Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

[kiku]

Por qué el inmobiliario está lejos de una nueva burbuja.

http://www.expansion.com/economia/2017/09/23/59c68804e2704e71668b4635.html

Según Expansión no estamos ante una burbuja. Sin embargo en zonas de Madrid el precio no para de subir, y en algunos sitios se estan creando barrios nuevos.

[Invertirenbolsa]

Gracias, kiku.

Lo de estar en una nueva burbuja o no depende de lo que pensemos de la burbuja previa.

Es decir, si suponemos que la burbuja anterior ya estalló, entonces desde el mínimo los precios están subiendo poco, y en este supuesto no estamos en una nueva burbuja. Porque desde que pinchó la burbuja anterior no han subido mucho los precios, así que no sería una burbuja nueva.

Pero yo creo que lo que pasa es que aún seguimos en la misma burbuja, a la que le queda mucho para pincharse del todo. Y esta posible subida (que no sé cómo es de real, o si más bien es algo ficticio que están haciendo creer para facilitar la venta de todos los pisos que quedan sin vender) para mí sería un pequeño movimiento al alza dentro del pinchazo de la burbuja, para luego seguir cayendo por debajo de los mínimos. Para mi lo más probable es esto, que el actual parón en la caída sea una especie de descanso dentro del pinchazo de la burbuja en la que aún estamos, y a la que aún creo que le queda bastante para pinchar del todo.


Saludos.

[Tamaki]

La mentalidad del comprador de vivienda: los precios son altos pero seguirán subiendo

http://www.eleconomista.es/vivienda/...-subiendo.html

[Invertirenbolsa]

Hola Alejandro.

Nunca se sabe la fiabilidad de las encuestas.

Yo sí creo que la vivienda está muy cara, y me parece que está bastante claro que esa es la opinión generalizada.

Que vaya a subir o no, eso ya es más difícil. Creo que con que se mantengan los precios, los vendedores ya deberían estar contentos. Que suban lo veo difícil. Un porcentaje pequeño puede ser en un momento dado, pero de forma sostenida no debería ser.

Este dato es importante, los alquileres son ahora el 60% de los desahucios:

http://www.eleconomista.es/economia/noticias/8807254/12/17/Los-alquileres-suponen-seis-de-cada-diez-desahucios-en-Espana-en-el-tercer-trimestre-Cataluna-a-la-cabeza.html

Creo que la explicación a esto es que los alquileres siguen estando muy caros, y que deben bajar en los próximos años. Y si bajan los alquileres, no sólo bajan los precios de venta, sino que muchos inversores en vivienda saldrían del mercado, y eso debería hacer caer mucho más los precios.

Otro dato importante es que entre 2017 y 2018 han salido y van a salir muchas inmobiliarias a Bolsa:

http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/8833541/12/17/El-papel-que-llega-a-la-bolsa-en-2018-es-inmobiliario-y-valdra-4000-millones.html

Esto quiere decir que hay inversores importantes (bancos, capital riesgo, etc) que quieren salir del mercado de la vivienda y pasarle este riesgo a los inversores minoristas. En estas OPVno se admiten minoritas directamente, sino que compran fondos de inversión y planes de pensiones, pero el dinero con el que compran es el de sus partícipes, que son inversores minoristas.

Que tantas promotoras salgan a cotizar en tan poco espacio de tiempo es una señal importante. Yo creo que estamos en un buen momento para vender vivienda, antes de que vuelvan las caídas de precios.


Saludos.

[Aikurn]

Esto quiere decir que hay inversores importantes (bancos, capital riesgo, etc) que quieren salir del mercado de la vivienda y pasarle este riesgo a los inversores minoristas. En estas OPVno se admiten minoritas directamente, sino que compran fondos de inversión y planes de pensiones, pero el dinero con el que compran es el de sus partícipes, que son inversores minoristas.

Que tantas promotoras salgan a cotizar en tan poco espacio de tiempo es una señal importante. Yo creo que estamos en un buen momento para vender vivienda, antes de que vuelvan las caídas de precios.

