precios declarados se van acercando más a los reales, y por tanto los precios reales están bajando más de lo que dicen esas cifras oficiales.

Doctor, piensa que el suelo sigue intervenido. Cuando se liberalice, todo cambiará. Y aunque sea cierto que un piso en concreto se ha alquilado por eso, lo que es seguro es que en Vallecas (y en todo Madrid) hay muchos pisos más baratos que ese que están vacíos. Si ese caso es real, tiene que ser una anécdota, por algún motivo muy especial.

Lo que dice Colodro es fundamental. Lo de usar esos ingresos extraordinarios para gastos ordinarios ha sido una de las causas del derroche y endeudamiento que ha habido en toda España en los últimos años.

Y también es totalmente cierto que ya hay mucha gente que lleva perdido mucho dinero con sus pisos vacíos. Y no es esperable que vayan a aguantar toda la vida, lo lógico es que en algún momento se decidan a cortar las pérdidas, y vayan vendiendo.

Os pongo 3 artículos que me parecen muy interesantes:

1) http://www.eleconomista.es/empresas-...-millones.html

Este es para hacerse una idea de lo que será la liberalización del suelo. En resumen, van a hacer un gran complejo de oficinas en un barrio no del centro de Madrid, a un precio mucho más bajo que en el centro. Y con el suelo intervenido, cuando se liberalice, algo así se podrá construir más barato.

Que las del centro valdrán más, nadie lo duda. Pero si todas caen un X%, eso se sigue cumpliendo, y todas han bajado de precio.


2) http://www.eleconomista.es/construcc...da-nueva-.html

Este otro habla de las ventas de vivienda nueva en 2016, y a ese ritmo de ventas, en muchas provincias tardarían 10 años o más en vender las viviendas que tienen ahora, suponiendo que no se construyan más viviendas nuevas, etc. No hay demanda, y menos a estos precios, y cada vez va a haber menos demanda, por la pirámide demográfica.


3) http://www.elconfidencial.com/empres...onate_1321107/

Esta otra es sobre una inmobiliaria. Lo que interesa es el precio de venta mínimo que van a tener. Es importante tener en cuenta que es una inmobiliaria que va a hacer viviendas de calidad superior a la media, en zonas de alta demanda, para clase media-alta y alta, etc.

El dato importante es que sus precios de venta van a empezar, con todas las características que os he dicho, y el suelo intervenido, en 1.350 euros el metro. Imaginad lo que va a pasar cuando se liberalice el suelo, y se puedan construir, a su precio justo, todas las viviendas que se necesiten, sin ninguna restricción artificial.

Esto es similar a las pensiones, de verdad, una inmensa estafa que ha durado décadas, pero que va a terminar en algún momento.


Saludos.

[Colodro]

Uno de los temas que yo creo más decisivos con respecto al precio de las viviendas tiene que ver con la financiación de las entidades locales... Me explico:

Durante la burbuja las EE.LL. podían aumentar alegremente el gasto, construyendo todo tipo de infraestructuras y reformando las que ya habían construido un par de años antes gracias al dinero que recibían por la concesión de nuevas licencias de obra. Muchas de estas EE.LL. incluso llegaron a considerar las licencias de obra como gastos recurrentes y usaban ese dinero no ya para hacer nuevas construcciones, sino también para pagar salarios o servicios que sí que son recurrentes, como los de los funcionarios, la recogida de basuras, etc.

Todo esto era posible con un IBI que no cubría dichos gastos, pero como los constructores ganaban dinero al vender las nuevas viviendas, los ciudadanos pagaban un IBI más reducido y los altos precios de compra de las nuevas viviendas no se veía como un gran problema porque la vivienda "no podía bajar" y los bancos echaban una mano.

El problema ha sido que desde el pinchazo de la burbuja las licencias de obra nueva prácticamente se han acabado en algunos municipios y esto les ha obligado a tener que subir el IBI.

Pienso que la tendencia va a ser a que el IBI siga subiendo y pienso que esto va a forzar a muchos propietarios de segundas viviendas a vender sus propiedades tan pronto como se presente una oportunidad que no necesariamente tendrá que ser razonable.

Los gastos de mantenimiento de una vivienda en España difícilmente bajan de los 2.000 € (aunque ésta esté vacía) si sumamos IBI, comunidad de vecinos, recibo de la luz (la parte de la potencia contratada es fija y sólo se puede modificar una vez al año) y alguna que otra derrama mínima que vaya surgiendo. No incluso en esa cifra, por supuesto, los gastos de renovación que cualquier inmueble va necesitando cuándo han pasado 20-30 años, sino lo mínimo imprescindible.

Sumando una hipotética subida del IBI con una no hipotética (porque antes o después se producirá) subida de tipos, podemos encontrarnos con que muchos propietarios de segundas viviendas pasan a pagar varios cientos de Euros más por su hipoteca y es evidente que no todos podrán permitírselo.

La duda que me queda es qué ocurrirá dentro de 30 años en esos municipios que ya tienen ahora bloques de viviendas residenciales viejas, en el sentido de si se llegará al extremo de Detroit en dónde incluso se han demolido viviendas y retirado carreteras después de que la población de la ciudad se haya reducido un 60% en apenas 65 años.

[rasp]

http://www.elconfidencial.com/vivien...lecas_1326376/


Esto es lo que siempre he defendido a Gregorio respecto al mercado inmobiliario. Yo no creo que los alquileres en El Centro de las ciudades vayan a bajar de precio y precisamente por la mayor demanda de estos...en el artículo dan muchas razones por la que no se compra piso actualmente...

A mi eso me huele a burbuja, si seguirá inflandose, pinchara y se desinflará suavemente o explotará está por ver