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Pierdo dinero teniendo inquilinos?

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  • fer87
    respondió
    Sigue los consejos que te han dado previamente, yo que tu no vendería el piso aún sino que lo mantendría siempre ocupado con inquilinos, si hay un período sin que te ingrese dinero por ello ahí si preocúpate pelisonlinehd.com - folletosycatalogos.com - tecache.cl - tecnologismo.com - pronosticoextendido.net - comosabersilegustas.org
    Editado por última vez por fer87; 10 abr 2017, 19:00, 19:00:24.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola Dr. Seldon,

    Desde luego si te quedas sin inquilino en algún momento tienes que hacer cuentas en ese momento, valga la redundancia.

    Pero si no te quedas sin inquilino, de vez en cuando también podrías ir actualizando las cuentas, es bueno hacerlo.


    Saludos.

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  • Dr. Seldon
    respondió
    creo que la estrategia será hacer números cada vez que nos quedemos sin inquilino.

    gracias a todos.

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Migl lo ha resumido muy bien.

    A largo plazo creo que será mucho más rentable no hacer amortizaciones anticipadas, y más con los tipos tam bajos, y dedicar ese dinero a la Bolsa. La diferencia a favor de la Bolsa será muy importante, aunque en un momento determinado la Bolsa pueds bajar algo y pienses que habría sido mejor reducir hipoteca.

    Si el piso estuviera pagado, sería mejor, en mi opinión, venderlo e invertir ese dinero en la Bolsa.

    Pero con las cifras que das, si lo vendes te quedarás sin piso y sin dinero que invertir, simplemente habrás reducido el riesgo, pero no te quedará nada (de ahí) para invertir en Bolsa.

    Si el inquilinio es fiable, manteniendo el piso algún tendrás un piso, porque el alquiler te va pagando la hipoteca (no suele ser lo habitual, pero en este caso parece que es así).

    Por eso yo no amortizaría nada anticipadamente, pero lo mantendría, porque de esa forma algún día tendrás un piso, que valga más o menos, será mejor que que no te quede nada de esta operación.

    Cuando más adelante al vender te quede algo para invertir en Bolsa, volvería a hacer cuentas, por si entonces merece la pensa vender e invertir en Bolsa lo que te quede libre de esa venta.


    Saludos.

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  • Migl
    respondió
    Hola Dr. Seldon

    Lo de las viviendas es un tema muy personal. A unos les puede parecer un lugar espléndido para vivir y a otros horrible. Además, como no se puede diversificar la vivienda en lugares distintos hay que tener en cuenta la incertidumbre de cómo será el barrio en 20-30 años. Puede que se revalorice o que degenere, pero en general se estima que las viviendas irán perdiendo valor debido a que la oferta es mayor que la demanda. Yo soy de la opinión de tener viviendas en propiedad si es para disfrutar de ellas, porque para invertir es mejor la bolsa.

    Sobre si amortizar o invertir en bolsa... El dinero invertido en bolsa a largo plazo producirá más intereses a tu favor de los que pagarás en la hipoteca al no amortizar.

    Yo estoy en una situación parecida a la tuya, pero en mi caso la zona de la vivienda me gusta para vivir. A mi hacienda me devuelve el 15% de lo amortizado (hasta 9040€), pero no me interesa hacerlo porque hacienda sólo devuelve el 15% un año, en cambio la bolsa me da más o menos un 5% cada año. Es decir, el 15% que he perdido por no amortizar en 2011 lo he recuperado en bolsa los 3 años siguientes y desde este año cobraré más de lo que me habría devuelto hacienda incluyendo los intereses que me ahorraría amortizando. Pagaré más intereses al banco a lo largo de la hipoteca, pero a cambio cobraré más dividendos.

    Si tu decisión es amortizar, la diferencia entre cuota o plazo dependerá de las veces que amortices. Si sólo vas a amortizar una vez, ahorrarás más intereses amortizando en plazo. Si vas a amortizar todos los meses, da igual que sea en cuota o en plazo siempre y cuando re-amortices lo que ahorres cada mes cuando amortizas en cuota.

    Por ejemplo: te pones como límite gastar como máximo en la hipoteca 9.000€ al año. Cada mes son 750€ en total, si le restas los 450€ que pagas de recibo, te quedan 300€ para amortizar. Si amortizas en cuota y se rebaja 10€, el mes siguiente amortizas 310€, y así sucesivamente. En ese caso, el resultado final en intereses será el mismo que de haber hecho las amortizaciones en plazo, con la diferencia de que ir reduciendo cuota aporta flexibilidad ante una posible falta de liquided.

    Si en lugar de amortizar cada mes, decides amortizar la diferencia una vez al año (en el ejemplo son 3.600€), entonces sí que ahorrarás intereses amortizando en plazo. Bueno, eso si ya tienes el dinero ahorrado, porque si esperas a juntar el dinero pues compensa más ir amortizando mes a mes que esperar a tener la cantidad total que se piensa amortizar.

    Un saludo
    Editado por última vez por Migl; 23 mar 2015, 21:06, 21:06:46.

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  • Dr. Seldon
    respondió
    Bueno,el precio de venta es muy subjetivo: me baso en los precios de los pisos en venta por la zona. Habría que verlo en el momento de ponerlo a la venta. Como bien comentas en tus libros, no hay disponible un histórico de los precios de venta de los pisos.

    De la hipoteca nos restan 97.000€, y el piso se compro en su día por 108.000€ + gastos.

    El piso tiene 65m2.