Esto que comentas me recuerda a la situación que se vivió con BBVA y Santander en 2007. Yo en aquella época trabajaba en un proyecto informático para BBVA y viví el proceso de cómo iban vendiendo sus edificios sin razón aparente. Ahora visto con perspectiva es evidente que sabían lo que se estaba cociendo.

[Pandora]

Los fondos rompen el mercado inmobiliario en dos vendiendo rápido el ladrillo tóxico

http://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/empresas/Fondos-romperan-mercado-inmobiliario-dos-vendiendo-rapido-ladrillo-toxico_0_1101190989.html

[Husar]

Hola Gregorio
Dices que la vivienda va a caer al largo plazo pero yo no lo veo asi. Hablo de zonas consolidadas en ciudades
1 Los políticos no van a liberalizar el suelo
2 El precio del dinero sigue por los suelos
3 Una nueva burbuja se abate sb nosotros
4 La vivienda es la mejor inversión, el mantra español
No estaremos confundiendo deseos con realidad?
Saludos
I

[RWA]

Noticia de hoy en el País

https://elpais.com/ccaa/2018/04/03/madrid/1522753248_539923.html?id_externo_rsoc=FB_CM

Más que por la noticia en sí, que los datos pueden ser ciertos o no por el tema precio de compra-venta vs precio publicitado en el portal, me parece alarmante que empecemos a inundar los medios con este tipo de noticias.

En mi entorno cercano, ya se pueden escuchar bastante frecuentemente cosas como "si no compramos ahora, no podremos comprar ya".

Creo que desafortunadamente vamos a vivir otra burbuja de nuevo, hasta que los tipos suban con fuerza. Bastantes de mis conocidos se están endeudando con sus familias para pagar la entrada inicial, más la hipoteca. Todo en casas de más de 400.000 euros y con menos de 30 años de edad.

[matefinanciero]

Noticia de hoy en el País

https://elpais.com/ccaa/2018/04/03/madrid/1522753248_539923.html?id_externo_rsoc=FB_CM

Más que por la noticia en sí, que los datos pueden ser ciertos o no por el tema precio de compra-venta vs precio publicitado en el portal, me parece alarmante que empecemos a inundar los medios con este tipo de noticias.

En mi entorno cercano, ya se pueden escuchar bastante frecuentemente cosas como "si no compramos ahora, no podremos comprar ya".

Creo que desafortunadamente vamos a vivir otra burbuja de nuevo, hasta que los tipos suban con fuerza. Bastantes de mis conocidos se están endeudando con sus familias para pagar la entrada inicial, más la hipoteca. Todo en casas de más de 400.000 euros y con menos de 30 años de edad.

Acabo de leer la nota y si bien es cierto, como dices, que puede ser fiable o no, yo también escucho (en Barcelona) que subirán los precios cuando termine el tema de la incertidumbre política.

Estoy mirando, desde hace poco, pisos para comprar y veo que algunos se venden por los 400 mil o mas...me parece una barbaridad, sabiendo que hace unos meses estábamos con el tema de los desalojos.

Tampoco hay (creo yo) mucho suelo para construir, por lo que puede terminar provocando otra burbuja, además de que los alquileres están subiendo y provocando que se agrave la situación.

Eso sí, poner en el portal el valor del piso que quiere alcanzar el propietario, es insólito...después estamos como estamos.

[etsmes]

Hacienda aprovecha el 'boom' de la vivienda para aplicar un 'catastrazo'

A partir de ahora, el Catastro determinará el valor de mercado de los pisos para usarlo como referencia en la valoración catastral, en un momento de fuerte alza de precios.

http://www.expansion.com/economia/2018/04/05/5ac5228c46163f264e8b462f.html

[JBTC]

Hola a todos, mirando la página web de unos de los bancos principales españoles, hay un apartado dónde aparece comprar o alquilar y clickando sobre el puedes ver el "valor" del precio de tu inmueble o del que quieras comprar.

He estado mirando y su valoración está muy pero que muy por encima del valor que cualquier ciudadano medio puede pagar por el precio de ese inmueble, ya que son inmuebles que son para totalmente tirar o reformar a fondo.

Me surgen varios pensamientos al respecto, ¿están volviendo a calentar el mercado inmobiliario?
Una persona que sea cliente de dicho banco y vea esto, puede pensar: si aquí en la página web de este banco me pone este precio, pues yo lo tengo que vender por este precio.

Otro pensamiento que tengo es que están engañando a la gente, ya que si yo tengo una vivienda y voy al banco a venderles mi inmueble por el valor que ellos ponen, seguramente me dirán que estoy loco. Ya se que el banco sólo pone que es una tasación orientativa y que ellos no se hacen responsables. Pero sí que son responsables de "calentar" y subir el precio de los inmuebles...

También he visto en varias noticias de la "posible" rentabilidad que da la vivienda cómo inversión, ¿alguien se ha puesto a hacer números de si es cierto o no? ya que yo he estado haciendo números y no me salen según sus noticias. Los medios de comunicación también son cómplices de estar calentando el mercado inmobiliario.

Está es mi opinión, quizás no sea acertada del todo... ¿ Qué opinión tenéis vosotros al respecto?

[Dr. Seldon]

También he visto en varias noticias de la "posible" rentabilidad que da la vivienda cómo inversión, ¿alguien se ha puesto a hacer números de si es cierto o no? ya que yo he estado haciendo números y no me salen según sus noticias. Los medios de comunicación también son cómplices de estar calentando el mercado inmobiliario.

Yo te puedo hablar de mi experiencia: si sumo el total anual del alquiler y lo divido por lo que costó el piso (se compró en 2002) me sale un 5,6% de rentabilidad anual.

Ahí tienes que descontar intereses, derramas, reparaciones y los meses que esté sin alquilar. No cuento la parte de amortización de la hipoteca.

Mi cartera me da hoy cerca de un 5% (la empecé a formar en 2015) y ahí ya cuento con la “derrama” de OHL, el bajón de dividendo de Telefónica y GE y los scrips de BBVA y SAN, por decir algo.

Habría que ver si el piso se compró bien, si se podría alquilar más caro, etc.

Y una variable que todavía no he sabido analizar que es cómo afecta el apalancamiento (hipoteca) a la rentabilidad real, porque en el 2002 lo único que se pagó fueron los gastos de la compraventa; el piso se pagó 100% con la hipoteca.

[Padawan]

Y una variable que todavía no he sabido analizar que es cómo afecta el apalancamiento (hipoteca) a la rentabilidad real, porque en el 2002 lo único que se pagó fueron los gastos de la compraventa; el piso se pagó 100% con la hipoteca.

Hay varias formas de ver esto y creo que hay que considerarlas todas porque cada una te aporta información diferente. Lo ideal es separar varios efectos:

1) Para calcular la rentabilidad sin tener en cuenta el apalancamiento. Lo de siempre, calculas lo que obtienes del alquiler (quitando todos los gastos e impuestos relacionados, sin quitarle los intereses de la hipoteca) y lo divides por el valor del piso (con o sin gastos de compraventa, yo prefiero ponerlos). Con esto puedes comparar la rentabilidad del inmueble con la rentabilidad de otros inmuebles en otras zonas, o con otras inversiones.

2) Ahora haces lo mismo pero quitando los intereses de la hipoteca a lo que obtienes por alquiler y lo divides por el valor del piso. Esto te da tu rentabilidad real sobre el capital "arriesgado" que no aportado inicialmente. Esta es más baja que la anterior claramente, y a medida que pase el tiempo tenderá a la del punto 1). Esta rentabilidad no es susceptible de ser comparada directamente con otro tipo de inversiones porque depende mucho de tu tipo de apalancamiento (el grado, el interés).

3) La rentabilidad sobre el capital aportado. En 2) divides por el capital aportado en lugar de por el valor del inmueble. Esto te dará una rentabilidad inicial muy alta, que a medida que vayas aportando capital se irá reduciendo y tenderá a la rentabilidad del punto 1).

El peligro del apalancamiento es dejarse llevar por la rentabilidad del punto 3), cuando si uno quiere ser prudente, la rentabilidad que hay que considerar tiene que ser siempre la que tiene en cuenta el capital arriesgado.