    Estimamos que obtenemos 450€ netos mensuales (cuota de alquiler - 100€ para cubrir gastos), aunque ya os he comentado que no llevamos un control demasiado exhaustivo... Esos 450€ es la cuota actual de la hipoteca.

    Lo que actualmente me gustaría poder decidir, es si seria rentable ir amortizando hipoteca y, en su caso, si es mejor bajar cuota o acortar el plazo. Intuitivamente, pienso que una deuda a largo plazo a bajo interes (revisando, he visto que pagamos EURIBOR + 0,47) no conviene ir amortizándola con ahorros que, recién invertidos en bolsa, calculo un rendimiento del 2 - 3% en este primer año, y que fácilmente darán un 4 - 5% a la vuelta de 1 o 2 años, cuando los bancos de mi cartera vuelvan a repartir un dividendo normal. Me gustaría que me orientarais sobre todo en este punto.

    En caso de quere amortizar, no haría falta vender nada de la cartera: disponemos de algo de liquidez en una cuenta al 0,5% que hay que decidir a que dedicarlos, además de la intocable cuenta con el capital "de seguridad".

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  • Invertirenbolsa
    respondió
    Hola,

    Tienes que hacer las cuentas que dice Barquillero. Pero tengo una duda, ¿es correcto que quedan 100.000 de hipoteca y por la venta se obtendrían 80.000, quedando una deuda de 20.000 euros?

    ¿Cuántos metros cuadrados tiene el piso? ¿Y cuál es la rentabilidad por alquiler (sin contar la hipoteca, pero contando los gastos?


    Saludos.

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  • Barquillero
    respondió
    Originalmente publicado por Dr. Seldon Ver Mensaje

    alguien nos puede dar alguna idea de cómo organizar esta "inversión"?

    Hola Dr Seldon

    Con la información que das no me veo capaz de hacer ningún cálculo, pero almenos puedo apuntar algo.

    Si tienes un immueble en alquier, puedes desgravar los gastos asociados (IBI, seguros, impuestos, comunidad de vecinos....), los intereses de la hipoteca -que no el capital- y el 3% del valor cadastral de la construcción -excluido el terreno-, en concepto de amortización.

    De lo que cobras cada año del alquiler, descuenta todo esto, y obtendras el beneficio del cual pagas impuestos en el IRPF. No asumas que el piso se esta pagando solo, porque quizas no es así del todo... Es decir, si que estas pagandolo, pero no a coste 0.
    El cálculo que yo haria es,
    a)Simular el total a pagar en IRPF hasta el 2030 -ten en cuenta que cada año pagaras menos intereses y amortizaras mas capital en la hipoteca, y que los tipos no estaran en Euribor 0.3% muchos años... - ,
    b) Valor residual tendra el piso -si hacer obras tendra mas valor, pero el coste también aumenta -
    c) Coste de vender el piso y cancelar la hipoteca. Perdida o beneficio, y en que año.

    A partir de ahí evaluaria las dos opciones
    a) Matener el piso: sumaria ingresos de mantener el piso hasta el 2030 y su valor estimado en ese momento, y le restaria todos los gastos -incluyendo IRPF-
    b) Vender el piso: Sumaria los ingresos hasta vender el piso (alquiler y precio de venta) y le restaria los gastos (impuestos, seguros, comunidad, IRPF, remanente de la hipoteca al vender). Como el piso se venderia antes del 2030, yo calcularia desde ese momento que inviertes en bolsa el dinero tendrias que aportar de tu bolsillo en el escenario anterior, considerando una revalorización anual entre dividendo y cotización del 8%, y le restaria en 2030 ese valor aportado (que no las revalorizaciones). Esto es un poco mas complicado, porque si el piso se vende por debajo del precio de compra podrias compensar perdidas patrimoniales, y si se vende por debajo del remanente de la hipoteca generaria un agujero que tendrias que pagar dejando de invertir en bolsa.

    Compara los dos escenarios. El mas favorable en 2030
    Con datos mas específicos seria posible centrar un poco mas la propuesta... Espero que almenos te haya dado alguna idea!

    Saludos

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  • Dr. Seldon
    comenzado un tema Pierdo dinero teniendo inquilinos?

    Pierdo dinero teniendo inquilinos?

    Hola. Quería exponer este caso, para pediros opinión y organizar ideas.

    tenemos un piso alquilado a unos inquilinos. El el alquiler cubre la hipoteca, y aun quedan unos 100€/mes para cubrir los gastos. No los llevábamos contabilizados, pero queremos pensar que quedan compensados.

    La hipoteca durará hasta el 2030, y estamos pagando EURIBOR+0,80. nos restan unos 100.000€.

    Pensando en si seria mejor vender el piso y cancelar hipoteca, creemos que a precio de mercado podríamos venderlo como máximo por 80.000€. Ademas, ahora mismo acabamos de firmar el alquiler con un nuevo inquilino, por lo que de momento tampoco se podría vender.

    ademas, el piso ya tiene muchos años y sabemos que llegara el momento en que habrá que hacer alguna inversión para reparaciones, actualizarlo, etc.


    Tenemos las típicas dudas de si es mejor alquilar que vender, si es rentable amortizar y, en ese caso, si bajar cuota o restar años a la hipoteca, etc.

    no pensamos que vayamos a necesitar el piso en un futuro y, si se diera ese supuesto, tampoco es que nos guste mucho la zona, por lo que no tenemos interés alguno en mantener ese activo.

    alguien nos puede dar alguna idea de cómo organizar esta "inversión"?
Trabajando...
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