[JBTC]

Te da un 5,6% de rentabilidad, pero yo creo que a lo que ganas del total del año, tendrías que quitarle el seguro de hogar, el ibi y la cuota de escalera. Después de eso, tendrías que ver que rentabilidad te sale.
Quizás también me haya explicado mal, yo me refería a comprar a día de hoy un piso y alquilarlo. Si compraste en el 2002 seguramente serían una precios muy diferentes. Y si hubieses invertido la misma cantidad de dinero en la bolsa en el 2002, ¿cuánto cobrarías a día de hoy?

Por eso, que quizás me haya explicado mal. Yo me refería a comparar a día de hoy

[Dr. Seldon]

Hay varias formas de ver esto y creo que hay que considerarlas todas porque cada una te aporta información diferente. Lo ideal es separar varios efectos:

1) Para calcular la rentabilidad sin tener en cuenta el apalancamiento. Lo de siempre, calculas lo que obtienes del alquiler (quitando todos los gastos e impuestos relacionados, sin quitarle los intereses de la hipoteca) y lo divides por el valor del piso (con o sin gastos de compraventa, yo prefiero ponerlos). Con esto puedes comparar la rentabilidad del inmueble con la rentabilidad de otros inmuebles en otras zonas, o con otras inversiones.

2) Ahora haces lo mismo pero quitando los intereses de la hipoteca a lo que obtienes por alquiler y lo divides por el valor del piso. Esto te da tu rentabilidad real sobre el capital "arriesgado" que no aportado inicialmente. Esta es más baja que la anterior claramente, y a medida que pase el tiempo tenderá a la del punto 1). Esta rentabilidad no es susceptible de ser comparada directamente con otro tipo de inversiones porque depende mucho de tu tipo de apalancamiento (el grado, el interés).

3) La rentabilidad sobre el capital aportado. En 2) divides por el capital aportado en lugar de por el valor del inmueble. Esto te dará una rentabilidad inicial muy alta, que a medida que vayas aportando capital se irá reduciendo y tenderá a la rentabilidad del punto 1).

El peligro del apalancamiento es dejarse llevar por la rentabilidad del punto 3), cuando si uno quiere ser prudente, la rentabilidad que hay que considerar tiene que ser siempre la que tiene en cuenta el capital arriesgado.

Y esto me lleva a la recurrente pregunta que me hago todos los meses: mejor dedicar el ahorro a amortizar o sigo invirtiendo en Bolsa?

Lo que invierto en Bolsa me da una rentabilidad del 4-5%. Pero si amortizo deuda, el retorno líquido (la caja que nos deja mensualmente) es superior y vamos bajando deuda (supone unos dos años de nuestros salarios, con un interés actual que ronda el 0,35%)

Sin embargo, la hipoteca se va pagando casi sola y los dividendos actuales igualan la cuota mensual (no los gastos).

Ya digo que es una pregunta recurrente: de momento sigo dedicando mi ahorro a Bolsa y si algún mes tenemos un excedente, amortizamos deuda.

[Colodro]

Y esto me lleva a la recurrente pregunta que me hago todos los meses: mejor dedicar el ahorro a amortizar o sigo invirtiendo en Bolsa?

Lo que invierto en Bolsa me da una rentabilidad del 4-5%. Pero si amortizo deuda, el retorno líquido (la caja que nos deja mensualmente) es superior y vamos bajando deuda (supone unos dos años de nuestros salarios, con un interés actual que ronda el 0,35%)

Sin embargo, la hipoteca se va pagando casi sola y los dividendos actuales igualan la cuota mensual (no los gastos).

Ya digo que es una pregunta recurrente: de momento sigo dedicando mi ahorro a Bolsa y si algún mes tenemos un excedente, amortizamos deuda.

Pagando un 0,35% la opción financieramente mejor sería que destinaras a la inversión en bolsa las cantidades que potencialmente podrían ir a amortizar la hipotecas. Es decir, si amortizas hipoteca te ahorras un 0,35%, pero dejarías de ingresar una cantidad a través de dividendos que podría ser de por ejemplo el 7% si invirtieras hoy en Endesa.

Dentro de no muchos años lo lógico sería que el interés que tengas que pagar ya no sea del 0,35%, pero los dividendos que recibas serán probablemente mayores a los que obtienes ahora.

Saludos!

[Invertirenbolsa]

Hola,

Aikurn, interesante la anécdota que cuentas del BBVA y el Santander en 2007. Piensa que los bancos son los que tienen los mejores datos, y antes que nadie, de cómo evoluciona la venta de inmuebles en cada momento.

Pandora, ojalá fuera verdad que a partir de mediados de 2018 esos grandes fondos que compraron grandes cantidades de viviendas hace unos años los vendan en masa y hagan bajar los precios. Pero no lo sé, es difícil saber qué tienen pensado. Ojalá fuera verdad, se supone que ya dentro de poco veremos si sucede, o no.

Husar, te explico cómo veo yo las cosas que comentas.

1) Los políticos que se han enriquecido durante décadas con la intervención del suelo seguro que no quieren liberalizar el suelo. Pero pueden pasar 2 cosas:

Una es que sean sustituidos por otros políticos nuevos que sí lo hagan.

La segunda es que se vean obligados a hacerlo. Piensa que tampoco querían privatizar las cajas de ahorros, y lo hicieron. Y no querían privatizarlas entre otras cosas porque sabían que la privatización de las cajas de ahorros iba a suponer el ingreso en prisión de muchos de esos políticos, como así ha sido, y sigue siendo.


2) El precio del dinero está bajo, pero eso no quiere decir que no vaya a subir nunca. Lo más probable es que suba. Pero aún con dinero bajo y suelo liberalizado, los precios caerían.


3) Yo veo difícil que haya una nueva burbuja. Creo que los tipos bajos lo que han hecho es retrasar la caída definitiva de los precios, pero no creo que se vaya a formar otra burbuja.


4) Creo que cada día menos gente piensa que la vivienda es la mejor inversión. Sí que se pensó en el pasado, y aún hoy hay gente que lo sigue creyendo, pero cada vez menos. Y en estas cosas lo que importa es la tendencia, y la tendencia es que cada vez más gente invierte en Bolsa y menos en viviendas.



RWA, sí que se está intentando que la gente compre (porque hay mucho que vender, como esos fondos que comenta Pandora), pero yo veo un ambiente completamente diferente al de los primeros años de este siglo.


aprendiz, en España hay muchísimo suelo. Pero muchísimo. Incluso en el centro de las ciudades hay más del que cree la gente.

estmes, yo creo que reduciendo el gasto de los Ayuntamientos el IBI se puede suprimir.


JBTC, creo que aciertas en que están intentando calentar los precios, porque hay mucho que vender (los bancos ya relativamente poco, pero si lo venden otros darán la hipoteca). Por eso es necesario liberalizar el suelo.

La intervención del suelo es una de las mayores inmoralidades que se han cometido contra la población, y más pronto que tarde la gente se dará cuenta, y el suelo será liberalizado. Igual que las cajas de ahorros fueron privatizadas.

Este dato es importante para ver los "fundamentales" de la vivienda:

http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/9172661/05/18/Los-hogares-de-Madrid-ya-dedican-mas-del-60-de-su-salario-al-pago-del-alquiler.html

Dice que los hogares de Madrid que viven de alquiler ya dedican el 60% del sueldo al alquiler.

Esto es un auténtico disparate, que se tiene que corregir.

Ya es mucho dedicar el 30% del sueldo a comprar una casa. Y es comprar, que algún día es tuya, y dejas de pagar ese 30%.

Pero dedicar el 60% a vivir en una casa que jamás será tuya no tiene ni pies ni cabeza. La gente que lo hace no tiene más remedio, por culpa de la intervención del suelo. Pero que la gente se vea obligada a pagar esas cantidades por el alquiler de una vivienda es una inmoralidad que creo que va a terminarse con toda seguridad. Algo así no se puede mantener, a medida que se vaya extendiendo lo que es la liberalización del suelo más y más gente la pedirá. Y llegará, como llegó la privatización de las cajas de ahorros.

Y en cuanto a la liberalización del suelo, mirad lo que nos cuenta aquí mval:

http://www.invertirenbolsa.info/foro-inversiones/showthread.php?12375-NUEVO-LIBRO-La-Econom%EDa-funcionar%E1-cuando-T%DA-la-entiendas-quot/page4

Según dice, y parece que tiene muy buena información, los técnicos de las administraciones públicas ya están caminando hacia la liberalización del suelo, dando pasos concretos en esa dirección. Yo no esto no lo sabía, cuando lo leí me llevé una muy agradable sorpresa.

El engaño de la intervención del suelo no se puede mantener de forma indefinida. La ha arruinado la vida a mucha gente, y hay que acabar con ello lo antes posible, liberalizando el suelo y abaratando de verdad el precio de una necesidad básica y esencial como es la vivienda.

Porque la vivienda no es una inversión (o no debe serlo), sino que es una necesidad básica y esencial, que debe abaratarse todo lo posible.


Saludos.

[albertolanza55]

Resumiendo mucho, y por supuesto aceptando que hay matices, para la mayoría de nosotros comprar vivienda es una mala decisión
Pirámide de población invertida, envejecimiento de la población, 50% tasa de paro juvenil, tasa de paro estructural creciente y sueldos a la baja (tendencia que seguirá por muchos años por la automatización y robotización), etc etc

Además, el otro día leí no sé donde, que en España hace falta otro Boom de la construcción, porque de todas las viviendas que hay construidas actualmente, como el 80% tenían más de 20 años (o algo así) y el 40% más de 40 años (o por ahí). El tema es que como se ha construido "poco" los últimos 10 años (que ojo, la crisis fue en el 2007...que ya ha llovido) el parque de viviendas se ha quedado anticuado. Sin contar con que la calidad de casi todo lo construido enre pongamos el 2003 y el 2007...fue malisima.

Por otro lado, cuantos amigos y familiares vuestros se encuentran en la situación de tener un hijo, ninguno...esos hijos únicos, van a heredar 2, 3 4 viviendas...(de los abuelos, padres, etc).

Sinceramente en cuanto suban los tipos y no digo nada si se complica el empleo o la situación económica...los precios deberían caer mucho. Además hay mucho especulador comprando viviendas para alquilar, y para alquiler turistico, llamados por los "altos" precios de los alquielres...a alguno quizá le salga bien, la mayoría perderán pasta y alguno que otro...se caerá con todo el equipo.

Sin contar con todo lo que cuesta mantener una vivienda, que no se piensa en ello nunca, seguro, comunidad, IBI, los gastos de luz, agua, etc el tiempo que no tengas el piso alquilado, hay que meter la tasa de mora, que creo que andaba en el 17%, impagos, desperfectos, deterioros, amortizaciones, depreciaciones, derramas, subida de la hipoteca si la tienes a variable, etc etc

por supuesto hay matices y excepciones, Si compras un piso en la playa por 60.000 euros y lo consigues alquilar por 1000 euros la quincena, pues has hecho un gran negocio, pero sinceramente, intentar sacar rentabilidad a una vivienda con todas las variables que tiene es como jugar a la lotería

Mala idea comprar vivienda. Saludos!

[Husar]

Hola Maria
Relajate hombre, Gregorio tan solo se ha hecho eco de una noticia y yo que estoy de alquiler te puedo decir que los precios han subido una barbaridad. Yo opino que no se va a liberalizar el suelo y menos Con este gobierno pues Se le acabaría la gallina de los huevos de oro a la casta política
saludos
I

[Husar]

Sin embargo tu tp das ningún dato que reafirme tu punto de vista. Es decir, exiges a los demás que aporten datos fehacientes, rechazas los artículos que se publican con datos pero no aportas otra cosa que tu opinión.
Te puedo asegurar que en la almendra de la M30 eso son los precios de los pisos (descontado sotanos y zulos).
Saludos
I.

Ps. El precio final es una media. Si un pisazo en castellana cuesta 2000 y un estudio 1000, el precio medio es de 1500.